[易居研究院]7月全国商品住宅销售面积同比增速由正转负

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易居月报之

【7月全国房地产业报告】

  7月房地产供应端显著降温，房企购地面积继续下跌，房屋新开工面积同比增速由正转负。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%，房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%，相比2019年同期下降5.8%。

  7月单月全国商品住宅销售面积下降9.5%，增速由正转负。 1-7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；比2019年1-7月份增长14.5%，两年平均增长7.0%。其中，住宅销售面积增长22.7%，办公楼销售面积增长6.3%，商业营业用房销售面积增长3.8%。单月数据来看，7月商品房销售面积同比下降8.5%，其中住宅销售面积同比下降9.5%，均下降较大。

  东北地区商品房成交量价持续低迷。1-7月，东北地区商品房成交面积同比增长持续收窄，增速已经回落至个位数的8.8%，是四类地区中增速最低的，比2019年同期下降7%，是四类地区中唯一下降的，经济持续不景气，东北地区楼市成交持续走弱。

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  1-7月土地成交面积同比下降9.3%，

  成交均价同比增长4.9%

  1、1-7月全国土地购置面积同比下降9.3%，7月单月同比增长2.9% 

  2021年1-7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%，降幅较1-6月收窄2.6个百分点。单月数据来看，7月房企土地购置面积1743万平方米，同比增长2.9%。

  从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长，2017年同比增速震荡提高。2018年初，土地购置面积同比增速跳水，二季度后逐渐走高。2019年初，土地购置面积同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐渐收窄。受疫情影响，2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降，3月份后随着全国复工复产，各地土地出让节奏加快，土地购置面积同比降幅持续收窄，下半年地市降温，降幅持续小幅扩大。

  2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国土地购置面积同比增速创2012年以来新高，3月后增速持续回落，5月由正转负，6月降幅扩大。22城均已完成首批集中出让，截至7月末，长春和厦门已完成第二批集中出让，预计8-9月将有更多城市完成第二批集中出让，三季度全国土地购置面积同比增速降幅将继续收窄。

  2、1-7月全国土地购置均价同比增长4.9%

  2021年1-7月，全国房地产开发企业土地购置均价5843元/平方米，同比上涨4.9%，1-6月为同比增长7%。7月全国土地购置均价同比涨幅有所放缓，主要是6月各城市已完成首批住宅用地集中供地，7月整月集中土拍22城集体缺席，拉低了均价。

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  1-7月房地产开发投资同比增长12.7%，

  房屋新开工面积同比增速由正转负

  1、1-7月全国房地产开发投资同比增长12.7%，住宅投资同比增长14.9%

  1-7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；比2019年1-7月份增长16.5%，两年平均增长8%。其中，住宅投资63980亿元，增长14.9%。单月数据来看，7月房地产开发投资额同比增长1.4%，增速加速回落。

  从结构来看，住宅投资同比增长14.9%，办公楼投资同比增长3.7%，商业营业用房投资同比增长2.0%。受库存量过大影响，商业营业用房是三类物业中增速最低的，住宅投资则是最高的。

  2、1-7月房屋新开工面积同比下降0.9%，比2019年同期下降5.4%

  1-7月份，房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%，相比2019年同期下降5.8%。其中，住宅新开工面积88474万平方米，增长0.4%，相比2019年同期下降4.7%。3月以来全国累计房屋新开工面积同比增速快速回落，7月由正转负，主要是受房企购地的影响。

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  7月住宅销售面积同比自去年5月以来首次由增转降，下跌8.5%  

  1、1-7月全国商品房销售面积同比增长21.5%，7月住宅销售面积单月同比自去年5月以来首次由增转降，下降8.5%  

  1-7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；比2019年1-7月份增长14.5%，两年平均增长7.0%。其中，住宅销售面积增长22.7%，办公楼销售面积增长6.3%，商业营业用房销售面积增长3.8%。单月数据来看，7月商品房销售面积同比下降8.5%，其中住宅销售面积同比下降9.5%，均下降较大。

