[克而瑞]武汉成交跌40%房票成杀手锏，哪些城市可效仿？

  类比于二手房成交参考价，房票制度或将成为本轮房地产调控的又一项新举措。

  ◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

  7月底，武汉出台房票制度，并在东湖高新区率先试点。而在政策落地后，武汉市场明显降温，8月成交同比跌幅进一步扩至40%，新开盘项目平均去化率跌至19%，创近年来单月新低。类比于二手房参考价，自深圳率先发布以来，已有上海、广州、成都、温州等14城相继建立二手房成交参考价。武汉试行房票制度后，是否将在更多城市全面铺开？哪些城市更可能跟进实行“凭房票购房”？

  7月底武汉东湖高新区率先试点房票
申领房票60天内仅能登记锁定一个楼盘

  首先，我们简单回顾下武汉首创的房票制度：7月28日，武汉房管局发布《关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》，提出购买新房先申请购房资格，符合条件才能领到房票，有效期60天。一张房票一次只能登记一个楼盘，登记完成后即时锁定，不能再登记别的楼盘。一旦发现违法违规行为，开发商、从业人员将被列入行业“黑名单”，购房者一年内不予受理购房资格申请。

  房票制度的创设似有计划经济的色彩，但确能精准打击热销盘火爆打新的市场热度，落实稳房价、稳预期。主要原因在于申请购房资格获取房票，且一张房票60天内仅能锁定一个楼盘，倒逼购房者格外珍惜难得的房票资源，倾向于登记认购自己最心仪的楼盘，降低购房者多盘打新投资获利的可能性，以便打压投资、投机性需求。

  据悉，7月末房票制度已在武汉东湖高新区率先试点执行，而在总结相关工作经验之后，预计房票制度将在全市范围内落地执行，武汉也将进入“凭房票购房”的新时代。

  7、8两月武汉成交走低同比跌幅扩至40%
东湖高新区平均去化率由67%骤降至28%

  2021年上半年，武汉房地产市场明显转暖，供求显著放量。1-6月，武汉商品住宅累计供应1086万平方米，同比增长94%，较2019年同期增长20%；累计成交1172万平方米，同比增长149%，较2019年同期增长33%。

  不过，7、8两月武汉市场明显降温，成交持续走低。具体而言，7月，受限于供应陷入低迷，武汉成交降至173万平方米，同、环比跌幅都在20%附近，较2019年同期下降17%。8月，尽管供应有所放量，但成交进一步回落至113万平方米，创年内次新低，同、环比分别下降40%和35%，较2019年同期下降44%，跌幅也有进一步扩大的趋势。

  新开盘项目去化表现同样反映武汉上、下半年市场冰火两重天。上半年，武汉新开盘项目平均去化率基本保持在40%附近，6月平均去化率一度升至44%，创2020年以来单月新高。不过，8月打新市场显著遇冷，平均去化率跌至19%，创近年来单月新低。9月初打新市场未见好转迹象，前5日平均去化率仍保持在21%的低位。

  而在7月末房票制度率先落地后，东湖高新区打新市场更是趋势性降温。具体而言，7月，东湖高新区共计推售510套房源，开盘当天认购341套，平均去化率多达67%。8月，东湖高新区共计推售2520套房源，开盘当天认购702套，平均去化率跌至28%，环比骤降39个百分点。其中，近半新开盘项目去化率低于30%，旭辉千山凌云、美的雅居乐云筑两盘去化率更是不足10%。

  类比14城出台二手房参考价解决一二手价格倒挂
上海、杭州等或将效仿凭房票购房

  2021年以来，上海、深圳、杭州、成都等30余城加码调控，但上海、杭州等热点城市房地产市场热度不减，打新市场依旧火爆，核心动因在于一、二手价格倒挂，买到及赚到的心理预期强烈。

  值得一提的是，二手房参考价成为本轮房地产调控的新举措，以期解决一、二手价格倒挂。自2月8日深圳率先发布二手房成交参考价格以来，截至目前已有上海、广州、成都、温州等14个城市相继建立二手房参考价。

  而在二手房参考价新政落地后，热点城市二手房市场明显转冷。例如深圳，二季度以来二手房市场下行压力不断加剧，6、7两月二手房成交跌至26万平方米，再创年内新低。又如上海，继7月初核验二手房价格之后，8月初政策再加码，二手房贷款额度执行“三价就低”原则，即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。受此影响，8月上海二手房成交跌至150万平方米，创年内新低，同、环比分别下降41%和24%。

  联系到热点城市打新市场依旧躁动，尤其是那些一、二手价格明显倒挂的热销盘，购房者认购热情持续高涨，其中不乏投资、投机性群体。我们认为房票制度不啻为降低打新热度、规范市场秩序的有效政策措施，既能挤干寄望于打新获利的水分，打压投资炒作需求，又能缓解市场焦虑情绪，保护居民自住以及改善性购房需求。

  鉴于7月末东湖高新区率先试点房票制度后，打新市场趋势性降温。可以期许的是，武汉更多区域将跟进落地房票制度，上海、杭州等热点城市或将效仿武汉实行“凭房票购房”，更好地落实“房住不炒”的政策主基调，全面落实稳房价、稳预期。

  综上所述，联系到东湖高新区试行房票制度，武汉市场明显降温，打新热度大幅减退，成交跌幅进一步扩容。类比于二手房成交参考价，房票制度或将成为本轮房地产调控的又一项新举措。而在“房住不炒”的政策大环境下，预计上海、杭州等热点城市有望跟进实行“凭房票购房”，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。