[仲量联行]科技企业仍将引领办公楼需求增长

  2022年1月20日，北京——近期科技行业裁员及其带来的影响讨论热度持续升高。仲量联行结合地产行业数据分析解读，认为这是科技行业在年终较为常见的结构性调整举措，对办公楼市场带来的影响较小，科技企业未来仍将引领办公楼需求的稳步增长。

  科技企业结构调整、转换赛道

  2021年是国内科技行业大幅度扩张的一年。头部大厂充分把握住了疫情后科技行业的利好优势，业务、部门和人员增长幅度巨大。据仲量联行统计，国内10家头部科技企业仅2021年上半年正式员工人数新增即达到近40万人，较2020年底增长22%，大约相当于400万平方米的办公空间，而年末人员调整比例远远低于年中扩张步伐。因此，现阶段的裁员等结构调整，在一定程度上是行业在大面积增长过后的回调。

  本轮的“裁员”，不仅受到了2021年下半年经济下行压力增大的影响，还受到了年内政策监管对互联网行业中教育、游戏、直播、社区团购等领域业务在不同程度的限制。而这些领域，恰恰是互联网行业巨头在过去一两年内快速布局扩张的领域。同时，也有部分赛道此前得到企业积极抢占押注，但年末仍未获市场验证，触发科技行业的业务方向调整。当前的大部分裁员报道，更多是按事业部、业务线分领域的结构调整，而非集团层面平均性、整体性的优化。

  这一方面说明，科技大厂充分把握住了疫情后的机遇，积极尝试多元增长点，进行了大面积扩张，因此才会在年底集中出现业务和人员的结构性调整“换血”，构成行业年内扩招回调的规律性波动，是较为常见的商业行为。另一方面，电商互联网等传统高利润领域红利趋于见顶，因此企业需要不断开拓新的事业板块、找到新的增长极，如医疗、教育、VR等领域。

  科技企业加大不动产投入，看好未来发展

  纵观2021年，科技行业人员及业务整体大幅扩张，推动其不动产需求急速增长，在全国大部分主要城市均构成办公楼市场租赁需求的重要支撑。在北上广深、南京、杭州、成都、重庆、武汉等主要城市，科技行业全年租赁成交面积占比为31%。其中，第四季度科技企业租赁比例达到34%，高于全年整体水平，说明年末科技企业仍在积极租赁办公场所，或持续自建总部办公园区。

  以2021年第四季度数据为例，腾讯在北上广深一线城市中单笔超过1万平方米的租赁成交，合计总面积已超过30万平方米。美团和字节跳动在全国主要城市第四季度的租赁成交总面积，分别可达近20万平方米，其中包括美团在北京新租的8万平方米、字节跳动在深圳超10万平方米的租赁等。此外，海康威视、华为、荣耀等企业均在年末有数千至上万平方米的新租成交。

  此外，企业租户承租办公楼宇的租期基本在3到5年左右，办公场所租赁使用的稳定性往往高于员工和业务结构，且办公面积租赁、搬迁、装修等一次性支出成本较为可观。因此，科技行业在2021年末的大面积租赁活动，充分体现了企业对自身未来发展增长的预期。

  仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“科技行业整体保持正向增长态势，赛道调整、人员裁撤和长周期稳健增长的规划同时发生。对于办公楼市场而言，未来科技行业仍然会是需求的主力军，新的业务探索将不断构成‘动能需求’引领租赁需求增长，并逐步沉淀累积成为‘基石需求’并演变为各城市办公楼市场的压舱石。”