[克而瑞]调研纪要|江苏省三四线城市（七十五）：常州溧阳篇

  溧阳市，是常州下辖县级市，细分溧阳房地产市场区域格局，大致可分为老城区、燕山新区、天目新城、中关村产业园等，此次调研项目位于燕山新区以及中关村板块，综合实际感受来看,当前溧阳房地产市场整体状况和目前存在的现象：

  1. 2018年以来成交量持稳90万平方米，2016年后房价被常州市区反超

  2. 管控“一步到位”，限房价1.5万元/平方米，楼市无上涨预期，开发商利润被锁死

  3. 南高北低，燕山新区改善为主、天目新城主打旅游及学区、中关村刚需扎堆

  4. 中关村、溧阳老城单项目月均去化60-80套，市场分销盛行，恒大以价换量

  5. 主城地缘性客户为主，下属乡镇占据城市边缘市场

  6. 本地人口外流，郊县进城“刚需”压力大，外出从商“改善”不差钱

  7. 地价5年无增长，2016年前本土房企“垄断”，外来房企“转战”中关村

  8. “限房价”下短期内市场难有起色，房企“虎视眈眈”等待政策松动

  01

  市场变化

  2018年以来成交量持稳90万平

  2016年后房价被常州市区反超

  纵观溧阳历年楼市发展趋势，市场呈现出“稳-升-稳”的态势，2016年正值全国楼市爆发期，溧阳市场供求显著放量，供应端逐年稳步上扬，成交方面实现跳增，至2018年末供求量均达到峰值，规模双双突破100万平方米。自2018年起市场开始“横盘”，成交数据每年小幅下滑且趋于稳定，成交体量控制在85-90万平方米之间。

  从月度层面来看，溧阳近2年在供求端也表现平平，月均供应面积仅7.45万平方米，其中仅有2个月突破了15万平方米，月均成交面积略高于供应端，为7.67万平方米，从走势来看，上半年供应小幅放量走高，至年中回落后持稳直至年末。2019年以来房价没有明显增长趋势，长期在11000-13000元/平方米之间波动。

  溧阳市场横盘滞涨的情况从历年房价变化中也有迹可循，对比溧阳、金坛及常州主城历年房价走势，2016年前溧阳房价处于三者中高位，房价在7600-8400元/平方米之间波动，高出主城区6600-7500元/平方米的房价近1000元/平方米，较之金坛更有2000元/平方米的价格差。自2017年起常州主城房价逐年递增，年均涨幅超过10%，直至2020年已高达18368元/平方米，较之2014年同期几乎翻了两倍；即便是金坛也在2017-2018年间房价大幅跃升，后来居上反超溧阳市场。反观溧阳，2014至2020年房价走势平稳，没有明显的跳增迹象，如今房价在三者中位列垫底。

  02

  政策环境：管控“一步到位”

  限房价1.5万元/平，楼市无上涨预期

  开发商利润被锁死

  溧阳市场常年冷淡和其政府管控密不可分，由于溧阳作为常州代管县级市，被政府用来作为平衡整个常州房价的“稳定剂”。近年来常州房价普遍高涨，政府相继出台政策管控溧阳。正所谓“管控不多，有用就行”，调控上虽不限地价，仅限房价，然而其限制却极为严苛，提出房企报批项目以（土拍成交价+4860元/平方米建安成本+20%左右合理利润上浮）作为整个项目的销售均价，整盘备案价不得超过15000元/平方米。此番限价毫无“放水”空间，“绑车位”“茶水费”等房企变相补贴营收的手段无处可施。另一方面，限价定死使得居民对房价预期下降，房企拿地积极性颇受打击。先前恒大翡翠湾项目通过利润上浮开盘售价拉升至15000元/平方米，实际开盘去化情况惨淡，直至后期项目降价2000元/平方米，项目去化情况才有所起色。

  此外，溧阳没有具体的限购政策，外地户口也可在溧阳买房，首套、二套均可做到首付3成。2020年下半年，常州政府出台楼市新政，提出限售4年遏制投机炒房，另外为促使常州市信贷政策统一化，政策提出二套需首付6成，进一步加大购房者偿付压力，贷款利率上首套5.2%，二套5.25-5.3%，放款周期也延长了1-2个月。

