[中房研协]2021年7月典型城市二手住宅市场分析

  二手住宅相关政策

  7月，二手住宅价格管控政策逐步升级，并延伸到多个城市，西安、无锡、绍兴建立二手住房成交参考价格发布机制，对价格虚高的二手房房源进行下架处理；上海开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布；温州规定不得以学区房为卖点发布房源信息，不得发布、传播炒作学区房；太原实行房产地址“学位限定”，引导教育资源的公平化，同时，防止以学区房名义炒作房价，让教育和住房回归本质。

  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1     二手住宅成交总量环比持续下跌

  7月，典型城市二手住宅成交面积合计1106.4万平方米，较上月减少4.67%，绝对额减少54.3万平方米。武汉、广州、天津、深圳成交量环比上涨，其余城市环比均呈下跌。从同比数据来看，除北京、武汉、郑州略有增加，其余典型城市成交量均有不同程度的下降。

  具体来看，上海成交量本月继续保持首位，达到196.7万平方米，环比减少13.7%，较去年同期下降17.7%；北京成交量次之，达到164.0万平方米，环比减少4.4%，同比上涨9.4%；武汉、重庆、天津成交量均超过100万平方米，其中武汉成交量环比增加33.9%，同比增加8.0%；重庆环比上月减少1.4%，同比减少15.2%；天津环比增加2.6%，同比减少3.5%；合肥、青岛、成都、厦门、深圳成交量均未超过50万平方米，其中，成交量最低的为深圳，为26.2万平方米，环比微增0.4%，同比减少78.7%。

  2.2    深圳成交套数与上月持平，同比大幅下跌

  7月，十三个典型城市二手住宅共成交12.2万套，武汉、北京、郑州同比呈现上涨，其余城市成交套数同比均有不同程度的下跌；武汉、广州、天津成交套数环比增加，深圳与上月基本持平，其余城市成交套数较上月均有所减少。从具体城市来看，上海成交套数居十三个典型城市首位，达到2.4万套，环比下跌14.6%，较去年同期减少16.4%；北京成交1.8万套，位居第二，环比下跌5.3%，较去年同期增加9.0%；武汉、重庆、天津成交套数均超过1万套；合肥、青岛、成都、厦门、深圳成交套数均低于0.5万套，其中，深圳成交套数最少，为0.3万套，与上月基本持平，同比减少77.2%。

  2.3     典型城市二手住宅销售价格同比指数整体均呈现上涨

  2.3.1   深圳二手住宅销售价格环比持续下跌

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，7月，除深圳环比呈现下跌，其余典型城市二手住宅价格环比均有不同程度的上涨，北京、上海环比上升0.7个百分点，涨幅并列第一；其次为广州，环比上涨0.6%；南京、武汉、郑州、青岛、厦门环比涨幅分布在0.3%-0.4%之间；成都二手住宅价格与上月持平；深圳二手住宅销售价格环比持续下跌，降幅为0.4%。同比涨幅最大的为广州，较去年同期高12.2个百分点；北京、上海同比涨幅分别为10.7%、10.3%；其他城市中，深圳、南京、合肥、成都、重庆同比涨幅均超过5%；天津二手住宅价格较去年同期微增。

  从定基指数的角度来看，7月，典型城市二手住宅价格整体均高于上年12个月平均价格，其中涨幅最大的为广州，高于上年平均价格12.1个百分点，北京、上海分别高于上年平均价格11.2%、10.3%；深圳、成都、南京、合肥、重庆、厦门均高于上年平均价格5个百分点以上；天津二手房销售价格与上年平均价格基本持平。

  2.3.2   90平方米以上户型价格涨幅较为明显

  从结构上看，7月二手住宅交易市场上，90平方米以上的中等及大户型整体涨幅较为明显，从具体城市来看，广州、天津、郑州、重庆、厦门90-144平方米户型价格涨幅高于其他两种户型；上海、南京、武汉144平方米以上户型价格涨幅突出；深圳三种户型价格较上月均有明显下跌。

  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1     新建商品住宅成交量环比下跌逾一成

  7月，典型城市新建商品住宅成交面积为1317.5万平方米，环比减少12.78%，绝对额减少193.0万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.84倍，成交量区域分化显著：上海二手房成交面积是新房成交面积的2.52倍；北京二手房成交面积是新房成交面积的1.78倍；厦门二手房成交面积是新房成交面积的1.20倍，其余城市二手房成交面积均少于新房成交面积。从绝对额来看，武汉新房成交面积最高，达到173.6万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.78倍；其次为重庆，新房成交面积166.5万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.71倍；厦门新房成交面积最少，仅有27.1万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的1.06倍，绝对额较新房成交套数多0.64万套。

  3.2    典型城市新房价格环比、同比指数均有明显增长

  7月，十三个典型城市新房销售价格延续上月上涨态势，环比、同比指数均呈现明显增长。青岛环比指数较上月提升1个百分点，位列典型城市首位；其次为北京，环比涨幅为0.8%；其余城市环比涨幅均未超过0.7%；合肥新房价格较上月提升0.1%，位列典型城市末位。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有显著提高，其中涨幅最大的为广州，同比增加10.9%；其次为重庆，同比上涨8.3%；同比涨幅位于末位的是深圳，较去年同期增长3.3%。

  从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格，涨幅最大的为广州，较上年平均价格提高10.5个百分点；重庆定基价格指数位列第二，高于上年平均价格9.1个百分点；排名末两位的是深圳及郑州，分别高于上年平均价格的4.0%、3.7%。

  从结构上看，与上月相比，北京、郑州、重庆、上海90平方米以下户型销售价格环比涨幅突出；成都90-144平方米户型价格涨幅较为明显；青岛、天津、厦门、合肥、广州144平方米以上大户型价格较上月有明显上涨。

  本月，二手房交易政策的发布主要集中在二三线城市，西安、无锡、绍兴建立二手房交易价格参考机制；温州、太原从规范学区房的角度出发，防止以学区房的名义进行炒作；一线城市上海加码二手房价格挂牌管控，开启二手房挂牌价核验政策。可以看出，随着越来越多的二三线城市建立二手房成交价参考机制，房地产市场调控已开启二手房模式，逐渐弥补过往调控政策中的空白。部分城市楼市调控取得积极进展，二手房市场降温明显。

  从成交量来看，7月二手住宅成交面积延续下跌趋势，典型城市成交总量环比下跌4.67%。从具体城市来看，青岛、南京、上海二手住宅成交量同比、环比均有显著下降；深圳二手房月成交量同比跌幅近八成，环比微增。同期新房市场成交总量环比下跌逾一成，多数典型城市新房成交量环比呈下跌态势。总体来看，二手房成交面积是新房成交面积的0.84倍。

  随着调控力度不断升级，二手房价格增速较上月有所放缓。从二手房销售均价来看，除深圳环比呈现下跌外，其余典型城市二手房价格环比、同比指数均呈现上涨，整体而言，二手房市场降温效果明显。从数据上看，北京、上海二手房价格环比增速并列第一；广州紧随其后；在不断加码的政策管控下，深圳楼市调控效果显著，二手房销售价格持续下跌。