[克而瑞]“断供停工”已影响成交，央国企新房、二手房优势凸显

  截至7月19日，据不完全统计全国累计约230个项目业主发布了强制停贷告知书，涉及25个省市自治区的82个城市。

  自6月30日江西景德镇某项目业主首发“告知书”起已过半个月，经一二手房交易数据验证，涉及停贷的城市当前 “民企新房转化率下降”和“二手房成交走俏”两大短期购房者应激特征显著。

  断供停工影响开始显现，新房成交环比两连跌

  新开盘去化率、转化率下降约20pcts

  选取30个涉及停贷的重点城市为例，7月两周（7/4-7/17）新房成交规模环比两连跌。第29周成交规模300.5万平方米，环比下降12%。第28周环比下降41%，一改此前环比连增8周格局。

  新开盘项目去化率和转化率也遭遇了显著下降。除了7月新房成交较6月自然回落因素外，从推盘量、认购量和到访量数据来看，第29周去化率和转化率分别降至23%和19%，较此前高点分别下降21pcts和19pcts。

  可见，停贷事件虽点状出现但对购房者产生了一定影响。短期内存在较大应激反应，如延后购房计划重新观望、不购买一手新房而购买二手期房等。

  “买旧不买新”购买现房避险

  部分城市新房成交环降4成而二手房环比升2成

  进一步对比涉及停贷城市一二手房市场成交数据，可以得到两个短期特征：除有“倒挂热”的部分城市外，绝大多数城市新房7月均大幅环降，一部分城市购房需求受激转向二手现房市场。

  典型城市新房成交环比大降，漯河、景德镇降幅近4成。对比7月前两周周均与6月周均，10个典型停贷城市新房规模环比下降41%。核心城市中北京、苏州、南京、杭州等均有不同幅度的下降。“停贷”事件发生较早的景德镇和漯河分别环比下降38%和43%。仅成都和深圳因“倒挂热”项目如成都华侨城滨江壹号、深圳华润城等支撑，成交规模环比上涨。

  部分城市二手成交环增、新房成交环降。10个典型城市新房和二手房7月周均成交规模分别环比下降41%和上涨5%。北京、苏州、青岛、南京、漯河和景德镇均出现“新房成交环比下降、二手房成交环比上涨”的现象，其中苏州、漯河和景德镇二手房环比涨幅超15%。

  可见，停贷事件下购房者选择不存在“交付”风险的二手现房，规避处在风口浪尖的预售期房。

  “买国企不买民企”

  国企项目转化率上升11pcts

  民企项目开盘去化遇冷

  从近期涉及停贷城市新开盘项目销售情况来看，国央企和优质民企受到购房者青睐，到访量和转化率均有上升；而民企新开盘项目则大多遇冷。

  对比来看，国央企和优质民企新开盘项目转化率均由低位回升。第29周国央企新开盘项目平均转化率已升至29%，优质民企略低为20%；二者分别较6月末不降反升11pcts和5pcts。相反民企新开盘项目则持续遭遇客户流失，转化率由高位下降17pcts至16%。

      具体来看续销项目中，如南通远创宸樾项目第29周客户到访量较第27周（6/25-7/1）降低23%。而南通中海翠湖溪岸来访量则第28周较第26周（6/18-6/24）上涨11%。

  7月新房成交将有显著下降

       中西部二线复苏受阻而三四线影响相对有限

  归根结底“停贷”事件仍是围绕当前备受关注的“保交付”问题。短期内“停贷”事件对涉事城市新房市场造成了一定消极影响。购房者选择“国央企”和“现房”以规避风险，同时银行业也将重启对涉及房地产业贷款的审慎态度。

  中西部二线新增“断贷停工”事件的隐患最大，楼市复苏将再度受阻。当前全国主要广义库存主要存在于中西部二线城市，后续庞大未开工宅地存量存在较大隐患。同时“断贷停工”事件的发酵也再次打消了上述此类城市楼市来之不易的回暖势头。

  三四线城市在2021年后由于长期市场下行已不再是房企开发重心，一方面广义存量占比相对较低，未来新增开发住宅项目体量有限；另一方面当前在售项目因滞销导致销售周期拉长，多已是准现房销售。因此三四线城市后续新增“断贷停工”事件概率较低，对楼市销售规模的进一步影响也相对有限。

  因此我们认为全国7月新房成交规模将造成较大环比冲击，尤其是中西部二线城市短期将遭遇显著下降。