[克而瑞]并购月报｜多地加速落地纾困基金，世茂出售北京项目回笼33亿 (2022年8月)

  本月关注

  10余个城市密集出台“保交楼”政策

  8月住建部、财政部、央行等出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售预期难交付住宅项目建设交付。为落实属地责任，南宁、湖州、绍兴、石家庄、郑州、合肥、萍乡、江西信丰县、安徽南陵县、浙江泰顺县、安徽宿州、淮北等在内的10余个城市陆续出台“保交楼”政策。针对存量烂尾部分，后续地方监管部门会从政策和资金两个方面提供支持，针对增量部分会加强预售资金监管政策，做到“管好不管死”，满足房企正常的资金周转需求。

  多地设立纾困基金托底楼市、重塑购房者信心

  8月郑州、南宁和湖北合计设立180亿的纾困基金来托底楼市，计划通过“国企牵头+AMC、银行等金融机构提供资金”的方式完成各地已售、交付逾期项目的建设，此外，杭州和绍兴也正考虑设立房地产稳保基金，目前杭州计划首轮融资约20亿元，而绍兴正处于前期调研中。目前可以明确的是，第一，纾困基金是用来“保项目”而并非“救房企”，第二，纾困基金是托底楼市而并非刺激楼市，要求封闭运行、专款专用；第三，国企作为牵头方，出资比例少，纾困基金的资金主要来源于金融机构如商业银行。但目前各地零零散散设立的纾困基金规模整体有限且对烂尾项目的选择上过于分散，后续推进程度有待观察。

  并购热度明显下降，多数房企下半年并购态度偏谨慎

  本月重点监测房企共涉及36笔并购交易，披露交易金额的有19笔，总交易对价约169.9亿，环比显著下滑69.6%，并购热度较前两月降温明显。值得关注的是，本月有不少房企和物企召开了业绩发布会，多数企业包括碧桂园、华润、绿城、瑞安、旭辉永升、新城悦等在内对下半年的并购态度偏谨慎，仅中海、华润万象生活、卓越商企服务对并购持关注态度。

  01

  并购政策：

  10余个城市密集出台“保交楼”政策

  自7月底“保交楼”首次写入中央政治局会议文件以来，监管部门和地方政府积极响应。8月住建部、财政部、央行等部门出台措施来完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

而为落实“保交楼、稳民生”的属地责任，南宁、湖州、绍兴、石家庄、郑州、合肥、萍乡、江西省信丰县、安徽省南陵县、浙江泰顺县、安徽宿州、淮北等在内的10余个城市陆续出台“保交楼”政策，内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、鼓励收购销房作为保障安置用房等。其中，郑州设立房地产百亿纾困基金，南宁设立首期30亿房地产稳定基金，安徽淮北首批投放3亿元贷款保交房，湖州则鼓励国企收购困难房企的滞销房作为保障房，可降低预售申请条件。针对存量烂尾部分，后续地方监管部门会从政策和资金两个方面提供支持，鼓励地方AMC加速纾困出险项目，针对增量部分会加强预售资金监管政策，做到“管好不管死”，满足房企正常的资金周转需求。

  02

  并购金融：多地设立纾困基金托底

  重塑购房者信心

  从并购贷款融资的支持力度来看，据不完全统计，至8月底典型房企年内共获取1960亿的银行并购贷额度，5月以后市场上没有房企再获新增贷款额度。与此同时，本月没有房企发行并购债券，至8月底房地产行业累计发行并购债券140亿元。值得注意的是，金茂、信达、绿城、建发、首开、华润置地等6家高主体评级房企已获批尚未发行的并购债规模371.6亿，明确当中约88亿的募集资金用于项目收并购，仅占总注册规模的23.7%。

  并购债券申请状态方面，本月7家企业进度更新：首开30亿、华润置地100亿小公募债获批，而保利置业50亿、中海宏洋50亿、中交地产48亿小公募项目状态均更新为“提交注册”，新希望地产35亿、招商蛇口100亿债券项目状态分别为“已反馈”和“已受理”。除中交募集48亿中拟20亿用于并购或补充流动性，其余房企没有披露具体并购资金安排。

