[克而瑞]京沪加快人才落户，对杭深汉等人口引流城市市场影响研究

  2022年，新一轮抢人大战打响，19省市放松落户，其中不乏上海、广州、北京等一线城市。随着北京、上海加快人才落户，深圳、杭州、武汉等人才流入量是否将放缓？对房地产市场又有什么影响？

  01

  新一轮引人大战

  人才加速向一线及长三角聚集

  ……略……

  一、2022年京沪等19城放松落户，郑青等15城发放人才购房补贴

  ……略……

  二、人才就业首选一线及长三角，上海放宽落户后净流入占比大幅领先

  ……略……

  1、分能级：一线人才加速净流入二线大幅减弱，三四线持续净流出

  招聘数据显示，近2年，人才继续向高能级城市聚集，一二线城市人才持续净流入，三四线城市人才净流失。

  受益于落户政策放松，一线城市人才吸附力增强。受人口出生率下滑、老龄化程度加深影响，全国落户门槛最高的城市北京、上海也纷纷放宽入户条件，积极引进青年人才，并带动2021年一线城市人才净流入占比升至5.4%，较2020年增长1.9个百分点。

  二线城市人才聚集效应有所减弱。部分人才受到一线政策放宽吸引，二线城市呈现人才流入占比下降、流出占比上升的特征，两相叠加，2021年人才净流入占比降至0.4%，较2020年下滑3个百分点。

  三四线城市人才持续净流出，流速略有放缓。受限于产业结构调整滞后、就业机会不足，叠加核心一二线城市虹吸效应，三四线城市人才外溢问题依然严峻，2021年三线城市人才净流出占比达到1%，四线城市流速虽略有放缓，但净流出占比仍然高达4.8%。

  2、分城市：人才更青睐一线及长三角，沪杭净流入占比名列前茅

  分区域看，长三角依然是引才育才高地，十大核心一二线城市中，上海、杭州人才净流入占比一直稳居前3位，苏州、南京人才吸引力排名同样靠前。大湾区人才集聚效应明显，广州、深圳人才净流入占比都在1%以上。中西部人才吸引力仅次于长珠三角，成都、武汉、长沙均入围全国10大人才流入城市榜单。

  分城市看，上海、杭州人才净流入量最大，人才净流入占比分别达到2.1%和1.6%，高出第三名0.7个百分点和0.2个百分点，并贡献了一二线城市、长三角地区人才流入的主要增量。深圳、北京、广州人才吸附能力强劲，人才净流入占比分别达到1.4%、1%、1%。

  从人才净流入占比变化来看，2021年上海、北京人才吸引力显著增强，人口净流入占比增长近1个百分点，主要原因在于落户政策边际放松，比如上海，2020年下半年开始接连下调应届生、人才引进、留学生落户门槛，又比如北京，在连续多年控人口后，2021年罕见放宽引进应届毕业生身份、年龄和名额限制，加速人才流入。人才留深、留杭热情不减，得益于就业机会充裕，即便收紧学历落户，深圳、杭州人才净流入占比依然高位持稳。武汉、成都等引才聚才取得一定成效，例如武汉，人才净流入占比同比增长0.3个百分点至0.5%，成都人才净流出转为净流入。

  02

  四大经济圈引才实际效果

       及圈内外竞争关系

  ……略……

  一、区域间：引才格局固化较少跨区域迁移，长三角、大湾区聚才磁力强

  ……略……

  1、人口机械增长：长三角、大湾区续升，中西部持稳，京津冀缓步下行

  机械增长人口是衡量人口迁移规模、方向的有效指标。首先需要说明的是，第一，机械增长人口=户籍人口增量-自然增长人口，相较于户籍人口增量，分项机械增长人口只衡量了人口空间迁移，排除了地区生育观念差异的影响；第二，机械增长人口=迁入人口-迁出人口，比起单向的迁入指标，净增长指标兼顾衡量“留人”的规模与质量。

  2014-2021年，长三角机械增长人口持续提升。2014年-2015年，上海、杭州、南京等长三角6城人口机械增长21万人左右，2017年，抢人大战伊始，长三角6城人口迎来爆发式增长，全年净迁入量激增至53.6万，同比增长62%，其中，合肥、宁波机械人口增量同比增幅超过50%，杭州、南京更是翻番。2018年以后，长三角引才诚意不减，机械增长人口稳步提升，在2021年更是达到了73万人。

  大湾区机械增长人口整体呈增长态势。2014年，粤港澳大湾区及周边5城人口净迁入27.5万人，到2021年，大湾区人口净迁入74.2万人，累计增幅达到170%，仅次于长三角，其中广州、深圳、福州等人口净迁入规模均实现倍增。

