[克而瑞]行业透视 |​ 热点城市亦降温,“金九银十”或再缺席

  8月，房地产市场近乎全面降温，不仅郑州、重庆等压力城市市场持续低迷，而且上海、杭州、成都等热点城市整体市场热度也在下降。“金九”市场能否实质性好转？各城市又将如何走向？

  沪杭蓉等热点城市集体降温

  外围区域非倒挂项目去化承压

  上海、杭州、成都等热点城市市场有所降温，尤其是外围区域非倒挂楼盘去化压力加剧。例如上海，8月开盘平均去化率升至80%，环比增加18个百分点。其中，市区、近郊供应稀缺板块及五大新城核心片区的倒挂盘占比约80%，平均去化率能达到90%，但积分入围分数线整体呈下降趋势。松江、奉贤等远郊区域非倒挂项目成交去化明显放缓，平均去化率跌至30%。

  又如成都，受疫情反复、极端高温天气等因素影响，8月客户看房热情骤减，热销盘实际报名人数缩减近6成。开盘平均去化率骤降至39%，尤其是三圈层，去化率低至21%。其中，仅3个极具性价比优势的项目触发熔断，分别为万达天府1号、北辰南湖香麓和成都后花园。不少项目因频繁加推或周边竞品分流，蓄客及去化情况皆不甚理想。

  聚焦杭州各圈层开盘去化情况，不乏以下四方面的典型特征：

  其一，第一圈层去化率仍是100%，年内单价超6.9万元/平方米、总价超1500万元的房源存货仅剩200套，第一圈层已然面临“断货”的窘境。

  其二，第二圈层去化率依然保持在79%高位，但中签率有所上升，地段较差或者总价与地段不匹配的项目被客户弃选。尤其是单价段3.5-4万元/平方米的项目扎堆，倒逼房企抢先开盘、争抢优质客户资源。

  其三，第三圈层去化继续承压，8月去化率跌至19%，环比下降21个百分点。受此影响，第三圈层政策存在进一步放松的可能性。

  其四，车位开始降价，申花板块的华润绿城·杭樾润府、高铁新城板块的龙湖交控西站·杭与城等项目车位优惠5万元。鉴于房企主要利润沉淀在车位，车位降价主要是为了快速回笼现金，尽早兑现利润。

  苏厦榕等强二线下调二套房首付

  但市场依旧未见起色

  苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，下调二套房首付比例，但市场依旧未见起色。例如苏州，二套、贷款已结清首付比例由50%降至30%，二套、贷款未结清首付比例则由80%降至60%。8月，苏州房地产市场未见好转迹象，成交面积降至55万平方米，同、环比分别下降23%和5%。月内6个项目开盘，平均去化率约40%，环比增加8个百分点。仅平江新城的天地源平江观棠雅苑去化表现尚可，其余项目去化依旧困难。

  又如福州，五城区户籍二套、贷款已结清首付比例由50%调整为40%，非五城区户籍在五城区购买首套房首付比例由40%调整为30%。8月，福州市场热度再降，房企供货信心不足，仅建发玺云单项目开盘，去化率低至33%，较上月下降3个百分点。五城区74个在售项目认购总套数降至677套，环比下降9%，同比跌幅扩至44%。多数项目认购套数不足10套，仅限于国贸凤凰原、远洋天赋、中骏璟宸这类推出特价房项目认购量增长明显，说明市场仍依赖降价走量。

  深青济等渠道提佣带动到访量回升

  但实际转化率偏低

  深圳、青岛、济南等提升渠道佣金带动到访量回升，但实际转化率依旧偏低，反映市场观望情绪浓重。例如深圳，8月外围区域滞销盘大都采取打折降价、渠道高佣等方式促销，但实际提振效果有限，外围区域成交持续下行，坪山区环比下降23%，大鹏新区更是环比下降59%。新开盘项目去化承压，坪山区的碧湖春天南花园推售620套房源，去化率低至14%。

  又如青岛，8月得益于改善盘开盘热销，平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想，案场到访量环比增长约10%，其中主城区月均到访800-100组。渠道依赖度持续上升，渠道客户占比普遍超60%。认购量环比基本持平，多数项目月均成交10-40套，主城区热销盘月均成交60套，整体依旧维持在较低水平。

  郑渝等市场信心跌至谷底

  仅央国企、准现房去化较好

  郑州、重庆等市场信心跌至谷底，仅限于央国企、准现房去化表现相对较好。例如郑州，8月重点监测的323个项目共计成交3911套，环比下降8%。置业客群普遍青睐于央国企，8月成交套数TOP10项目中，央企便占据6席，成交均能保持正常流速，保利和光屿湖成交119套居首。其余项目则以性价比或者准现房作为卖点，大正水晶森林（一期交付效果良好）、绿都上林府（现房销售）等成交套数都在70套附近。

  又如重庆，8月市场观望情绪浓重，案场来访量环比下降32%，转化率约5%。开盘平均去化率低至19%，仅央国企或者具备产品力优势的项目去化较好。保利天珺乃是中央公园板块为数不多的改善盘，在蓄客2个月之后，去化率多达75%。麓悦江城主打嘉陵江沿线自然景观，叠加周边暂无同品质竞品，去化率达56%。

  “金九银十”或连续三年再度缺席，仅个别热点城市供应增加后有望回升

  传统“金九”已连续两年缺席。2020年9月，百城成交面积降至4859万平方米，环比下降2%，同比涨幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持续下滑至3378万平方米，环比下降7%，同比跌幅扩至30%。

  展望9月，房地产市场依旧难言乐观，“金九”缺席将是大概率事件，即便供应放量增长，成交也难显著反弹。一方面，行业大周期拐点真正到来，随着市场下行趋势不断强化，传统销售旺季也难出现大幅上涨行情。另一方面，稳地产政策力度较弱，叠加市场信心不稳，较难扭转市场下行预期。

       当然，城市将继续分化：其一，北京、合肥等市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹。其二，广州、南京等市场或将持续修复但区域分化加剧，主城区需求坚挺，远郊区域去化仍困难。其三，重庆、青岛等市场或将走出谷底，成交有望筑底回升。其四，南宁、长春及多数三四线市场持续承压，成交或将持续低位运行，部分城市价格战或将愈加激烈。