  03

  房价梯度：南高北低

  燕山新区改善为主

  天目新城主打旅游及学区、中关村刚需扎堆

  溧阳核心市场占地面积较小，总共仅划分3个街道，城市建设以“两翼一轴”为核心向外发展，以天目湖大道为轴划分市场，南为天目新城，北为中关村产业园。

  市政发展上城南发展更为成熟，生活配套较为齐全，项目以刚改或改善为主，区域房价为溧阳价格高地；城北发展以中关村产业园为核心，城市面貌较次，主要打造刚需产品应对园区工薪阶层的刚性住房需求，整体房价是溧阳的价值洼地。

  此次我们调研的重点大致可分为4个区域，燕山新区万达商圈、燕山新区外围新老城交界处、天目新城南航校区以及城西北角的中关村产业园商圈。

  燕山新区坐拥万达商圈，是市内配套最为完善的片区，区域内主打改善产品，项目均价在15000-16000元/平方米，是溧阳房价天花板，不过由于板块内房企拿地价普遍处于高位，项目的实际利润并不尽如人意。

  燕山新区外围与老城交界处已处于核心市场边缘，主打刚改及少量改善产品，项目均价12000-13000元/平方米。

  天目新城板块以湖景、旅游业吸引客群，此外南航大学校区坐落在板块内引起一番热度，板块地理优势对房价有所支撑，目前房价在12000元/平方米左右。

  中关村商圈作为高新产业园区，区域发展受重视度较高，板块内工业园区居多，生活配套较为落后，主打刚需产品，项目均价8000-10000元/平方米区间，总价段80-90万元。

  04

  项目去化：中关村、溧阳老城

  单项目月均去化60-80套

  市场分销盛行，恒大以价换量

  从2021年前6月商品住宅销售面积榜单可以看出，位列第一的曹山未来城在上兴板块可谓一枝独秀，由于板块内竞品较少，上半年总成交1207套，平均每月流速多达200套；其余板块如中关村、溧阳老城区同期销售项目扎堆，相互制约去化速度，月均流速在60-80套不等。

  另一方面，基于市场限价，恒大精装难溢价，项目开盘15000元/平方米去化效果不佳，降价2000元/平方米后去化显著提升。疫后恒大主打价格战回笼资金，分销加码助力去化；碧桂园主打刚需小户型，项目户型面积不超过125平方米，走量抢收回款。

  溧阳市场项目分销盛行，由于市场平淡项目依赖渠道分销，部分项目成交占比可达5成以上，本地分销与开发商关系牢靠，提点奖励不输外地渠道。

  05

  客群结构：市场封闭

  以地缘性客户为主

  房价由高至低，乡镇客户占比递增

  基于城市基本面，溧阳楼市相对封闭，没有外来投资客，甚至连常州外溢购房者也极为少见。由于市场限价过于严格，楼市投资价值不足，虽有旅游行业支撑外来人口流动性，但在价值投资上没有前景。另一方面，溧阳距离常州仍有1.5个小时的车程，对于常州本地人来说，在溧阳购房虽房价优惠，但出行及通勤上仍有痛点。基于此，溧阳市场更是显得寡淡，仅在节假日，外出做生意的建安工程企业主返乡，或带动局部的购房热度。

  聚焦市区内部结构，依据不同板块房价由高到低，乡镇客户占比也逐级递增，例如燕山新区与老城交界的中梁中南项目主城乡镇客户占比约为5:5，周边乡镇客群为学业需求来此置业，另有部分本地客群因主城市场饱和外溢至此；而中关村商圈多数刚需项目主城乡镇客户占比达到了3:7，超过7成的客户来自周边下属乡镇对价格极为敏感，只能接受中关村板块房价，另有部分本土的中关村工薪阶层因工作需求在此置业。