  并购基金方面，多地密集设立房地产纾困专项基金，8月地方层面郑州、南宁和湖北合计设立180亿的纾困基金来托底楼市，计划通过“国企牵头+AMC、银行等金融机构提供资金”的方式完成各地已售、交付逾期项目的建设，重塑购房者信心。此外，杭州和绍兴也正考虑设立房地产稳保基金，目前杭州计划首轮融资约20亿元，而绍兴正处于前期调研中。

  具体房企层面，8月建业投资的金融岛写字楼项目被郑州纾困基金选中，有望成为第一个落地的纾困项目；中南与江苏资产签约合作，涉共同设立20亿、存续期3年的基金用于现有项目续建；信达将对佳源国际位于澳门一个项目进行纾困；华融与阳光城母公司阳光集团签订重组框架服务协议，除此以外7月华融也与新华联签署了重组协议。

  目前可以明确的是，第一，纾困基金是用来“保项目”而并非“救房企”，仅杭州计划成立的纾困基金是用来为本地房企德信提供流动性支持外，其余均为推动各区域交付困难项目的建设；第二，纾困基金是托底楼市而并非刺激楼市，地方建立延期交付的不良项目库，严格落实“一楼一策”原则来制定纾困方案，期间纾困基金要求封闭运行、专款专用。第三，国企作为牵头方，出资比例少，如郑州百亿纾困基金原则上要求对母基金出资比例不高于30%，纾困基金的资金主要来源于金融机构如商业银行。一定程度上，纾困基金起到稳市场信心的作用，但目前各地零零散散设立的纾困基金规模整体有限且对烂尾项目的选择上过于分散，后续推进程度有待观察。

  03

  行业并购：热度明显下降

  世茂出售北京项目回笼33亿

  根据CRIC监测，2022年8月重点监测房企共涉及36笔并购交易，披露交易金额的有19笔，总交易对价约169.9亿人民币，交易规模环比显著下滑69.6%，披露的平均单笔并购交易规模从上月的19.3亿降至8.9亿，本月收并购热度较前两月降温明显。

       从交易进展来看，本月完成的19笔并购交易中披露交易金额的有4笔，涉及对价72.9亿，签署转让协议的交易有6笔，对应交易规模61.6亿，6笔交易处挂牌状态涉及规模26.8亿。此外，进行中、传闻交涉中的交易笔数分别4笔和1笔。其中市场关注度较高的是，建业完成河南国资的引入，世茂33亿向华润置地出售北京合生缦云、世茂天誉项目部分股权，恒大以55.2亿退还广州恒大足球场地块使用权，该地块是恒大2020年4月以总价68.1亿竞得，占地约15万平，恒大表示预计转让将取得亏损约12.6亿。

  从交易标的物业类型来看，本月恒大、融创、奥园、正荣、佳兆业、雅居乐、弘阳、朗诗、新力等房企继续出售资产、回笼资金，多数房企倾向于出让住宅项目。本月36笔交易中24笔涉及开发项目股权，披露转让的住宅项目的并购规模约87.6亿，占全部规模的比例提至51.5%（7月：17.3%），而多元化业务的投资热度环比明显降温，尤其是商办大宗交易从上月的15笔大幅减少至1笔，仅涉及交易对价1.4亿（7月：316.4亿）。

  从交易双方来看，本月12笔交易是并购方收购合作项目的剩余股权，如弘阳以总价8.57亿转让广州白云地块剩余34%股权予合作方南国置业和招商，华宇受让2个融创重庆合作项目的剩余股权等。此外，另有3笔交易存在交易双方属于关联关系，如旭辉6.74亿港元出售香港物业60%权益予公司管理层，合生创展拟7.9亿关联收购上海旧改地块等。

