[克而瑞]券商会议｜克而瑞&浙商证券——城市群基本面全扫描之长三角

  事件

  4月6日，克而瑞研究中心总经理林波受到浙商证券研究所地产组邀请做客直播间，分享当前长三角房地产市场形势与前景展望。

  核心观点

  01

  政策调整

  2021年，长三角调控频繁加码控制市场热度。近期，楼市政策出现边际松动，主要集中供暖在需求端调控，我们预计未来政策放松会有更多三四线城市跟进，但政策放松很难向一二线核心城市蔓延。 

  同时，地方政府为回暖土拍市场进行了规则调整，体现在次高价中标、调高商品房售价、土地价款支付节奏缓和、配建要求放松等方面，为房企预留利润空间。

  02

  楼市表现

  2022年第一季度长三角区域整体新房市场表现仍然不理想，呈现了显著的城市间、项目间的分化特点。区域上，上海、杭州等核心城市同环比齐增，已恢复阶段高位；其他城市整体表现疲弱。项目上，核心城区和高倒挂的市场价格仍是去化的关键。

  目前，长三角物业存量及周期处于高位，狭义库存去化周期整体稳中有增，20城平均去化增至12个月，风险可控。

  二手住宅市场观望情绪弥漫，成交量一路走低。2022年一季度，二手房成交同比腰斩。

  03

  土地市场

  2022年1-2月，长三角44城涉宅用地成交量价双降，与全国土拍市场变化一致。合肥在第一轮土拍中表现可圈可点，市场热度较高，本土民企参与积极性明显提升。

  部分城市通过政府降地价提售价等让利措施，扩大房企盈利空间，促使房企积极拿地，应对土拍冰点，房企进入利润修复期。

  04

  区域预期

  我们判断，长三角区域仍是全国楼市的“晴雨表”楼市将率先回暖，成为全国市场复苏的领头羊，将率先走出本轮政策调整。

  长三角内回暖情况城市分化较明显，强一二线城市率先回暖。2022年上海、杭州、南京、宁波、合肥等一线、强二线城市将实现复苏，同时政府将警惕市场过热情况；预期苏州、无锡、常州、温州、台州等城市于2022年下半年复苏。而其他三四线城市物业市场仍处于低迷期，难有反弹。

  会议内容

  01 林波发言

  1.政策调控：

  2021年：长三角调控频繁加码：

  2020年到2021年上半年长三角楼市的火爆，随后高压调控政策也接踵而至。2021年调控频繁加码159次抑制市场热度，核心一二线“限购、限售、限贷、限价”从严。其中，2021年上海调控最为严格，加码48次；合肥和杭州加码20次；南京加码14次；宁波加码11次。

  近期：需求端政策边际松动，土拍规则调整

  2021年底，长三角区域内出现部分政策放松，但与其他区域相比，松动力度偏小。近期，长三角地区政策松动依旧聚焦于需求端，多为局限于特定群体的人才引进落户松绑。我们预计，未来政策放松会有更多三四线城市跟进，但政策放松很难向一二线核心城市蔓延。

  具体城市表现来看，4月2日，浙江衢州对限购和限售政策同时进行了取消和松绑，是今年第一个同时取消限购和限售的城市，具有非常强的信号意义。衢州率先取消“双限”，不仅反映出自身市场低迷，也是当前长三角三四线楼市转冷的缩影。

  同时，杭州、合肥等多城适当调整土拍规则或有意回温市场。2022年长三角多个城市已完成第一轮集中土拍，规则调整为房企预留利润空间。具体调整体现在调低起拍价，次高价中标、调高商品房售价、土地价款支付节奏缓和、配建要求放松等方面。

  2.市场概况：新房

  新房供应：一季度市场表现不理想，3月有所回升但不及去年同期

  长期来看，长三角城市群的战略地位、城市能级、发展潜力高，但2022年第一季度其新房市场供应表现仍然不理想，第一季度新房供应同比下降4成。2022年3月，新房供应有明显增加但不及去年同期。

  上海、杭州等区域核心城市同环比齐增，已恢复阶段高位。上海逆势走高的主要原因包括前期土拍、新开工、竣工节奏正常。大部分三四线城市商品房供应同比、环比均下降明显。

  新房成交：波动下行，跌幅明显

  整体来看，新房成交表现下跌更为明显。2021年下半年以来，长三角35个重点城市商品住宅月度成交量波动下行，2022年第一季度同比跌幅超50%。

  从具体城市的数据来看，第一季度除昆山、泰山等小体量城市较去年同期实现正增长，其他城市均有不同程度的成交量下跌。上海此次下跌主要由于疫情的影响，市场整体表现较为合理。一季度二线城市同比平均跌幅为47%，三四线城市同比平均跌幅为57%。南京由于市场技术和新房供应等原因表现稍好，跌幅低于其他长三角二线城市。

  市场特点：分化明显

  物业市场呈现显著分化，城市间、项目间的分化特点为均较明显。位于长三角一二线核心城市，价差大的高端改善盘销售表现优异，去化率在70%以上，楼盘存在当日售罄的情况。相反，位于远郊的中低端、价差小的刚需盘销售表现不理想，去化多数不足20%。

