[克而瑞]政策密集发声维稳房地产，当前房企融资现状如何？

  房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款保证企业资金链安全。

  9月末央行首提“两个维护”，此后央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展，试图从宏观上对房地产进行信心重塑。值得注意的是，11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。11月10日起多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券等。房企 “冰冻”融资状态似有所解封，当前的融资趋势究竟如何呢？

  政策密集发声维稳房地产

  积极重塑市场信心

  9月末央行首次提及“两个维护”，指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。10月15日，中房协召集了10家房企在京座谈，住建部相关部门人员参与主持，据透露，房企的主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。此后，央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展。在此情况下，政策端风向有所缓和，从宏观上对房地产信心重塑有所推进，维稳房地产。

  银行间市场对国企梯队敞开融资口子

  融资“冰冻”状态有所解封

  值得注意的是，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分参会的房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的政策或会有所松动。

  银行间商协会座谈会后，众多房企密集发行中期票据和超短融资券。11月10日，常州城建、北京住总、小商品城宣布拟发行超短融资券，镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据；到11月11日，保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据，将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企，而后11月12日，光明地产宣布拟发行5亿元中期票据，招商蛇口公告拟分别发行30亿元的中期票据和超短融，企业融资“冰冻”状态有所缓解。

  据不完全统计，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。与此同时，本轮房企融资审批速度相对较快，小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划，已经于11月15日发行完成。而柳州建投11月15日将拟发行不超过8.8亿元（含8.8亿元）的中期票据的计划确定为顶额8.8亿元。

  多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功，显示当前银行间债券市场融资口子已经打开，鼓舞了市场的信心，未来其他资质良好，信用较高的企业特别是国企央企也有望加入发债的队伍。值得注意的是，当前发行的企业均是城投公司或央企国企，且主体和债券的评级相对较高，主要是利用政府的信用进行背书，未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。

  个人住房贷款发放提速

  有利缓解房企销售回款压力

  除了银行间市场融资出现回暖，在个人按揭贷款方面，由于9月底央行窗口指导银行贷款有序发放以来，个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解。央行公布10月个人住房贷款当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，这是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据，按照之前的惯例，这类数据是在每季度公布的金融机构贷款投向统计报告中披露，维稳房地产意图明显。

  此外，根据1-10月房企到位资金来看，个人按揭贷款10月单月到位金额2554亿元，同比增1.0%，增速自6月以来首次转正，印证按揭贷款发放已明显提速，未来将有利于缓解开发商销售回款压力。

  但值得注意的是，虽然当前政策风向缓和以及个人按揭贷款发放提速，但仍未明显传导到企业贷款上，金融机构对开发企业的信心重塑仍需时间。1-10月的企业端贷款仍显不足，10月新增企业中长期贷款2190亿元，同比少增1923亿元；而从10月的房企到位资金来看，其中国内贷款1378亿元，同比减少27.2%，降幅较9月扩大2.3个百分点，房企的开发贷、信托贷款方面的融资放松仍需时间传导。

  为防范房企短期流动性波动带来的行业危机，除了银行间债券市场的中票、融资券之外，其他融资方式也有望解封，在直接融资和股权融资等方面或将得到有差别的放开，而ABS/ABN、REITs，RMBS等在银行间债券发行的资产证券化产品也有望加快审批速度。

  但值得注意的是，本次政策边际放松的口子不会开得太大，主要在于当前房企的流动性问题发酵未见底；另外政策在预售资金监管层面较严，房企仍面临着层层限制。当前政策密集发声主要意在维稳，当前融资端口的破封仍是经营状况良好，资产优质企业的机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。