  值得关注的是，本月有不少房企和物企召开了线上业绩发布会，多数企业包括碧桂园、华润、绿城、瑞安、旭辉永升、新城悦等在内对下半年的并购态度偏谨慎。碧桂园披露上半年已经跟39家企业进行收并购合作，其中有相当数量是出险企业，不过这些合作仅限于合作项目进行；而绿城直言上半年收并购谈过很多家，项目或地价高或规划不合要求，问题较多，而公开市场拿地性价比更高，北京获取地块净利率接近10%，而杭州接近9%。仅中海、华润万象生活、卓越商企服务对下半年并购持关注态度，尤其是中海上半年完成广州、上海、成都相关项目股权并购，并购投入106.6亿，下半年将继续寻求并购机会。

  附：8月重点并购事件详情

  一

  开发项目的收并购

  1、世茂集团33.17亿向华润置地出售北京分钟寺两宗地块权益

  出售方：世茂集团 

  收购方：华润置地

  交易标的：北京分钟寺村L-39及L-41地块49%的股权

  交易总价值：33.17亿人民币

  交易进展：签署转让协议

  事件描述： 8月31日，世茂集团公告称已与华润置地订立股权转让协议，世茂同意向华润置地出售北京丰台区南苑乡分钟寺村的L-39地块、L-41地块部分权益，出售事项的代价净额约为33.165亿元。据悉，L-39地块占地面积1.78万平，计容建面8.57万平, 已开发为合生缦云项目; L-41地块占地面积2.98万平，计容建面14.25万平, 已开发为世茂天誉。

  2、南国置业、招商拟受让广州白云地块部分股权及债权

  出售方：弘阳地产

  收购方：南国置业、招商地产

  交易标的：广州招赢房地产34%股权及部分债权 

  交易总价值：8.57亿人民币

  交易进展：签署转让协议 

  事件描述： 8月15日，武汉大本营（南国置业）、广州招商、广州弘裕（弘阳）、招赢房地产（前3家的联营公司）拟签署《关于广州招赢房地产有限责任公司之股权稀释受让协议》，由武汉大本营、广州招商分别以交易对价42,840.63万元稀释受让招赢房地产17%股权及广州弘裕对招赢房地产全部债权的50%，其中股权对价17,100万元，债权对价25,740.63万元。交易完成前，标的公司由广州招商、广州弘裕及武汉大本营持有33%、34%及33%权益；交易完成后，标的公司由广州招商、武汉大本营各持股50%。

  据公开资料显示，标的公司持有广州白云区石门街朝阳联新东街AB2401065、AB2401073及AB2401076地块，占地面积8.9万平，容积率1.5，2021年由弘阳与招商以总价35.9亿竞得，成交楼面价26642元/㎡，溢价率15.4%。

  3、正荣地产拟1.02亿元出售泉州正朗置业51%股权及销售贷款

  出售方：正荣地产

  收购方：泉州隽德静水投资合伙企业（地方国资）

  交易标的：泉州正朗置业51%股权及销售贷款

  交易总价值：1.02亿人民币

  交易进展：签署转让协议

  事件描述：8月12日正荣地产公告显示，卖方同意出售而买方同意购买待售股权，即目标公司51%股权及销售贷款，代价总额为人民币1.02亿元，由买方以现金支付予卖方。买方泉州隽德静水投资合伙企业由泉州市国投资产管理有限公司、厦门熙蕊宸投资有限公司和福建省金同共益投资有限公司分别持股62.75%、31.37%和5.88%。据公开资料显示，交易前标的公司由正荣与百宏地产（独立第三方）持股51%和49%，持有位于泉州晋江陈埭镇地块，占地面积20,165平，由正荣2021年3.41亿元的价格竞得，溢价率115.82%，当前项目基本竣工且90%的可出售物业已售出。

