[克而瑞]华润置地：业绩平稳增长，“3+1”业务体系优势凸显

  核心观点

  【2022年可售资源充足，销售目标保持有质量增长】2021年,华润置地实现销售金额3158亿元，同比增长10.8%；销售面积1755万平方米，同比增长23.7%。截至12月末，华润置地顺利完成3150亿元全年目标。同时，华润置地2022年新增可售货源达5278亿。从销售区域结构来看，2021年华润置地重点布局在华南大区，其中以深圳地区为主力占比超20%。 

  【新增土储1439万平方米，聚焦多元化拿地】 2021年，华润置地获取61宗地块，共计1490亿元，新增土地建筑面积1439万平方米。具体来看，2021年华润聚焦多元化拿地，占比达44%。长三角、粤港澳、京津冀、成渝等国家战略区域，权益地价占比达76%。截至2021年末，华润置地总土地储备达6,873万平方米，土地储备布局与结构优质，将保障未来三年以上的发展需求。 

  【营收保持增长，毛利率指标逐年下滑】2021年，华润置地实现营业收入2121.1亿元，同比增长18.1%。其中，开发物业销售收入1838.6亿元，同比增长17%。投资物业租金收入达174.3亿元，同比增长36.3%。毛利率27%，较去年下降3.9个百分点，其中毛利率下降的主要原因为开发物业毛利率从2020年同期的29.1%下降为23.7%，但投资物业毛利率从2020年同期的66.4%上升至68.2%。 

  【保持绿档达标，融资成本创新低】2021年，华润置地持有现金1087.5亿元，较2020年同比增长21.6%。现金短债比为1.99，剔除预收账款后的资产负债率为60.4%，净负债率为24.4%，“三条红线”均未踩线，稳居绿档房企。此外，加权融资成本将至3.71%，同比下降0.37个百分点，融资能力有所提升。

  【稳步推进“3+1”业务，购物中心增长强劲】2021年，华润置地逐步推向“3+1”业务的深化融合和协同发展。经营性不动产业务，购物中心租金收入人民币139亿元，同比增长38%。轻资产管理业务，万象生活实现营业额人民币88.75亿元，同比增长30.9%。生态圈要素型业务，城市建设与运营业务收入占比95.4%。

  01

  销售

  2022年可售资源充足

  销售目标保持有质量增长

  2021年,华润置地实现销售金额3158亿元，同比增长10.8%；销售面积1755万平方米，同比增长23.7%，权益比例为68%。2021年，华润置地顺利完成3150亿元全年目标；全口径销售排名位居行业第八，较上年提升一位。管理层表示，2022年销售目标将在有质量的基础上保持增长。同时，华润置地2022年新增可售货源达5278亿元，较2021年大幅增加2200亿元。从2022年可售资源结构来看，一二线占比超90%；第二、第三季度供货更为集中，整体货源分布较为合理。

       从销售区域结构来看，2021年华润置地重点布局在华南大区，其中以深圳地区为主力占比超20%。而华东地区相较2020年销售金额和面积分别同比下降4.5和0.9个百分点。同时，华北及东北大区的销售占比均有所回落。从城市能级来看，2021年华润置地一二线能级城市的销售占比达86%，较去年持平；其中二线城市达58%，同比增加7个百分点。销售均价17988元/平方米，较2020年下降11.7%。

  02

  投资

  新增土储1439万平方米，聚焦多元化拿地

  2021年，华润置地获取61宗地块，共计1490亿元，权益地价达1126亿元。新增土地建筑面积达1439万平方米。具体来看，2021年华润聚焦多元化拿地，占比达44%。长三角、粤港澳、京津冀、成渝等四大国家战略区域，权益地价占比达76%；并且在杭州、南京、长沙、郑州等地获得了多个TOD项目，总建面达468.6万平方米。

  截至2021年末，华润置地总土地储备达6873万平方米，土地储备布局与结构优质，将保障未来三年以上的发展需求。其中开发销售型业务土储面积5778万 平米，一二线城市面积占比维持在70%。投资物业以基本完成全国核心城市布局，达1095万平米，其中购物中心占比69%，一二线城市面积占比提高至85%。

  03

  盈利

  营收保持增长，毛利率指标逐年下滑

  2021年，华润置地实现营业收入2121.1亿元，同比增长18.1%。其中，开发物业销售收入达1838.6亿元，同比增长17%，增速较上年小幅提升。投资物业租金收入达174.3亿元，同比增长36.3%；其中，购物中心租金收入增长强劲占80%，为21年租金收入首次实现全额覆盖利息及股息支出。

       从盈利指标来看，华润置地全年实现净利润374亿元，同比增长9.7%；实现归母净利润324亿元，同比增长8.7%。受市场因素影响，多数房企出现增收不增利的情况，2021年华润置地毛利率27%，较去年下降3.9个百分点，其中毛利率下降的主要原因为开发物业毛利率从2020年同期的29.1%下降为23.7%，但投资物业从2020年同期的66.4%上升至68.2%。此外，净利率17.6%，较去年下降1.4个百分点；归母净利率15.3%，较去年下降1.3个百分点。

  04偿债

  保持绿档达标，融资成本创新低

  2021年，华润置地持有现金1087.5亿元，较2020年同比增长21.6%。现金短债比为1.99，较去年略有下滑；剔除预收账款后的资产负债率为60.4%，净负债率为24.4%，“三条红线”均未踩线，稳居绿档房企。

  此外，华润置地债务结构持续优化，平均债务期限拉长至5年，2022年到期债务以银行借款为主。长短债务比2.3；加权融资成本降至3.71%，同比下降0.37个百分点，融资能力有所提升。同时，标普、穆迪和惠誉继续维持本公司“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。

  05

  战略

  稳步推进“3+1”业务

  购物中心增长强劲

  2021年，华润置地逐步推向“3+1”业务的深化融合和协同发展，即开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务加上生态圈要素型业务。

  经营性不动产业务，购物中心租金收入人民币139亿元，同比增长38%；购物中心零售额达人民币1072亿元，同比增长45%，运营效力持续提升。截至21年末，华润100%布局一二线城市核心地段写字楼，其中在营写字楼项目23个，总面积达137万平米。酒店业务呈较强韧性，自有品牌“木棉花MUMIAN”市场影响力逐年提升。

  轻资产管理业务，万象生活实现营业额人民币88.75亿元，同比增长30.9%，毛利率31.1%。截至2021年底，购物中心在营项目71个；写字楼在营项目115个；物业管理总计1.96亿平方米，在管面积1.55亿平方米。

  生态圈要素型业务，主要包括城市建设与运营、长租、康养、影业等业务。2021年，实现营业额人民币167亿元，其中城市建设与运营业务收入占比95.4%。