  从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速进一步回落。2018年同比增速继续小幅震荡回落。2019年同比增速一直在0轴附近小幅震荡，全年同比微降0.1%。受疫情影响，2020年1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月后随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅持续收窄， 11月同比转增，全年商品房销售面积同比增长2.6%。

  2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国商品房销售面积同比大幅增长1倍以上，3月以来增速持续回落。随着去年同期基数的提高，预计下半年全国商品房年初累计销售面积同比增速将继续回落。

  分地区来看，1-7月，东部地区商品房销售面积42841万平方米，同比增长24.1%；中部地区商品房销售面积28359万平方米，增长27.1%；西部地区商品房销售面积26965万平方米，增长14.3%；东北地区商品房销售面积3483万平方米，增长8.7%。

  东部地区销售面积同比增速2016年初开始大幅回升，且涨幅最大，最先于2016年4月达到本轮行情最高点，其后震荡下行，于2018年初进入负区间，2019年2月年初异动降幅扩大，3月份以后降幅逐渐收窄。2020年1-2月东部地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅持续收窄，8月转增，全年增长7.1%。2021年1-2月东部地区销售面积同比大幅增长114%，3月以来增速持续回落。中部地区2016年初大幅回升，全年小幅震荡，基本保持30%以上的增速，2017年3月开始震荡下行，2019年2月年初异动进入负区间，此后至年底一直在0轴附近小幅震荡。2020年1-2月中部地区销售面积同比降幅最大，主要是2月湖北省基本处于停工停产状态，3月后同比降幅逐渐收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地区销售面积同比增长1.04倍，3月以来增速持续回落，7月增速继续反超东部地区，是四类地区中最高的。

  西部地区2016年初有所回升，此后增速小幅震荡下行，2017年年初再次大幅回升，此后持续震荡下行。2020年1-2月西部地区销售面积同比大幅下降，3月后降幅逐渐收窄，10月转增，全年小幅增长2.6%。2021年1-2月，西部地区销售面积同比增长95.1%，3月以来增速持续回落。

  东北地区2017年4月至年底震荡下行，2018年年初有所回升，此后开始震荡下行，并于2018年6月开始进入负区间，2019年6月至年底降幅持续小幅收窄。2020年1-2月东北地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅逐渐收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，东北地区销售面积同比增长82%，3月以来增速持续回落。1-7月，东北地区商品房成交面积同比增长8.8%，是四类地区中增速最低的；比2019年同期下降7%，是四类地区中唯一下降的，可见随着人口流出和经济持续不景气，东北地区楼市成交持续走弱，7月增速已经回落至个位数。

  2、1-7月住宅新开工面积与销售面积的比值小幅回升至97.7%

  新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度后的供求比。从住宅年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，2012年随着楼市的降温，比值大幅下降，2013年年初季节性异动后继续下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震荡，即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低，房企开始补库存，新开工面积与销售面积的比值回升到100%以上，并持续走高，维持在110%-120%左右水平。2020年1-2月，受疫情影响，新开工与销售面积比值下降，3月随着企业大面积复工复产后新开工面积同比降幅大幅收窄，此比值重新转为上升，4-7月比值在120%附近小幅震荡，8月份后连续小幅下降。

  2021年1-2月，由于住宅新开工面积的增速（68.5%）远小于销售面积的增速（108.4%），新开工与销售面积比值大幅下降至81.6%，3月以来该比值持续小幅上升，7月为97.7%，仍处于近10年来的低位。

  3、1-7月全国商品房成交均价同比上涨7.5%，涨幅持续收窄，东北地区跌幅继续走扩

  1-7月，全国商品房成交均价10470元/平方米，同比上涨7.5%。其中住宅成交均价10679元/平方米，同比上涨8.5%；商业营业用房成交均价同比小幅上涨1.2%；办公楼成交均价同比上涨2.6%。

