[中房研协]2022年8月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

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  二手住宅相关政策

  本月，地方层面因城施策持续推进，北京、上海略有松动，其他地区政策方向围绕降低购房门槛、放宽限售限购政策、优化公积金贷款条件、发放购房契税补贴等方面展开。从具体城市来看，一线城市中，北京选取昌平、顺义共三宗地作为全龄友好住宅项目试点，中心城区无房无贷的老年人购买试点住房可享受最低35%的首付比例及相应优惠贷款利率，同时，子女可以作为共同借款人申请贷款；上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动。二三线城市中，湛江延长二手房贷款年限；常州全面取消二手房限售；昆明、济南推行二手房“带押过户”；嘉兴、海宁、苏州昆山、太仓降低非本市户籍家庭购房门槛；南通市海门区、惠州、福州、宿州、东莞调低首付比例；岳阳、长沙给予契税补贴或优惠，另有多地强化公积金信贷支持政策，支持居民购房需求，提高二手房交易效率。

  02

  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1  典型城市二手住宅成交量环比小幅下滑

  8月，典型城市二手住宅成交面积合计1009.9万平方米，较上月小幅减少2.2%，绝对额减少23.1万平方米。从环比数据来看，北京、广州、天津、郑州成交量高于上月，其余各城市成交量均有所减少；从同比数据来看，上海、深圳、南京、郑州、成都、青岛同比有增长，其余典型城市成交量低于去年同期。具体来看，上海二手住宅成交面积位列第一，成交量为165.5万平方米，环比微降1.0%，同比增长10%；成都成交面积139.0万平方米，环比减少14.3%，较去年同期大幅增加333.1%；北京、天津分别成交127.1万平方米、100.1万平方米；其余城市成交量均不高于93万平方米，重庆、武汉、广州、南京、青岛成交量在50万至93万平方米之间；郑州、合肥、深圳、厦门成交量均未超过48万平方米，其中，厦门成交量最低，为18.9万平方米，环比下滑20.5%，同比减少12.0%。

  2.2   上海成交套数近两万套

  8月，典型城市二手住宅共成交11.0万套，较上月减少0.4万套，北京、天津、广州、郑州环比有所增加，其余各城市成交套数较上月均有所减少；北京、广州、重庆、天津、厦门、武汉同比下滑，其余城市成交套数同比均有不同程度的上涨。具体来看，上海成交套数居首位，达到1.95万套，环比下跌2.9%，较去年同期增加8.0%；成都成交套数为1.46万套，环比减少15.5%，同比大幅增加342.3%；北京、天津、重庆成交套数在1万套以上；广州、武汉、南京、青岛成交套数在0.5-0.8万套之间，郑州、合肥、深圳、厦门不高于0.5万套，其中，厦门成交套数最少，为0.18万套，环比减少21.1%，较去年同期下降13.4%。

  2.3   多数典型城市二手住宅售价环比下滑，同比跌幅扩大

  2.3.1   南京环比涨幅领先，郑州同环比跌幅居首

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，8月，南京、上海、成都、北京、合肥二手住宅销售价格环比上涨，其余典型城市二手住宅价格环比下滑。具体来看，南京环比上涨0.7%，涨幅居首；上海、成都环比涨幅均为0.6%；北京、合肥环比均上涨0.2%；广州环比微跌0.1%；重庆、青岛、深圳、武汉、天津、厦门环比跌幅在0.4%-0.7%之间；郑州环比下跌0.8%，跌幅居首。同比涨幅最大的为成都，较去年同期提高6.8%；其次北京、上海同比分别上涨3.9%、2.8%；广州与去年同期持平；重庆、厦门、合肥同比跌幅不超过2%；其余城市跌幅在2.1%-5.1%之间，郑州同比下跌5.1%，跌幅居首。

  从定基指数的角度来看，青岛、武汉、郑州、天津二手住宅价格低于2020年月均价格，其余典型城市二手住宅价格均高于基期，其中涨幅最大的为北京，高于基期价格16.0个百分点，成都、上海、广州均高于基期价格12个百分点以上；重庆、合肥、深圳、厦门、南京高于基期价格3.4-5.0个百分点；青岛、武汉二手房销售价格分别低于基期价格0.9%、1.5%，郑州、天津分别低于基期价格3.9、4.1个百分点，分列典型城市末两位。

  2.3.2   南京各类户型价格涨幅居前

  从结构上看，8月，南京、成都、上海、合肥三种户型价格均出现明显上涨，深圳、重庆、天津、厦门、武汉、郑州各户型价格均呈现明显下滑。具体来看，南京、成都90平方米以下户型价格较上月均上涨0.6%，上海、北京、合肥涨幅不超过0.3%，广州与上月持平，青岛、深圳、重庆跌幅不超过0.6%，天津、厦门、武汉、郑州跌幅在0.9%-1.0%；90-144平方米户型中，成都上月增加0.9%，南京、上海、北京、合肥涨幅不超过0.7%，广州、重庆等八个城市跌幅不超过0.6%；144平方米以上户型中，南京、上海分别上涨1.1%、1.0%，合肥、成都环比涨幅不超过0.3%，广州、青岛与上月持平，北京、重庆、武汉等七个城市大户型价格有明显下滑。

