[中房研协]2021年10月典型城市二手住宅市场分析

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  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  二手住宅相关政策

  10月，二手住宅相关政策主要围绕发布二手住宅交易参考价、降低个人二手房转让个人所得税等方面展开，限贷、限购等紧缩性政策有所减少。东莞首次发布二手住宅交易参考价，西安公布第二批二手住宅成交参考价；泉州要求加强二手住宅价格动态监测；哈尔滨放宽二手房公积金贷款房龄年限，由原有的20年提高到30年；上海为方便人民群众存量房买卖合同网上签约，开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同服务；江门市、肇庆市等位于珠三角地区的六个城市正式发布调整个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告，旨在降低个人转让二手住宅交易成本。

  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1  上海、厦门二手住宅成交面积环比逆势上涨

  10月，典型城市二手住宅成交面积合计599.5万平方米，较上月减少14.7%，绝对额减少102.9万平方米。从环比数据来看，除厦门、上海呈现上涨，其余典型城市成交量均有明显下跌；从同比数据来看，十三个典型城市成交量较去年同期均有所下降。具体来看，上海二手住宅成交面积位列第一，成交量为108.7万平方米，环比上涨10.5%，较去年同期减少54.1%；北京成交面积为84.8万平方米，环比减少27.3%，同比减少34.8%；天津、重庆、南京、武汉、广州成交量分布在47万至76万平方米之间；其余城市成交量均未超过30万平方米，其中，成交量最低的为青岛，为11.0万平方米，环比减少38.2%，同比减少72.0%。

  2.2   青岛成交套数位列典型城市末位

  10月，十三个典型城市二手住宅共成交6.7万套，厦门、上海环比上涨，成都同比微增，其余城市成交套数环比及同比均有不同程度的减少。从具体城市来看，上海成交套数居十三个典型城市首位，达到1.34万套，环比增加11.3%，较去年同期减少53.0%；北京成交0.94万套，环比下跌25.6%，较去年同期减少34.9%；天津、重庆、南京、广州成交套数分布在0.5万-0.9万套之间；其余城市成交套数均低于0.5万套，其中，青岛成交套数最少，为1172套，环比减少37.3%，较去年同期下降73.4%。

  2.3  二手住宅销售价格延续跌势

  2.3.1   广州环比跌幅居典型城市首位

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，10月，成都二手住宅销售价格与上月持平，其余典型城市二手住宅价格环比均有不同程度的下滑。天津、青岛环比下跌0.1%；其余城市跌幅分布在0.1%-0.6%之间；广州环比下降0.6%，跌幅居首。同比涨幅最大的为北京，较去年同期提高8.8%；其次广州同比涨幅为8.3%；其他城市中，上海、南京、重庆同比涨幅均超过5%；天津、青岛二手住宅价格同比分别增加1.6%、1.5%，居典型城市末两位。

  从定基指数的角度来看，10月，典型城市二手住宅价格整体均高于上年12个月平均价格，其中涨幅最大的为广州，高于上年平均价格11.4个百分点，北京、上海分别高于上年平均价格10.9%、9.5%；成都、深圳、南京、合肥、重庆均高于上年平均价格5个百分点以上；天津二手房销售价格高于上年平均价格0.5个百分点，位列典型城市末位。

  2.3.2   重庆144平方米以上大户型价格有显著增长

  从结构上看，10月二手住宅交易市场上，三种户型价格涨幅整体均现回落，从具体城市来看，天津90平方米以下户型价格与上月持平，其余城市小户型价格均有所下滑；南京90-144平方米户型价格较上月有所增长，成都中等户型价格与上月持平，其余城市中等户型价格呈现下跌；重庆、厦门、成都、深圳144平方米以上户型价格有显著增长。

  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   新建商品住宅成交总量持续下滑

  10月，典型城市新建商品住宅成交面积为947.4万平方米，环比减少11.1%，绝对额较上月减少118.3万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.63倍，具体来看，上海二手房成交面积是新房成交面积的1.23倍；北京二手房成交面积是新房成交面积的1.21倍；厦门二手房成交面积是新房成交面积的1.03倍，其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看，武汉新房成交面积最高，达到100.3万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.49倍；天津、青岛新房成交面积分别为97.9万平方米、94.1万平方米，同期二手房成交面积分别是新房的0.77倍、0.12倍；其余城市新房成交量均未超过89万平方米；厦门新房成交面积最少，为14.3万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的0.79倍，绝对额较新房成交套数少1.8万套。

  3.2   新房价格环比指数进一步回落

  10月，北京、厦门、上海新房销售价格环比上涨，南京、重庆与上月持平，其余典型城市环比指数均呈现下跌，具体来看，北京环比指数较上月提升0.6个百分点，位列典型城市首位；厦门、上海环比涨幅分别为0.2%、0.1%；成都较上月下跌0.6%，跌幅居首。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有提高，但涨幅进一步收窄。其中，同比涨幅最大的为重庆，同比增加8.0%；其次为广州，同比上涨7.9%；其余城市同比涨幅均不高于5.5%；同比涨幅位于末位的是郑州，较去年同期增长2.6%。

  从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格，涨幅最大的为重庆，较上年平均价格提高10.0个百分点；广州定基价格指数位列第二，高于上年平均价格9.9个百分点；排名末两位的是天津及郑州，分别高于上年平均价格的4.4%、2.7%。

  从结构上看，与上月相比，北京、重庆、厦门、南京90平方米以下户型销售价格环比上涨，上海小户型价格与上月持平，其余城市小户型价格均有所下滑；北京90-144平方米户型价格有所上涨，重庆、厦门、上海中等户型价格与上月持平，其余城市中等户型价格呈现下跌；北京、厦门、上海、南京、深圳、重庆144平方米以上大户型价格涨幅突出。

  总  结

  本月，城市层面房地产政策收紧趋势继续放缓，二手住宅相关政策主要围绕发布二手房交易参考价、降低个人二手房转让过程中发生的税费等方面展开：东莞市、西安市分别发布首批、第二批二手住宅交易参考价；泉州加强二手住宅价格动态监测；哈尔滨市放宽二手房公积金贷款房龄年限；东莞、江门、珠海等珠三角城市减征免征个人转让二手住宅的个人所得税和土地增值税，旨在降低个人转让二手住宅交易成本，但目前市场已经形成悲观预期，预计减税对市场提振作用有限，短期内房地产市场或仍将延续低温态势。

  从成交量来看，典型城市二手住宅成交规模持续回落，10月二手住宅成交面积环比减少近15%。从具体城市来看，上海、厦门成交量环比逆势上涨，其余典型城市环比、同比均有不同程度的下滑。受学区政策落地、海淀二手房交易指导价、信贷收紧等因素叠加影响，北京二手房市场降温明显，成交量环比、同比下跌均超过两成；上海二手房成交量环比增加一成，但同比减少逾五成；深圳二手房成交量环比下跌5.0%，同比跌幅超六成。同期新房市场成交总量环比减少超过一成，上海、深圳、郑州等五个城市新房成交量较上月有所回升。总体来看，10月二手房成交面积是新房成交面积的0.63倍。

  随着二手房参考价机制的不断推进，叠加信贷政策严控，10月二手住宅销售价格下行速度加快，环比指数进一步下跌，多个城市房地产市场出现量价齐跌。从二手房销售均价来看，仅成都二手房价格环比呈现增长，其余典型城市二手房价格环比指数均现下滑，广州二手房销售价格环比跌幅居首；整体而言，二手房价格环比跌幅显著，但同比仍高于去年同期。