[中房研协]2021年11月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  一、 二手住宅相关政策 

  11月，二手住宅相关政策重点集中在推进房地产市场秩序整治、加强房企资金监管等方面，绵阳要求买卖双方办理存量房交易资金监管；无锡计划“十四五”期间，新房、二手房成交均价年波动幅度控制在合理区间；深圳发布二手房交易网签系统，要求房源信息真实完整，继续规范二手房市场秩序；三亚市、海口市要求存量房上市需经过房源核验；西宁市严禁利用学区房概念炒作房价，目前政策调性仍以稳为主要导向。

  二、 典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1  成交面积环比显著提升

  11月，典型城市二手住宅成交面积合计765.8万平方米，较上月增加27.7%，绝对额增加166.3万平方米。从环比数据来看，典型城市整体成交量均有明显回升；从同比数据来看，成都较去年同期有所增加，其余典型城市成交量较去年同期均有所下降。具体来看，上海二手住宅成交面积位列第一，成交量为121.3万平方米，环比上涨11.6%，较去年同期减少54.9%；北京成交面积107.9万平方米，环比增加27.4%，同比减少30.8%；重庆、天津、武汉、南京、广州、成都成交量分布在52万至88万平方米之间；其余城市成交量均未超过33万平方米，其中，成交量最低的为青岛，为17.2万平方米，环比增加56.7%，同比减少64.2%。

  2.2  厦门、青岛成交套数列典型城市末两位

  11月，十三个典型城市二手住宅共成交8.5万套，典型城市成交套数较上月均有所增加；成都同比上涨，其余城市成交套数同比均有不同程度的下滑。从具体城市来看，上海成交套数居首位，达到1.5万套，环比增加12.3%，较去年同期减少53.4%；北京成交套数为1.2万套，环比增加27.0%，同比减少31.3%；天津、重庆分别成交0.99万套、0.96万套；南京、武汉、广州、成都成交套数分布在0.5万-0.8万套之间；其余城市成交套数均低于0.4万套，其中，厦门成交套数最少，为1697套，环比上涨29.7%，较去年同期下降51.5%。

  2.3   二手住宅销售价格持续下跌

  2.3.1   郑州环比跌幅位列首位

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，11月，重庆二手住宅销售价格与上月持平，其余典型城市二手住宅价格环比均有不同程度的下滑。上海、合肥环比下跌0.1%；其余城市跌幅分布在0.2%-0.7%之间；郑州环比下降0.6%，跌幅居首。同比涨幅最大的为北京，较去年同期提高8.1%；其次广州、上海同比涨幅分别为6.9%、6.7%；其他城市同比涨幅均在4.7%以下；青岛、郑州二手住宅价格同比分别增加1.4%、1.3%，居典型城市末两位。

  从定基指数的角度来看，除郑州外，其余典型城市二手住宅价格均高于上年12个月平均价格，其中涨幅最大的为广州，高于上年平均价格10.9个百分点，北京、上海分别高于上年平均价格10.7%、9.4%；深圳、成都、南京、合肥、重庆均高于上年平均价格5个百分点以上；郑州二手房销售价格低于上年平均价格0.1个百分点，位列典型城市末位。

  2.3.2   各类户型价格较上月均有明显回落

  从结构上看，11月二手住宅交易市场上，三种户型价格涨幅整体均现回落，从具体城市来看，重庆90平方米以下户型价格及90-144平方米户型价格较上月微增0.1%，上海、合肥小户型价格与上月持平，其余城市小户型价格均有下滑；合肥、武汉、南京中等户型价格与上月持平，其余城市中等户型价格呈现下跌；北京144平方米以上户型价格微增0.1%，青岛大户型价格与上月持平，其余城市大户型价格均有明显下滑。

  三、 二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   新建商品住宅成交总量出现回暖

  11月，典型城市新建商品住宅成交面积为1032.0万平方米，环比上涨9.1%，绝对额较上月增加86.1万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.74倍，具体来看，上海二手房成交面积是新房成交面积的1.78倍；北京、厦门二手房成交面积均是新房成交面积的1.24倍；重庆二手房成交面积是新房成交面积的1.19倍，其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看，武汉新房成交面积最高，达到121.8万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.56倍；成都、青岛、天津新房成交面积分别为112.7万平方米、104.4万平方米、100.5万平方米，同期二手房成交面积分别是新房的0.47倍、0.17倍、0.84倍；其余城市新房成交量均未超过97万平方米；厦门新房成交面积最少，为15.0万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的0.93倍，绝对额较新房成交套数少0.63万套。

  3.2  新房价格环比跌幅进一步扩大

  11月，北京、上海新房销售价格环比上涨，深圳与上月持平，其余典型城市环比指数均呈现下跌，具体来看，北京环比指数较上月提升0.3个百分点，位列典型城市首位；上海环比增加0.2%；其余城市跌幅分布在0.2%-0.8%，武汉较上月下跌0.8%，跌幅居首。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有提高，但涨幅进一步收窄。其中，同比涨幅最大的为重庆，同比增加8.0%；其次为广州，同比上涨6.3%；其余城市同比涨幅均不高于5.4%；同比涨幅位于末位的是郑州，较去年同期增长2.4%。

  从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格，但涨幅继续缩小，其中，涨幅最大的为重庆，较上年平均价格提高9.8个百分点；广州定基价格指数位列第二，高于上年平均价格9.3个百分点；排名末两位的是天津及郑州，分别高于上年平均价格的3.7%、2.1%。

  从结构上看，与上月相比，上海、北京三种户型价格都有所上涨，其他城市中，成都小户型价格与上月持平，其余城市小户型及中等户型价格均有所下滑；深圳144平方米以上大户型价格涨幅突出，成都、武汉大户型价格与上月持平，其余城市大户型价格呈现下跌。

四、 总结

  本月，城市层面政策继续围绕规范二手房交易市场秩序展开，从加强资金监管、完善二手房交易价格参考机制等角度入手，防范行业风险：绵阳要求买卖双方办理存量房交易资金监管；无锡计划将新房、二手房成交均价年波动幅度控制在合理区间；深圳发布二手房交易网签系统；三亚市、海口市加强房源核验,进一步完善二手房交易价格参考机制；西宁市严禁利用学区房概念炒作房价。目前虽然政策底凸显，但政策效应的显现存在一定的时滞性，市场仍处于震荡调整阶段，筑底仍需时间。

  从成交量来看，随着政策面的“纠偏”，信贷环境改善，前期积累的需求开始释放，典型城市二手住宅成交规模出现回暖，由于上月基数较低，11月二手住宅成交面积环比增加近三成。各典型城市成交量较上月均有不同程度的上涨，但整体仍明显低于去年同期。从具体城市来看，深圳结束“七连跌”后首次回升，环比上涨超过三成，同比低于去年同期近六成；成都成交量涨幅突出，环比增加近1.8倍，同比涨幅超过七成。同期新房市场成交总量环比增加近一成，多数典型城市新房成交量明显提升，上海、郑州、重庆、合肥新房成交量较上月有所下滑。总体来看，11月二手房成交面积是新房成交面积的0.74倍。

  在前期各方严控政策的作用下，二手住宅报价持续松动，11月二手住宅销售价格延续下降态势，环比指数继续下滑，多个城市房地产市场出现量升价跌。从具体城市来看，重庆与上月持平，其余典型城市二手房价格环比指数均现下跌，且跌幅进一步扩大，郑州二手房销售价格环比跌幅居首；整体而言，11月二手房价格环比跌幅显著，同比涨幅继续收窄。