[克而瑞]快评｜时隔20个月LPR下调！给楼市释放哪些信号？

  本轮MLF、LPR降息或许不是终点，一季度不排除有进一步降准降息的可能。

  1月20日，央行公布新一期LPR利率，1年期LPR下降10BP，5年期LPR虽然迎来了21个月以来的首次下调，但仅下降5BP，略低于市场预期，我们认为，LPR非对称下调至少传递出两方面信号：突出“稳增长”、坚守“房住不炒”。

  LPR利率下调有助于引导银行调降贷款利率，从而降低企业融资、居民按揭成本。但单凭房贷利率下调，能够直接撬动的购房需求比较有限，还得看宽货币对市场预期的影响程度，对于楼市下行压力较大的城市而言，下调房贷利率的政策收效也远不如降低首付比例、认房不认贷等操作。

  央行本周内三次明确释放“宽货币”信号，充分体现政策发力靠前要求和迫切的稳增长诉求，结合货币政策珍贵窗口期等考量，我们认为本轮MLF、LPR降息或许不是终点，一季度不排除有进一步降准降息的可能。

  长短期LPR利率非对称下调

  5年期LPR21个月以来首降，但降幅略低于预期

  1月20日，央行公布新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为3.7%，较上月下降10BP，5年期LPR为4.60%，较上期下降5BP，略低于市场预期的10BP。

  与往期相比，本次LPR调整有两大特别之处：其一，1年期LPR出现罕见的连续调整，2021年12月1年期LPR下降5BP至3.80%，1月再度下调，实属LPR利率改革以来首次；其二，5年期LPR利率自2020年4月便一直维持在4.65%的水平未变，距离上一次调整已经时隔21个月，而此前两次利率调整的时间间隔最长不超过4个月。

  基于本周内MLF超量续作且下调政策利率，叠加央行殷切表态，市场对本次LPR利率下降已有充分预期，关注的焦点仅在于长短期LPR利率是否对称下调，调整幅度是5BP还是10BP。1月17日，央行开展7000亿元MLF、1000亿元7天逆回购操作，扣除当日到期的5000亿元MLF和100亿元OMO，公开市场实现净投放2900亿元，同时，压降作为LPR利率锚的MLF利率10BP至2.85%。按照历史规律，MLF利率下降会带动1年期LPR同步、同幅调整，使得两者利差保持在90BP，而5年期LPR调整幅度则有可能小于MLF，例如2020年的2月和4月。

  本次长短期LPR利率非对称下调，再加上12月的一次调整，1年期LPR累计下调15BP，5年期LPR下调5BP，两者利差走阔10BP，向市场至少传递出两方面信号：其一，“稳增长”已被摆在更加突出位置，1年期LPR降幅堪比疫情爆发初期；其二，坚持“房住不炒”定位不动摇，作为房贷利率的定价参考，5年期LPR的下调幅度明显更趋谨慎和保守。

  LPR下调有助于压降企业融资、居民按揭成本

  但直接撬动购房需求效果有限

  基于MLF→LPR→贷款利率的利率传导机制，LPR利率下调有助于引导商业银行降低贷款利率，从而降低企业融资成本，激发市场主体融资需求。

  从12月信贷数据来看，企业中长贷弱、票据融资强共同指向了目前企业资本开支意愿不足的现状。具体而言，12月企事业单位中长期贷款3393亿元，同比少增2107亿元，反观票据融资增量3190亿元，同、环比分别多增746亿元、1585亿元，银行以票冲贷调节信贷规模意图明显。另一方面，短期贷款同比转为多增，并成为企业贷款的主要支撑项，这与12月1年期LPR利率调降不无关联。

  同理居民部门，5年期LPR利率下调也将引导房贷利率步入下行通道，降低居民按揭成本，对促进购房需求释放有积极意义。

  12月，住户中长期增量为3558亿元，环比少增2263亿元，这或许还可以归结为季节性波动，而同比少增834亿元则基本可以论证居民按揭贷款需求仍然偏弱，此前10月、11月居民中长贷反弹，或许是政策纠偏后存量贷款集中审批所致。

  需要指出的是，相比于降低首付比例、认房不认贷等加杠杆“猛药”，房贷利率下调只能缓解些许还贷压力，对购房意愿的直接撬动作用比较有限，更值得关注的是其背后宽货币、宽信用对房地产市场预期的影响。

  央行明确释放“宽货币”信号

  “稳增长”诉求下未来仍有降息降准可能

  一周之内，从17日超预期幅度调降MLF政策利率，到18日发布会“三个发力”等积极表态，再到20日调降LPR，央行一系列操作释放出较为明确的货币宽松信号，这既贯彻了中央经济工作会议“政策发力适当靠前”要求，也反映了“稳增长”诉求的迫切性。

  为何迫切？一方面，国内经济环境面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重重压，四季度GDP同比增长4%，低于潜在增长率，12月消费、投资数据仍然偏弱，央行调研数据也显示居民收入感受指数、就业感受指数、消费意愿均处在低位水平；另一方面，外部环境美联储加息缩表预期提前，首次加息时点可能近在3月，导致国内货币政策放松的窗口期缩短，这也对照了央行“一年之计在于春、前瞻操作、以我为主”等说法。

  基于一季度是宝贵的货币政策窗口期，也是稳增长的关键时期，结合央行“降准空间变小但仍有空间、宏观杠杆率持续下降创造了货币政策空间”等相关表态，我们认为，本轮MLF、LPR降息也许不是终点，一季度内仍有进一步降准、降息的可能。

  综上而言，我们得出以下结论：（1）央行非对称下调长短期LPR利率释放两大信号，一是突出了“稳增长”的重要性和迫切性，二是强调了“房住不炒”定位。（2）LPR利率下调，将引导商业银行降低贷款利率，从而降低企业融资成本和居民按揭成本。不过房贷利率下降对购房需求的直接撬动作用比较有限，还得看宽货币对市场预期的影响程度，对于市场下行压力较大的城市而言，下调房贷利率的政策收效也远不如降低首付比例、认房不认贷等操作。（3）基于一季度是货币政策宝贵窗口期，且稳增长诉求强烈，结合央行相关表态，我们认为一季度仍有降准降息的可能。