[易居研究院]浙江共同富裕示范区与房价趋势研究报告

  建设共同富裕示范区，浙江房价急需挤泡沫，楼市将降温

  2021年7月12日，上海易居房地产研究院发布《浙江共同富裕示范区与房价趋势研究报告》。报告指出，建设共同富裕示范区，浙江房价需挤泡沫，楼市将降温。

  该报告以6月10日中共中央、国务院发布的《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》和6月11日中国共产党浙江省第十四届委员会第九次全体会议通过的《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021-2025年）》为基础，通过观察居民收入、房价水平与涨幅、房价收入比等指标，剖析浙江房价的水平、涨幅、购房困难程度、泡沫与风险；在建设共同富裕示范区背景下，未来政策调整如何影响楼市、尤其是房价变化；从而让房地产市场的参与者全面认知浙江房价运行的规律与特征、机遇与风险。

  报告显示，2020年浙江城镇居民人均可支配收入为62699元，连续20年在全国各省居第3位，是全国平均水平的1.5倍；浙江城乡居民收入比为1.96∶1，远低于全国的2.56，是全国唯一一个所有设区市居民收入都超过全国平均水平的省份。浙江整体较为富裕，且城乡差距小、藏富于民，具有建设共同富裕示范区的经济基础。

  易居院研究员潘竑羽指出，浙江房价涨幅过大，存在明显泡沫。比如：2020年浙江新建住宅商品房销售价格为17645元/平方米，在全国各省居第3位，近20年房价总涨幅872%。浙江的房价弹性大，容易过冷或过热，出现泡沫，如2009至2010年浙江房价的暴涨。近几年来，浙江房价收入比持续走高，2020年浙江房价收入比为11.4，偏离度34.8%，为近20年来最高值，购房难度较大，房价泡沫明显，主要原因是浙江市场上投机因素较多。

  从全国100个地级市房价排名来看，浙江整体房价很高，且地区差距较小。如杭州排全国第7，宁波、温州分别排第15、16，金华、舟山分别排第21、22位，台州和衢州分别排第25、26位，绍兴排第30位，嘉兴、丽水、湖州分别排第40、41、43位。导致浙江高房价的原因是整体收入水平高且市场供需不平衡。

  易居研究院副院长杨红旭表示，浙江省具备开展示范区建设的基础、优势和潜力。通过对《意见》、《实施方案》等关键指导文件的解读，结合浙江房价运行状况，房地产市场的参与者应关注以下几点：

  1、建设共同富裕示范区，要求尽快实现富裕，将居民收入的蛋糕进一步做大。一方面，外来人员将扎根生活，刚需型购房需增加；另一方面，本地有房家庭的改善型需求持续释放，从而有利于房价长期稳健上涨。

  2、缩小区域发展差距、城乡差距，将有利于中小城镇房地产发展和购房需求释放。可以预见，未来几年，在经济、产业、土地供应、公共设施与服务等多方面，浙江政策上会向中小城镇与乡村倾斜，这些地区的经济与收入速度将超过大城市，也将有利于这些地区房地产发展。

  3、《意见》中强调了“房住不炒”定位。而过去20年浙江地区炒房现象在全国范围内比较突显，并且浙江民间资金充裕、信贷资金违规进入房地产现象突出。预计未来浙江将更加严厉的抑制炒房、防范资金违规进入楼市。据此，则预计未来浙江楼市波动幅度将减小，房价涨幅也将小过去20年。

  4、《意见》中提出：“对房价比较高、流动人口多的城市，土地供应向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。”杭州、宁波等人口流入量大的重点城市若增加租赁住房与保障住房，部分刚需被分流，这类商品住宅价格涨幅将缩小。

  5、追求共同富裕，必然调节过高收入：房产对中国家庭财富增加的贡献率将近70%。对于拥有多套房产或高价值房产的家庭，有必要通过征持有税的方式调节收入。近期官方表研究房地产税试点，杭州大概率会成为试点城市；一旦出台方案，则对于楼市形成利空，需要关注。

  6、短期来看，浙江楼市较热，今年来杭州、嘉兴、湖州、金华、义乌、永康、台州、丽水、宁波、绍兴等多地密集出台新政，成为今年来全国调控最为密集、调控力度最强的省份。这情况类似2011年浙江陆续有9个城市出台限购政策，且不久之后，浙江房地产市场便进入长达五年左右的深度降温通道。如今6月刚出台共同富裕示范区政策，浙江抑制房价的压力更大，政策也将更加严厉。

  7、2019年深圳被定位于社会主义先行示范区之后，地方政府调控楼市的力度不断加大，尤其今年上半年新政频出，终于导致今年5月二手房价格近两年来首次转跌。如今浙江被国家赋予重任建设共同富裕示范区，浙江政府调控压力加大，未来1－2年浙江楼市也将趋于降温，部分城市房价大概率也会由涨转跌。

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