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  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   多数典型城市二手房成交面积高于新房

  8月，典型城市新建商品住宅成交面积为855.3万平方米，环比减少10.8%，绝对额较上月减少103.7万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.18倍，具体来看，重庆、北京二手房成交面积分别是相应新房成交面积的3.0倍、2.2倍；上海、广州、南京、天津、成都、厦门二手房成交面积均高于新房成交面积，其余城市二手房成交面积不及新房成交面积。从绝对额来看，成都新房成交面积最高，达到127.3万平方米，同期二手房成交面积是新房的1.1倍；其次上海新房成交面积为118.3万平方米，同期二手房成交面积是新房的1.4倍；武汉、天津、广州等十个城市成交量分布在31万平方米至90万平方米之间，厦门成交量为11.4万平方米平方米，位居末位。从成交套数来看，8月新房成交套数7.4万套，同期二手房成交套数是新房成交套数的1.5倍，绝对额较新房成交套数多3.6万套，二手房成交比重继续增长。

  3.2  上海新房售价领涨，武汉持续下跌且跌幅继续扩大

  8月，典型城市新房销售价格整体涨幅继续收窄，环比下跌的城市个数增加且跌幅扩大。具体来看，上海环比指数较上月继续提升0.6%，位列典型城市首位，北京、南京等五个城市涨幅在0.3%-0.4%之间；广州、深圳、天津、郑州、厦门环比跌幅不超过0.6%，重庆、武汉较上月分别下跌1.1%、1.3%，分列末两位。从同比指数来看，北京、成都、上海同比涨幅扩大，其中，同比涨幅最大的为北京，上涨5.8%；成都、上海同比涨幅均高于3%，其余城市涨幅不高于1.6%；厦门、郑州、天津同比跌幅不超过4.2%，武汉较去年同期下跌5.3%，跌幅居首。

       从定基指数的角度来看，除郑州外，其余典型城市新房价格均高于2020年平均价格，其中，涨幅最大的为北京，较基期提高11.7个百分点；成都、重庆、广州定基价格指数均高于基期10个百分点以上；其余城市涨幅分布在0.7%-9.1%之间，郑州低于基期价格0.4个百分点。

       从结构上看，与上月相比，北京、上海等六个典型城市三种户型价格均有明显上涨，重庆、武汉、深圳等七个城市整体有所下滑。具体来看，北京90平方米以下小户型价格涨幅突出，上涨0.8%，上海、合肥等五个城市小户型价格涨幅分布在0.1%-0.7%；广州、天津等五个城市小户型价格跌幅不超过0.5%，武汉、重庆环比均下跌1.1%。90-144平方米户型中，上海、南京较上月提高0.4%，北京、青岛、合肥、成都涨幅在0.1%-0.3%，郑州、广州等五个城市中等户型价格环比跌幅不超过0.6%，重庆、武汉环比分别下跌1.0%、1.3%。144平方米以上户型中，上海、成都分别上涨0.9%、0.8%，其余城市涨幅在0.1%-0.6%之间，天津、深圳、厦门大户型价格跌幅不超过0.6%，郑州、武汉、重庆大户型价格跌幅在1.1%-1.3%之间。

      04

       总结

  本月，地方层面因城施策持续推进，政策方向集中在降低购房门槛、放宽限售限购条件、发放购房契税补贴、提高二手房流转效率等方面。北京推出全龄友好住宅项目试点，符合条件的老年人可享受低首付比例及优惠贷款利率，且子女可以作为共同借款人申请贷款，信号意义明显；上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动，带动购房者贷款额度提升，首付压力减轻；湛江延长二手房贷款年限；常州全面取消二手房限售；昆明、济南推行二手房“带押过户”；嘉兴、海宁、苏州昆山、太仓降低非本市户籍家庭购房门槛；南通市海门区、惠州等地区调低首付比例；岳阳、长沙给予契税补贴或优惠，另有多地强化公积金信贷支持政策，有利于提振市场情绪，促进二手房市场回暖。

  从成交量来看，典型城市二手房成交量整体较上月微降。从环比数据来看，郑州、北京、广州涨幅明显，天津小幅上涨，其余城市环比均呈现下跌，上海成交量微降，重庆、成都、厦门跌幅明显。从同比数据来看，成都、青岛、郑州显著高于去年同期，上海、深圳、南京小幅增长，其余城市成交量仍低于去年同期。同期新房成交量环比跌幅逾一成，北京、天津、青岛环比增长，其余城市环比明显下滑；上海、南京同比上涨，其余典型城市成交水平仍显著低于去年同期。8月典型城市二手房成交比重继续增长，二手房成交面积是新房成交面积的1.2倍，二手房成交套数是新房成交套数的1.5倍。

  从价格方面来看，本月二手房售价下跌的城市个数继续增加，从环比数据来看，南京本月涨幅突出，环比涨幅居首，其次成都、上海上涨明显但涨幅有所收窄，北京、合肥小幅上涨，其余典型城市环比指数持续下滑，郑州环比跌幅位列首位；从同比数据来看，成都、北京、上海二手房价格同比上涨，广州与上月持平，其余城市同比持续走低，武汉、郑州同比跌幅并列首位。整体而言，当前市场仍处于低位，市场信心的修复仍需时间。