[克而瑞] 外来房企加码西安，本地房企机遇几何？

  品牌房企深耕西安成效凸显，本土房企压力加大。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  ■■■ 近期外来规模房企加码进驻西安，前有6月28日建业收购西安房企荣华集团过半数股权，后有7月9日越秀与紫薇地产达成战略合作，那么在西安楼市火热，外来房企加码西安的同时，本地房企如何维护自己的市场份额？如何把握住机遇与挑战并存的发展机会呢？

  2017年以来西安大量引进人才

  房地产市场加速发展

  2017年以来，随着西部大开发、一带一路等国家战略的持续推进，陕西省承东启西、联接南北的区位优势越发凸显。因此国家在2018年正式建立了关中平原城市群，同时认定西安为第9个国家中心城市，此后又在2020年中发布了《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导》，进一步支持陕西省以及西安市的开放发展。随着经济支持政策的集中推出，近年来陕西省的经济发展得到了较大的利好，核心城市西安也随之加速了人才的引进：2017年1月发布了《西安市人民政府关于印发进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件意见的通知》；2019年2月又发布了《关于进一步放宽西安部分户籍准入条件的通知》，宣布全国在校大学生均可迁入落户。这两个落户政策的实施，直接让西安常住人口从2016年的883万猛增至2020年的1295万人，是改革开放以来西安人口净流入最为显著的时期。

  人口的大量流入在增强西安经济发展潜力的同时，也为西安房地产市场的大发展带来了机遇。自2017年开始，西安的商品房销售均价开始逐年上涨，从2016年之前长期保持的6500元/平米左右逐渐升至2020年的15975元/平米，同时每年的商品房销售面积也稳定在2500万平米左右。火热的本地楼市让龙头房企们更加重视在西安市场的发展，也开始加大在西安的投入力度。

  品牌房企深耕西安成效凸显

  本土房企压力加大

  2017年以来，随着新城、旭辉、中南、佳兆业等房企首次在西安落子，到2019年1月中梁控股借道绿城一起合作开发西安西咸新区世纪大道项目，至此2020年的TOP20房企全部布局西安。而由于品牌房企的进一步涌入，再加上部分龙头房企比如万科、绿地、融创等在西安已经深耕多年，因此本土房企的生存空间受到了进一步挤压。根据克而瑞西安机构的数据，2020年大西安+咸阳房企销售表现TOP15排行榜中，融创以303亿元摘得榜首，前十基本都是外来的品牌房企，本土房企天地源和紫薇地产分别以76亿元和65亿元分别排名第9和第12名。整体来看，西安市场的销售排行榜中仅有2家本土房企的身影，未来在强者恒强的情况下，西安本土小房企的扩张之路将更加困难。

  在土地投资方面，根据CRIC监测数据，2020年在西安招拍挂拿地金额TOP20房企中，投拓力度较为靠前的基本以外来品牌房企为主，西安本土房企中仅有作为陕西国企的西安高科、紫薇地产、经发地产3家，其中西安高科以57.8亿元排名第3位。随着品牌房企纷纷加码西安，实力较弱的本土民营房企在土拍市场的压力进一步加大。

  陕西房企可以通过对外合作进行发展

  同时打磨自身竞争力

  从陕西本土房企的发展历史来看，早期通过良好的政商关系与政府进行合作，利用自有优势拿地，拥有较大的土地资源优势。不过2011年后随着市场下行，而多数房企在西安内主要涉足旧改项目，资金沉淀较大，企业开发压力也较大，因此有部分房企开始考虑和外来品牌房企进行合作。2015年9月天朗将8个项目的80%股权以6.84亿元出让给融创进行合作开发，开启了本土房企与外来房企的合作项目的先河。由于本土房企拥有丰富的土储以及客研经验，而外来品牌房企充足的资金以及优秀的开发能力，因此双方的合作可谓是双赢。在此之后，越来越多的本土房企开始和外来品牌房企进行合作，希望借助外来房企的“东风”进行发展，同时随着西安本地房地产市场调控的逐渐加码，加大合作的力度也是降低风险的一种方法。

  不过值得注意的是，和外来品牌房企加强合作虽然的确能够提振企业的销售、降低风险，但是如果过于依赖这种方式则有可能让企业成为外来房企的附庸，对于企业的长期发展带来不利影响。因此陕西本土房企可以考虑在加强对外合作的同时和品牌房企充分交流，打磨自身的运营能力和产品力，进而培养企业自身的竞争力，在稳定本土市场份额之后努力走出省外，打破“围城”困局。

  整体来看，随着国家政策的支持，陕西的经济基本面逐渐向好，房地产市场也爆发式发展，吸引了众多品牌房企加大投资力度，也挤压了陕西本地房企的发展空间。在这个背景下，陕西房企可以通过和外来房企加强合作发展自身，但也需要保持企业独立性，培养自身的竞争力，进而走向省外获得更大的发展空间。