  06

  购买能力：人口外流，十年增长不足4万

  郊县进城“刚需”压力大

  外出从商“改善”不差钱

  溧阳人口外流严重，由于溧阳是劳务输出大市，全市有20多万建筑安装工人，其中近四成人员常年在外，而市内工业产业规模较小，所以外来务工人员较少。据最新的第七次全国人口普查数据显示，2020年溧阳人口数78.5万人，较之2010年仅增长3.6万人，但其占常州人口比重却下降了1.4pts，人口流出率明显高于常州主城区及金坛。

  溧阳本地人不缺房，早年拆迁分配人均1-2套房，购房需求集中于学区改善或返乡置业，市场需求相对匮乏。此外，溧阳人喜消费且注重消费层级，月均工资仅5000-6000元/平方米，几乎用于消费，年轻人首付及还贷压力较大。

  客户购买力分化鲜明，期中城北中关村板块及边缘地区以刚需购房者为主，购房者大多是刚外地务工或郊县进城，客户对价格敏感度较高，首付及月供均有压力。

  溧阳外出从商的企业主多从事建筑工程，自身购买力充足，这类客群返乡职业首选燕山新区，喜好120-140平方米中大改善户型，总价段150-170万元无压力，且偏好高首付买房，中梁中南项目3成首付客户仅占比50%；另有本地拆迁户受棚改安置造富，这类客群对地段较为敏感，通常选择溧阳老城区改善置业，也有部分为改善学区外溢至燕山新区或天目新城。

  07

  土地市场：地价5年无增长

  2016年前本土房企“垄断”

  外来房企“转战”中关村

  聚焦到土地市场，整体表现不愠不火，2016年以来溧阳地价无明显增长，分板块来看燕山新区地价最高，成交均价6000-7000元/平方米左右，城北中关村板块成交楼板价约3000-4000元/平方米。由于政府限价管控不放开，房企拿地越发趋于保守，早期市场不乏存在流拍现象，即使是拿地，溢价率大多控制在10%以内，部分开发商选择联合操盘分散风险。

  据统计，2020年溧阳市核心片区成交25块宗地，房企拿地主要集中在中关村板块、溧阳老城区以及燕山新区，其中中关村板块成交7宗地为全市之最，由于中关村板块地价偏低，房企盈利空间上限较高，叠加城市发展导向偏向于中关村产业园区建设，房企选择集中在此拿地，不过房企拿地仍相对谨慎，土拍多数为底价成交。

       其次燕山新区和老城区分别有5块和4块宗地成交，基于这两个区域的地价偏高，且板块内土地供应趋于饱和，供地节奏放缓，房企拿地动作相对减少。

  溧阳楼市发展较为滞后，2016年以前，除碧桂园以外，溧阳基本上没有外来品牌房企，市场被本土中小房企垄断。直至2017年起，恒大、新城、中梁、路劲、远洋等一批品牌房企先后进入溧阳，从此改变了溧阳的房企格局，打破了本土开发商的垄断现象，溧阳楼市开始有所起势。不过自2018年后市场回归平淡，叠加政府管控趋严，房企拿地动作放缓，在拿地区域上也有所变革。

  总结展望

  “限房价”下短期内市场难有起色

  房企“虎视眈眈”等待政策松动

  综上所述，当前溧阳市场长期保持横盘态势，政策限制下溧阳房价难有起色，房企拿地决心不稳，居民观望情绪越发浓重。受限于市场封闭，外来投资客或常州外溢购房需求严重匮乏，结合当地人置业需求不高，单凭返乡置业难以激起市场情绪。客观来看，我们认为溧阳楼市未来平稳仍是市场主旋律，短期内市场量平价稳的楼市表现基本确定。

  不过，近年来溧阳城市发展规划逐步升级，中关村板块以产业为依托，前沿科技、新能源、高端制造等领域的良好发展前景为板块提供了刚性居住需求； 另一方面，房企对溧阳市场关注已久，由于溧阳市场受政策限制横盘多年，目前已是长三角县级市中少有的价值洼地，一旦市场有限价松动或放开迹象，众房企必然争相“杀入”溧阳市场，从而带动房、地价上涨预期，本地及外来投资客相继入场，届时楼市必然迎来一波补涨行情，积压已久的市场情绪或将大幅反弹，市场或迎来较大机遇。