[克而瑞]库存月报 | 广、狭义库存高位持稳，环都市圈三线同比涨幅居前（2022年8月）

  8月楼市热度持续回落，供应回升但成交持降，供求持稳之下狭义库存延续5.87亿平高位波动，去化周期降至20个月以内，广义库存延续28.03亿平高位波动。预判2022年9月，我们认为，“金九”成色明显不足，市场仍将会二次探底，供应预期小幅回升，整体成交大概率与本月持平或小幅微降。

  指标说明

  自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

  为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  附注：

  1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算，统计城市地域范围除市本级之外还包含下辖县市。

  2022年8月，房地产市场持续降温，百城供应虽略有回升但仍处低位，成交延续同环比齐跌，狭义库存延续5.87亿平高位波动，去化周期亦延续高位回落态势，由2022年7月末的20.1个月降至19.5个月。广义库存高位微增至28.03亿平，潜在库存风险依旧较大。目前来看，库存压力主要集中在北部和中西部因历史原因库存基数较大的弱二线和环都市圈前期需求透支严重的三四线城市。

  待售面积

     降至5.46亿平

  住宅环比降幅收窄，同比增15%

  国家统计局公布数据显示，8月末，商品房待售面积54605万平方米，较上月下降50万平方米，降幅收窄，同比增长8%，商品房待售面积仍处于下行通道，但总体仍算是2019年以来阶段性高位。具体来看，住宅待售面积较上月减少77万平方米，环比回落0.3%，同比上涨15%。办公、商业待售面积与上月相比增减变动不大，办公同比上涨6%，涨幅较上月略有扩大；商业同比小幅回落4%，不及去年同期。目前来看本月房企推盘积极性略有增加，较上月环比持增，成交却延续回落走势，不过总体而言成交量仍略高于供应量，因而待售面积保持降势；商业、办公受疫情不确定影响，向好程度有限，考量其基数较大，未来去化压力犹存。

      狭义库存

      5.87亿平持平上月

  三四线去化周期23个月超百城平均

  2022年8月，狭义库存延续高位波动态势。据CRIC监测数据，2022年8月百城商品住宅库存量达到了58718万平方米，环比微增0.16%，持平上月，同比增长3%。8月全国楼市持续走弱，百城供应环比增5%仍处低位，成交受高温天气和疫情不确定影响，复苏动能不足，单月环比降9%，同比跌幅达30%与上月基本持平，供求持稳，狭义库存延续5.87亿平高位波动，去化周期则延续下行走势，由2022年7月末的20.1个月降至19.5个月。库存量来看，一线因供应集中放量拉动8月库存环比增2%，同比上涨13%，同比涨幅居居各能级之首。二、三线城市整体持稳，环比持平上月，涨跌幅均在1%以内，值得关注的是，三四线同比增5%，目前库存量仍处于2019年以来高位，短期成交复苏利好有限，后期去化仍面临较大压力。

  去化周期来看，一线回落显著，环比降幅达12%，一线主要得益于北京、上海成交高热不退，去化周期降至12.9个月，二线供需疲软，局部城市诸如天津、昆明等成交低位回升，使得去化周期保持降势，8月降至18个月以内，库存风险相对可控。三四线8月末去化周期虽也呈现回落态势，但仍达23.1个月，显著高于百城平均。

  库存消化周期

       青汉沈蓉津等狭义库存超1500万平

  环都市圈三线同比涨幅居前聚焦到短期库存压力较大的单个城市，从狭义库存总量TOP20来看，主要积压在北部和中西部二线城市，青岛、武汉、沈阳8月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。惠州、佛山、烟台等三四线城市同样是库存“大户”，8月末狭义库存量均超1200万平，其中惠州同比增47%，显著超去年同期，短期内库存积压情况依旧比较严重。

  而从同比涨幅TOP20来看，环都市圈弱三线城市库存压力开始显现，虽然库存基数不大，单城基本都在500万平方米以下，但因成交短期回调加剧，库存同比涨幅均在20%以上，龙岩、芜湖等都市圈边缘城市涨幅显著，同比涨幅均在40%以上。

  从去化周期来看，我们筛选了8月库存去化周期TOP20城市，除了宝鸡、烟台等因前期供应过量导致库存积压的城市之外，还有汕头、惠州等因需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。还有部分北部和中西部二线城市诸如兰州、哈尔滨、呼和浩特、大连等去化周期超35个月且同比持增，短期内去化承压。

  广义库存

      微增至28.03亿平

  一线环比增2%，二三线持平上月

  广义库存延续上月高位持稳走势，2022年8月末达280303万平方米，较上月微增0.18%，同比上涨2%。目前来看，狭义库存基本与上月持平，房企拿地、开工积极性一般，8月单月新开工面积仅为8995万平方米，环比下降6.7%，仍处于阶段性低位，随着停工断贷问题发酵，各地政府银行积极出面解决，督促开发商，主力都在保交付，因而整体新开工进度也间接受到了不利影响。

  不同能级城市表现不一：一线城市同环比齐增，增幅分别达到7%和2%。二线与上月和去年同期基本持平，同比增长4%，库存风险可控；三四线最为平稳，环比下降0.21%，同比下降1%，整体延续高位持稳。具体来看，

  一线城市中，上海、深圳同环比齐增，其中深圳于8月完成了二轮集中供地，共成交15幅地，其中14幅地块为第二批集中成交地块，总建筑面积达164万平方米，成交金额接近350亿元，带动未开工地块量稳中有增；而北京广义库存基本与上月持平，同比微增4%，广州则保持同环比齐降，但考量其广义库存超5000万平，在四个一线城市中居首，潜在库存风险依旧较大。

  二三线城市中，青岛、武汉8月末广义库存量领先，高位持稳，突破9000万平方米，惠州、肇庆、重庆为第二梯队，基本持稳在5400-5700万平。变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。其中东莞因8月30日第三轮集中土拍，7宗地全部成功出让致未开工地块量攀升，广义库存环比上涨11%。不过相较于2021年同期，涨跌参半：镇江、青岛、晋江同比涨幅均超30%，主要是前期供地过量，库存基数较大，加之行情转淡，潜在去化风险依旧较大。而部分城市诸如茂名、汕头、江阴、香河、燕郊、大厂等广义库存显著回落，同比降幅均在20%以上。

  综上，8月楼市热度持续回落，供应回升但成交持降，供求持稳之下狭义库存延续5.87亿平高位波动，去化周期降至20个月以内，广义库存延续28.03亿平高位波动。

  分能级来看，分化趋势依旧：一线因供应集中放量，狭义库存持增，北京、上海等成交高热不退带动一线去化周期缩短至13个月以内，广义库存环比微增2%，同比上涨7%，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，广、狭义库存基本与上月持平，成交轮动复苏，去化周期降至17.9个月。三四线库存高企，去化周期达23.1个月，显著超百城平均，广义库存虽同环比齐降，但考量其基数仍达12.8亿平，潜在库存风险依旧较大。

  预判2022年9月，我们认为，“金九”成色明显不足，市场仍将会二次探底，供应预期小幅回升，整体成交大概率与本月持平或小幅微降。在这样的前提假设之下，狭义库存整体延续稳中有增走势，而去化周期则会延续降势。

  一线城市大概率延续复苏走势，而后市场热度将逐步由东部向中西部城市传导，预计核心城市市场有望在四季度迎来回稳行情，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如北海、福清、铜陵等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在50个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

  而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，因各地“保交付”政策陆续迎来实质性落地，房企的工作重心预期也将围绕此展开，整体新开工意愿不高，未开工地块量预期还将延续稳中有增态势。