  京津冀机械增长人口在2018年跃升，而后缓步下行。2018年，天津开始实施“海河英才”行动计划，取消在津工作的落户要求、不需要居住证和社保缴费凭证，据报道，实施当日就有30万人办理落户申请，受此带动，当年京津冀及周边6城机械增长人口升至63.8万，同比翻两番。此后3年，京津冀6城人口迁入放缓，而迁出人口数量有所回升，机械增长人口开始缓步下行，2021年降至54.7万人左右。

  中西部机械增长人口冲高回落，但整体仍处高位。2017年-2018年，中西部城市竞相推出人才新政，人口迁入规模激增，2017年，成都、西安等中西部7城人口机械增长96.9万人，同比增长近2倍，2018年同比再增67%，超161万人口净迁入中西部。2019年以后，虽然人口机械增长有所放缓，但整体仍处在高位，绝对量上甚至高于长三角和大湾区。

  近8年的四大区域人口机械迁移数据可以论证，经济发达区域之间人口迁移并不存在“非此即彼”的竞争关系。典型如2018年，各地抢人政策频出，长三角、京津冀、中西部人口机械增量均大幅提升，并没有此消彼长的关联关系，说明增量人口大多来自于区域内部的低能级城市，迁移半径制约下，发达地区间跨区域迁移人口占比相对较小。

  2、迁入人口：长三角、大湾区及京津冀梯度上升，中西部“倒U型”回落

  ……略……

  二、区域内：临近城市错位竞争，抢才、留才共同主导人才最终流向

  ……略……

  1、长三角：沪杭苏宁人才引力强年净增超10万，合肥引人容易留人难

  依据人口机械增长规模，长三角6城大致可以分为两大梯队：第一梯队上海、苏州、杭州、南京，4城2021年GDP都在1.6万亿以上，年均人口机械增长超过10万人；第二梯队，合肥、宁波，GDP1-1.5万亿，年人口机械增长5-6万人。可见人口吸附力与城市经济发展水平、产业结构、就业机会高度相关，上海、杭州、苏州就业吸纳能力强劲，人口吸附能力自然更强，合肥、宁波则相对偏弱。

  上海、杭州、南京、苏州、合肥等5个长三角城市迁出人口规模较小且保持恒定，因此迁入人口规模变化几乎和人口机械增长保持一致走势。纵向来看，长三角人口迁移形势整体向好，迁入人口稳步上升或高位持稳。以杭州为例，借G20峰会春风，杭州人才吸引力不断提升，2017年迁入人口激增至16.4万人，其中，省外迁入人口超过10万人，同比增长61%。此后，杭州多次降低人才落户门槛，加大对应届毕业生落户生活补贴力度——补贴标准由硕士2万、博士3万调整为本科1万、硕士3万、博士5万，2018-2020年，杭州迁入人口保持在年均18万人左右高位。

  较为特殊的是合肥，迁入人口和人口机械增长规模差距悬殊，近几年年均迁入人口总量在20万人上下，规模甚至超过沪杭宁，但机械人口增长却仅有5万人左右，几乎只有杭州、南京的一半。主要原因在于迁入和迁出人口双双高位运行，即“引人容易留人难”，究其根本，一是合肥和省内其他城市人口双向流动，比如2020年省内迁入18.9万，较2019年增加2.5万人，而迁往省内人口达到12.7万，较2019年也增加了近2万人；二是合肥对省外人口的吸引力偏低，2018年以前，合肥省外迁入人口在2万人左右，2019-2020年逐年下降至1.7万人；三是高层次人才受到长三角其他城市虹吸，2017年以后迁往省外人口明显增加。

  2、京津冀：天津成“北京控人”最大受益者，济南、沈阳等引人收效平平

  ……略……

  3、大湾区：人才高度向广深聚集，榕邕留才短板制约人口机械低增长

  ……略……

  4、中西部：强省会叠加先发抢人，蓉汉镐人口机械高增长渝昌收效甚微

  中西部是2017年“抢人大战”的主战场，年初武汉“百万大学生留汉计划”打响抢人第一枪，西安、成都等城市迅速跟进，推出西安引人23条、成都人才优先发展战略行动计划等新政，不仅大大放宽人才落户限制，简化入户流程，还真金白银发放人才安居、生活补贴。

  强省会战略加持，叠加新政先发制人，成都、西安、武汉人口吸附力强劲。2017年，成都、西安迁入人口数分别达到47.4万和25.2万，前者同比近乎翻番，后者更是翻两番，人口机械增长规模同样倍增。2018年，三市人口机械增量达到峰值，尤其是西安，净迁入人口接近70万，再创历史新高。2019年以后，成都、西安、武汉人口机械增量有所回落，但相较2016年以前仍在高位，且远超其他中西部城市，人口吸附能力依然强劲。

  郑州、长沙引才留才政策收效尚可，但略逊于蓉、汉、镐。事实上，在2017年，郑州、长沙也曾下场抢人，比如郑州给予人才2-10万元的购房补贴，可谓十分优厚，但效果不及成都、西安、武汉，人口机械增量并没有出现倍增式的跃升。主要原因在于成都、西安、武汉是省内的绝对中心，对省内其他城市的人才虹吸效应强劲，而反观郑州、长沙首位度相较偏低，归根到底，除了政策本身，人才引进效果还取决于城市基本面等因素。

