[植信投资]“十四五”房地产市场如何有效配置资源（上）

  连平 植信投资首席经济学家兼研究院院长

  马泓 植信投资研究院资深研究员

  李晓晴 植信投资研究院研究员

  主要观点

  1.流动人口已经并将继续成为城市人口增长主要动力。

  我国人口增速减缓，预计在2025年左右进入人口负增长时代，流动人口将成为城市人口增长的主要推手，2010-2020年期间，流动人口对城镇人口增加的贡献率高达61.44%。未来人口流动呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部集聚，广东、浙江、江苏成为最有吸引力的省份；二是一线城市常住人口增速放缓，都市圈人口增速提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应较为明显；四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。

  2. 人地错配扭曲热点城市房地产供求关系。

  土地供应是房地产市场供给的关键因素之一。从城市建设用地面积看，全国绝大多数省市土地供应是充足的。但从住宅端来看当前土地资源配置的情况，全国大多数省市土地供应偏紧。人地错配问题的长期存在，扭曲了一线城市和部分二线城市房地产市场的供求关系，导致其房价持续上涨，长期处于高位。

  3. 人资错配导致金融资源配置效率偏低。

  从住房金融资源配置有效性来看，住房需求旺盛，东部沿海地区贷款价值比偏低，中部、西部和东北地区偏高，住房金融资源配置的有效性有待提高；从财政转移支付的有效性来看，部分人口大规模流入城市的公共服务资源没有充分按照常住人口进行合理配置，可能会妨碍未来城市化进程。

  政策建议

  一是在进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒的同时，适当控制重点城市人口流入的节奏；

  二是有条件地适度提高大城市人口限制；

  三是盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住房用地；

  四是鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场；

  五是增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体住房困难；

  六是建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制；

  七是提供合理稳定的金融支持；八是尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题。

  人口增长和流动是影响房地产市场需求的中长期决定性因素。随着经济不断发展，人口从农村向城市、从小城市向中心城市、从经济欠发达地区向发达地区集中是世界范围城市化发展的普遍规律，也是中国未来人口流动和城市化发展的长期趋势。人口聚集效应意味着带来新的人口红利，人口向少数地区集中会为流入地带来区域性的人口红利，催生流入地的住房需求增长。土地和金融则是决定房地产市场供给的关键因素。目前，我国大多数热点城市的土地供应和金融资源与人口流动并不相匹配。在新型城镇化背景下，为了更好地满足流动人口住房需求、提高城镇化的质量、缓解人口流失地区财政支出的压力，有必要提高土地和金融资源的配置效率，促进房地产市场健康发展。

  一、新型城镇化下人口流动扩大住房需求

  我国人口增速减缓，即将进入人口负增长时代。“七普”数据显示，2010-2020年我国人口平均年增长率为0.53%，比2000年~2010年减少0.04个百分点，比1990年~2000年下降0.54个百分点，这意味着虽然我国人口数仍在增长，但其增速已经处于下行通道，并且在不久的将来，我国人口将进入负增长时代。据预测，到2025年，我国人口将达到峰值14.2亿人，之后人口总数将逐年递减，且很难逆转。在人口总量即将减少的情况下，房地产市场将面临新的机遇和挑战。

  流动人口已经成为城市人口增长的主要动力。

  就业机会、收入水平以及公共设施建设的差异是导致人们从农村流向城市、从小城市流向大城市的主要原因。随着人口自然转变的完成，人口自然增长对城市人口数量的影响越来越小，而流动人口迁入将成为城市人口不断增长的重要动力。通常，可以用一个地区流动人口增长量占常住人口增长量的比值，来测量流动人口对城市地区人口增长的贡献度。数据显示，1982年~1990年，我国流动人口对城镇人口增长的贡献度为15.38%，意味着在这个阶段，城镇人口增加主要依靠自身的人口增长；1990年~2000年，我国流动人口的贡献度为38.26%；进入21世纪后，出生人口规模大幅缩减，人口自然增长率持续下降，城镇人口增加越来越依赖流动人口迁入。2000~2010年和2010~2020年期间，流动人口贡献率分别为53.33%和61.44%，流动人口已越来越成为推动城镇人口增长的主要推手。