  分地区来看，东部地区涨幅最高为10.2%，中部地区和西部地区分别上涨4.9%和21.8%，东北地区则同比下跌1.6%。

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  7月末商品房待售面积环比小幅下降0.4%，

  商品房现房存销比环比增长0.6%

  1、7月末商品房待售面积环比小幅增长0.4%

  2021年7月末，商品房待售面积50864万平方米，比6月末小幅下降0.4 %，同比基本持平。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降，2019年年末以来住宅待售面积不再持续下降，进入相对平稳的状态，2021年2月末比去年年末大幅增长10.3%，3月以来持续小幅下降，7月末环比下降1.2%。商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，2021年7月末环比增长0.1%。办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，2021年7月末环比下降0.7%。

  现房存销比以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局，其中待售面积指代现房可售面积；而销售面积按过去一年的月均现房销售面积计算。

  根据商品房分物业的现房存销比计算可知，2012年以来，商品住宅现房存销比走势相对平稳，存销比要远低于商办物业的存销比。2015年商品房分物业的现房存销比均处于历年最高水平，其中住宅去化周期基本在20个月左右，办公物业去化周期在2015年年初达到54个月，2015年平均也在46个月左右，商业物业去化周期在2015年年末达到59个月的历史最高点。

  历史数据来看，全国住宅去化周期的最高点是2015年12月，正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，地方纷纷推出了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了二三四线城市去库存，取得了重大成果。

  2021年7月末，全国商品房现房存销比为26.5月，环比上升0.6%。其中，住宅现房存销比为16.6月，环比下降0.4%；办公楼现房存销比为47.8月，环比上升2.5%；商业营业用房现房存销比为53.1月，环比上升1.6%。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行；商业营业用房2018年9月以来持续震荡上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以来持续小幅上升；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，2020年初以来一直在17-18个月之间小幅震荡。

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  1-7月房企到位资金同比增长18.2%，

  国内贷款同比下降4.5%

  1-7月份，房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%；比2019年1-7月份增长19.2%，两年平均增长9.2%。其中，国内贷款15402亿元，下降4.5%；利用外资44亿元，下降44.4%；自筹资金35533亿元，增长10.9%；定金及预收款45398亿元，增长38.3%；个人按揭贷款18953亿元，增长17.0%。

  从月度累计情况看，自2016年3月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增速基本平稳，始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲线在2%-9%之间小幅震荡。受疫情影响，2020年2月曲线大幅下行，3月份后持续上行，7月由降转增，全年增长8.1%。

  2021年1-2月，由于去年同期的低基数，房企到位资金同比大幅增长51.2%，3月以来增速持续回落，7月回落至18.2%。其中定金及预收款增速最高，主要是今年1-7月商品房销售额增速较高；而在银行涉房贷款的严厉管控下，1-7月国内贷款同比下降4.5%。

  从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差。2020年1-12月，开发企业到位资金同比增速时隔3年再次超过房地产开发投资同比增速，2021年1-7月两者差值为5.5个百分点，差值已连续4个月收窄。

  可以看到，在货币政策常态化以及房地产调控长效机制逐渐形成的情况下，1-7月房企到位资金中的国内贷款同比已转降，房企自筹资金同比增速也仅为10.9%。

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  预计下半年房地产业多项指标增速将继续回落

  2021年1-7月，由于去年同期的低基数，房地产业多项指标增速较高，但相比5月均明显回落。其中，房地产开发企业土地购置面积同比下降9.3%，成交均价同比下降4.8%；房地产开发投资同比增长12.7%，房屋新开工面积同比下降0.9%；商品房销售面积同比增长21.5%，成交均价同比上涨7.5%；7月末商品房待售面积环比小幅增长0.4%；房企到位资金同比增长18.2%，国内贷款同比转降。

  7月23日，住房和城乡建设部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，强调各地对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

  8月9日，中国人民银行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》，对当前的宏观形势进行了分析，并对下一阶段货币政策进行了展望。报告中指出保持房地产金融政策的连续性，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，坚决不搞“大水漫灌”，以适度的货币增长支持经济高质量发展，保持经济运行在合理区间。

  展望未来，随着调控的持续深入和信贷不放松，预计下半年房地产市场还是以平稳健康发展为主，随着去年同期基数的提高，房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积、房企到位资金等多项指标增速将继续回落。