  4、中航信托接盘广州增城恒大紫荆学府项目剩余30%股权

  出售方：中国恒大

  收购方：中航信托

  交易标的：广州增城富沁30%股权

  交易总价值：未披露

  交易进展：完成

  事件描述：8月10日，据企查查显示，广州市增城区富沁房地产开发有限公司股东出现变更，持股30%的恒大退出，接盘方为中航信托。此次股权变更后，由广州市增城区盛玥房地产开发有限公司（中航信托）、中航信托分别持股70%、30%，已成为中航信托全资公司。此前，中航信托已经接手恒大两个项目（南京溧水悦龙台、广州南沙阳光半岛）。标的公司旗下资产恒大紫荆学府，由恒大2020年竞得，占地面积8.5万平，并规划配建公立小学。

  5、旭辉控股6.74亿港元出售香港物业60%权益予林中、林伟及林峰

  出售方：旭辉控股

  收购方：Athena Leading Limited（公司高层：林中、林伟及林峰）

  交易标的：旭辉地产202006有限公司60%股权及债权

  交易总价值：6.74亿港元

  交易进展：签署转让协议

  事件描述：8月10日旭辉公告称，旭辉控股与买方订立买卖协议，以代价总额为6.74亿港元出售标的公司60%股权，目前该公司还结欠旭辉共计6.53亿港元的股东贷款。交易前，标的公司由旭辉和宏安地产（独立第三方）持有60%及40%权益，并拥有位于香港英皇道101号及111号的该地段的全部权益，占地面积1410.55平，计划重建为设有商业空间的住宅项目，现时预计重建将于2026年完成。此次购买目标公司60%股权的公司为Athena Leading Limited投资控股公司，分别由林中、林伟及林峰控制50%、25%及25%权益。

  6、合生创展拟7.9亿收购珠江投资上海黄浦地块

  出售方：上海珠江投资（合生的关联公司）

  收购方：合生创展

  交易标的：上海博祯置业100%股权

  交易总价值：7.9亿人民币

  交易进展：签署转让协议

  事件描述：8月3日合生创展公告称，全资附属公司上海合博房地产咨询有限公司与出让方上海珠江投资集团有限公司（合生展关联公司）订立协议，据此，珠江投资同意出售而上海合博同意以7.9亿元的现金对价收购目标公司上海博祯置业有限公司的100%股权。

  据悉，标的公司于2017年取得了上海市黄浦区豫园街道复兴东路69号234A-01地块，目标地块面积约7,523平方米，仅可作住宅用途。在取得目标地块后，目标地块的容积率由4.15降低至1.3，相应的地上建筑面积亦由31,200平降至10,582平。

  二

  投资物业等多元化业务的收并购

  1、远洋服务拟斥资5亿向远洋集团、远洋资本收购天津熙合全部股权

  出售方：远洋集团、远洋资本

  收购方：远洋服务

  交易标的：天津熙合供应链服务100%股权

  交易总价值：5亿人民币

  交易进展：签署转让协议

  事件描述：8月12日，远洋集团、远洋服务发布联合公告称，买方（远洋服务）、第一卖方（远洋集团）及第二卖方（远洋资本）订立股权转让协议。买方有条件同意收购，而第一卖方及第二卖方各自有条件同意以人民币2.5亿元出售目标公司（天津熙合供应链服务有限公司）的50%股权，即目标公司全部股权的总代价为人民币5亿元。截至公告，标的公司合约建筑面积约2600万平，在管建筑面积约1390万平，储备建筑面积约1210万平。

  2、恒大退还足球场地块，亏本回收55.2亿退库款

  出售方：中国恒大

  收购方：广州市规划和自然资源局

  交易标的：广州恒大足球场地块使用权

  交易总价值：55.2亿人民币

  交易进展：完成

  事件描述：8月4日，恒大公告披露，中国恒大与受让方广州市规划和自然资源局签订解除协议，据此解除原合同并由集团退还该地块土地使用权，而受让方将支付合计约55.2亿出让金退库款。2020年4月恒大以总价68.13亿竞得标的地块；据当时的宣传口径，该恒大足球场总投资达120亿，占地约15万平，总建筑面积约30万平，将打造成世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际专业足球场及地标性体育文化综合体。如今恒大有意转让足球场，恒大方面表示预计转让将会取得亏损约12.55亿。