  新型城镇化将推动区域性住房需求提升。

  2020年，我国城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），与发达国家80%的平均水平相差16.11个百分点，比美国82.7%的水平低将近20个百分点，我国城镇化发展空间较大。根据实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高1个百分点，我国流动人口规模将增加0.07亿。据预测，到2035年，中国城镇化率将达到75%~80%。这意味着，未来14年内我国将新增流动人口0.7亿~1.1亿，城镇地区将新增人口1.5亿~2.1亿。据国家卫健委2017年统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%，在其余7成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人占比将近25%。这意味着随着我国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加。

  二、未来人口流动可能呈现四个重要趋势

  结合七普（2020年）、六普（2010年）和五普（2000年）数据可以看出我国人口流动的基本特点，并以此推断未来人口流动可能形成四个重要的趋势。

  一是人口持续向东部集聚，广东、浙江、江苏成为最有吸引力的省份。

  七普数据显示，东部地区占总人口比重较2010年上升2.15个百分点，而东部整体属于人口自然增长率较低甚至部分城市负增长的地区，而人口自然增长率较高的中部地区人口占比从2000年以来不断下降，东北地区人口占比下降1.23个百分点。这说明东部地区是流动人口主要流入的地区，其人口增长主要得益于大规模的人口流入。

  过去十年，广东、浙江、江苏成为人口增长量最多的三个省份，分别增长了2171万、1014万、609万人，增速分别为21%、16%、6%，在2000~2010年间的人口增速分别为21%、19%、8%。尤其是广州、深圳常住人口在过去十年分别增加598万、714万，增速高达47.1%和68.5%，处于快速增长的区间。在过去20年间，广东人口保持持续的高速增长，而浙江和江苏增速虽有下降，但仍在增长之中。之所以会出现这种状况，是因为随着经济发展，东部沿海经济发达省份高新技术快速发展，产业持续聚集，就业机会较多，收入水平较高，对各类人员的吸引力较强。国际上通常采用研究与试验发展（R&D）活动的规模和强度指标反映一国的科技实力和核心竞争力。2020年全国研究与试验发展（R&D）经费为24393亿元，东部和南部沿海地区继续保持领先，达到15968亿元，占全社会R&D经费比重的65.5%，中部、西部和东北地区占比分别为17.8%、13.2%和3.6%。其中，有7个地区研究与试验发展（R&D）经费投入强度超过全国平均水平，分别为北京、上海、天津、广东、江苏、浙江和陕西。从产业集群角度看，近些年六大中高端产业包括集成电路、汽车及其零部件、显示面板、医药品、自动数据处理设备及部件和互联网产业的研发中心分布也大体集中在沿海和长江经济带区域，基本覆盖了一线城市群、长江中部地区和成渝地区。因此，东部和南部沿海省份的优势未来会进一步增强，加上当地政府以规划和政策加以推动，预计未来人口会进一步向东部、南部沿海城市流动。

  二是京沪两个特大城市常住人口增速放缓。

  2000年至2010年期间，北京、上海常住人口分别增加579万、628万人，而2010至2020年间，两地仅增加228万、185万人，常住人口大幅减少。从增长速度来看，过去十年北京、上海人口增速仅为12%和8%，较六普阶段都大幅下降30个百分点。由于中心城市严控人口规模，老城区建设接近饱和，北京疏解非首都功能和上海疏解城市非核心功能任务的持续推进，京沪两地对流动人口的吸纳能力也将逐渐收缩。数据显示，2021年校招岗位一线城市校招岗位占比25%，同比下降4%，可见，一线城市吸纳就业能力虽然还是较强，但有所减弱。根据二〇三五远景规划，届时北京和上海的常住人口分别要限制在2300万和2500万人以内，这意味着这两个特大城市即便具备了很强的吸引力，但在人口门槛限制的规定下，在未来14年北京和上海的人口增长空间仅有111万和13万人。