  市场细分表现

  上海新房市场：去化快，高端盘热销

  2021年以来，上海房地产新房市场去化块且去化率稳定在80%，单价10万+/平高端盘热销，去化率均超过90%。

  合肥新房市场：新房整体去化稳定表现一般，高倒挂仍是去化的关键

  合肥九区三县商品住宅新开盘产品近期维持在65%，整体表现一般。部分县域项目去化表现较差，拉低整体水平。项目表现分化，包河星澜湾等高倒挂项目表现优异，高倒挂的市场价格仍是去化的关键。

  南京新房市场：一季度整体表现疲弱

  2022年一季度南京新房市场整体表现疲弱，月度来访量、客户转化率等销售前置指标也处于地位。超60%项目需要借力渠道分销，核心城区内项目分销点位1-2%，近郊项目为3-5%，远郊项目分销点数超过5%。

  江苏新房市场：市场热度低，非重点城市去化压力大

  就城市销售数据来看，徐州是过往几年三四线城市市场表现的龙头，但今年去化慢、转换不高，整体表现疲弱。去化率于2022年1月触底20%，2月由于开盘数量少等原因有所反弹。无锡从2021年10月开始经历了明显的市场调整。近期去化处于15%明显低位。

  浙江新房市场：城市分化明显，多数城市市场状态偏冷

  浙江新房市场反应较好于江苏。杭州、宁波、台州等城市市场温度维系正常状态，部分项目热销。但多数城市仍存在去化低、销售前置指标都不理想，绍兴、 嘉兴、湖州等市场温度偏冷。温州房地产市场政策有放松，有小幅回升，但转化率依旧偏低，整体市场状态偏冷。

  新房库存：存量及周期处于高位，整体风险可控

  狭义库存

  长三角区域狭义库存量（已取得预售许可证但尚未销售的库存）2022年初在高位波动。上海同比回落20%，二线城市同比回落12%，三四线同比增18%但绝对量不高。

  狭义库存去化周期整体稳中有增，20城平均去化增至12个月，风险可控。去化周期也呈现了显著的区域分化，上海、合肥降至5个月，而嘉兴、金华等城市去化长达30个月以上。截至2022年2月，一线去化周期为5个月，二线去化周期为10个月，三四线去化周期为17个月。

  广义库存

  广义库存（含可销售房屋和涉宅用地施工）2022年2月同比增7%至4.2亿平，核心一二线城市同比回落，三四线城市持平。

  3.市场概况：二手住宅

  二手住宅市场观望情绪弥漫，成交量一路走低

  整个一季度，二手房成交同比腰斩，降幅超50%。3月份有小幅回升，但仍未回到1月份水平。二手住宅市场城市间分化严重，杭州、合肥成交量跌价稳，上海、南京量价齐跌。出现量价齐跌主要由于结构性问题的存在导致价格波动，而不全是实质性的价格下跌。

  4.市场概况：土地市场

  成交情况：量价双降，溢价率低位回升

  2022年1-2月长三角44城涉宅用地成交量价双降，与全国土地市场成交情况贴近。2022年3月，溢价率低位回升至8%。但由于三四线城市大量拍地，区域流拍率升至13%，创长三角区域2021年以来的新高。房企在一二线城市竞争对手减少，目光将继续聚焦核心城市，短期内三四线城市土地流拍率将持续处于高点。

  就具体城市数据来看，上海第一轮集中土拍原定于3月，但由于疫情延后；宁波、合肥成交量同比有回升。非核心城市中，除镇江、台州、桐乡、昆山等城市同比有不同程度回升外，三四线城市整体土地成交量呈明显下降趋势。

  土地供应情况：合肥表现可圈可点

  上海土拍一次性报价”规则微调，因疫情延迟。杭州、宁波、南京将于4月进行集中土拍。

  合肥土拍表现可圈可点，25%实现溢价成交，部分竞拍金额达到土地最高限价。合肥土拍市场热度较高，主要原因包括合肥城市整体土地供应量偏低，且第一轮土拍是各房企进行优质土地储备的窗口期。期间，本土民企参与积极性明显提升，占比60%。

  地块盈利能力：房企利润空间可期

  在土拍中，部分城市通过政府降地价提售价等让利措施，扩大房企盈利空间，促使房企积极拿地，应对土拍冰点。房企进入利润修复期，合肥首轮土拍让利成效显著。2022年长三角部分三四线城市涉宅地盈利空间有提升，地价房价比低于0.5。

  5.未来展望

  区域展望：长三角区域楼市将率先回暖

  从各大城市群基本面分析、历史几轮周期运作及楼市热度分析，我们判断长三角一定是全国市场复苏的领头羊，将率先走出本轮政策调整，实现市场回暖。

  城市回暖：城市分化明显，强一二线城市率先回暖

  具体到城市回暖趋势判断，分化较明显，复苏时间有明显差别。我们判断，2022年上海、杭州、南京、宁波、合肥等一线、强二线城市将实现复苏，同时政府将警惕市场过热情况；预期苏州、无锡、常州、温州、台州等城市于2022年下半年复苏。而其他三四线城市物业市场仍处于低迷期，难有反弹。

  非核心城市中，我们看好温州、台州、常州的市场回暖。温州2021年市场调整压力巨大，市场偏冷。但2022年以来，调整积极，市场去化、来访量等先行指标有回升。城区范围内供应量平衡，无明显库存压力，相对来说易复苏。台州去年市场热度无明显降温，供应体量不高且整个城市购买力没有发生明显下降。常州政府近年主动调整土地出让规模，市场供给的库存偏低，市场供求相对平衡，比较容易走出低迷。