  中心城市人口增速放缓将给其周边辅助型城市带来人口流入的机会。例如，廊坊、昆山等城市在过去十年人口净流入规模分别为110万和45万，增速达到25%和27%。由于北上广深是全国乃至全球重要的经济、金融、贸易、科技中心，其较多的工作岗位、较高的收入水平对人们仍具有较强的吸引力。在这样的背景下，依附于中心城市的次一级城市的“疏困”作用将变得更加突出，中心城市疏解产业将为周边城市甚至更多地区带来招商引资和产业加速发展的巨大机遇，同时也为周边城市吸引更多外来人口提供了支撑。预计未来中心城市的周边辅助型城市的人口增速将位于较高的区间。

  三是中西部地区省会城市人口吸引力将会增强。

  随着中西部地区经济发展，内陆人口流动除了流动到华东、华南沿海等发达经济地区之外，还在向中西部地区省会城市流动，从而造成省会城市人口大幅增加而非省会城市人口减少的状况。七普数据表明，过去十年成都人口增加580万，增速为38.5%；西安人口增449万，增速为53%；重庆、郑州、长沙等人口增加超过300万，增速分别为11.1%、 46.1%、42.6%；南宁、昆明、合肥人口增加规模在200万左右，增速均超过了25%。但与一线城市群不同，内陆重点城市对周边城市的虹吸效应较为明显。以陕西省为例，西安市人口增加449万，增速高达53%，而整个陕西省的人口增速仅为5.9%，同时宝鸡、咸阳、渭南、商洛等西安周边城市人口净流出39万、88万、60万、30万人，增速为-10.6%、-17.3%、-11.3%、-12.8%。由于省会城市通常聚集了省内金融、交通、教育、医疗等多方面的优质资源，同时多个省份在“十四五”规划中纷纷提出了“强省会战略”，预计省会城市对人口的吸引力也将变得更强，人口有望持续向省会城市聚集。

  四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素。

  在全国绝大多数地区人口缓慢增长情况下，新型城镇化推动的人口流动已经并将继续成为重要城市人口持续增长的主要动力，也将为房地产市场发展带来新的机遇。未来我国人口流动是否仍会延续过去十年的轨迹？研究表明，在经济发展早期，收入水平是人们做出迁移决定的主要因素，人们会自发地流动到收入水平较高的地区。随着经济持续发展，流动人口受教育程度不断提高，人们对经济因素以外的公共服务水平的关注度开始不断提高，公共服务水平逐渐成为人们做出迁移决定的重要因素之一。在此，用“经济—人口平衡度”即城市经济集中度与人口集中度的比值和“服务—人口平衡度”即服务集中度与人口集中度的比值来衡量该城市对流动人口的吸引力。其中，经济集中度指该城市当年GDP占全国GDP的份额；服务集中度指该城市地方公共服务支出占全国的份额；人口集中度指该城市常住人口数量占全国人口数量的比重。当经济集中度大于人口集中度时，即“经济—人口平衡度”大于1，意味着该城市经济发展水平和人均收入水平较高；当服务集中度大于人口集中度时，意味着公共服务水平超过了常住人口规模，公共服务质量较高，有利于吸引人口流入。

  统计结果显示：北京、上海、深圳在经济和服务两个维度上都遥遥（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）领先于其它城市，其较高的收入水平和高质量的公共服务对流动人口都具有强大的吸引力；珠海、南京、苏州、杭州、宁波、武汉、厦门等南方城市较高的收入水平和公共服务质量为其持续吸引人口流入奠定了基础，目前这些城市已经是主要的人口流入地；济南、重庆、福州等城市经济发展水平较高，但服务水平较低，如果这些城市依然走“重经济、轻服务”的老路，其对流动人口的吸引力将会下降；哈尔滨、石家庄、长春等城市经济发展水平和服务质量都偏低，由于东北和部分内陆地区经济发展缓慢甚至停滞，公共服务设施落后，其对人口的吸引力也不断下降，未来这些城市将面临人口净流出的压力。

  结合七普数据以及主要城市人口吸引力的预测，可以判断出当前以及未来一个时期我国人口流动的基本趋势：在全国层面上，人口将继续从中西部流入东部和南部沿海发达地区；在区域层面上，人口将不断向重点城市群和都市圈流入；在城市层面上，人口将持续向一线城市、重点省会城市以及依附于大城市的辅助型和节点型城市或县域城镇聚集。从中长期看，新的人口流动趋势将对房地产市场带来重要影响。