  重庆、南昌抢人收效甚微。以南昌为例，人口被长三角、大湾区分流，2016年，南昌人口还保持净流出状态，2017年以后，虽然人口机械增长转负为正，但增量非常有限，2020年也仅为10172人，与中西部核心城市相去甚远。

  三、总结：引才博弈聚焦临近城市而非跨区域，实际效果取决于留才能力

  综上所述，我们通过横向、纵向对比京津冀、长三角、大湾区、中西部区域间、区域内的人口机械迁移数据，得出以下结论：

  第一，人口迁移半径制约下，人才跨区域流动性偏低，发达区域之间并不存在“非此即彼”的竞争关系。近几年，人口继续向长三角、京津冀、大湾区、中西部的核心一二线城市聚集，且增量人口大多来自于区域内部的低能级城市，发达地区间跨区域迁移人口占比相对较小。

  纵向来看，2014年以来，长三角、大湾区人口迁入规模梯度上升，机械增长人口稳步提升；京津冀迁入人口数量稳中有增，但增速放缓，与此同时迁出人口数量有所回升，人口机械增量缓步下行；中西部迁入人口和机械人口增量冲高回落，呈“倒U型”变化，但整体仍处在高位。

  第二，区域内各城市间错位竞争，抢人成效取决于城市基本面。例如长三角中，上海、杭州、苏州城市经济发展、产业结构、就业机会优势明显，人口吸附能力自然更强，相比之下，合肥、宁波人才吸引力偏弱。

  又比如中西部，成都、西安、郑州等5城自2017年开始积极推行人才新政，都具有抢人先发优势，但收效各异，首位度更高的成都、西安、武汉2018年人口净迁入量倍增，而郑州、长沙抢人效果略逊一筹。

  第三，迁入人口增加只是引才阶段性成果，最终目标是要优化人才生态环境，真正用好人、留住人。比如南宁引人容易留人难，强首府战略下区内人口快速流入，2020年迁入人口数量堪比广州，但低水平的产业结构和公共服务，注定了南宁很难留住高水平人才，人口流失率明显偏高，致使人口机械增长偏缓，人口净迁入量只有广州1/3。

  03

  四个典型城市实际引才效果

       及对楼市影响

  ……略……

  一、上海：放松落户致引才放量增长，需求扩容下楼市更显韧性

  ……略……

  1、政策：引导人才落户五大新城，在沪高校应届硕士直接落户

  ……略……

  2、落户量：迭创新高2021年峰值7.3万，2022年上半年2.1万

  上海落户政策成效显著，落户人数迭创新高。2020年，在一系列落户新政的作用下，上海落户人数跃升至31460人，其中居转户18418人，同比增长40%，人才引进13042人，同比增长47%。2021年，上海落户人数进一步提升至73128人，其中居转户37684人，同比增长105%；人才引进35444人，同比增长172%。

  2022年上半年，上海落户人数高位回落至21416人，其中居转户11372人，同比下降36%；人才引进10044人，同比下降36%，预计全年落户人数有望突破4万人，仅次于2021年，创历史次新高。可以期许的是，未来上海或将持续调降落户门槛，落户人数有望长期保持在高位。

  3、楼市：人才涌入提升市场韧性，成交迭创2017年以来新高

  2020年以来，上海落户人数放量增长，给房地产市场提供坚强的需求支撑，即便是在房地产行业步入下行周期，上海市场仍具备较强韧性。

  具体而言，2020年，上海落户人数升至31460人，同比增长43%。受此影响，上海房地产市场明显转暖，成交面积升至912万平方米，创2017年以来新高，同比增长22%。开盘项目平均认筹率多达137%，外环内平均认筹率皆超200%，前滩板块更是高达739%。开盘去化率达59%，中心城区中高端楼盘普遍“日光”，仅限于崇明、奉贤这类远郊区域去化率不足40%。

  2021年，上海落户人数进一步提升至73128人，同比大增132%。而在人才大量涌入的情况下，进一步推升上海市场热度，全年成交面积升至1053万平方米，续创2017年以来新高，同比增长15%。尽管新房实行积分摇号，但认购热度不减，平均认筹率多达157%，最高认筹率超400%。开盘去化率高达80%，过半楼盘“日光”，但远郊区域去化依旧承压，崇明、金山去化率分别为49%和29%。

  2022年上半年，上海落户人数21416人，同比下降36%，但整体依旧维持在较高水平。受疫情影响，上海房地产市场一度陷入停摆，但随后市场迅速回归正轨，7月成交面积134万平方米，创年内新高，同比转增72%。7月，开盘去化率达到62%，外环内市场热度不减，平均认筹率均超200%，但由于供应“撞车”，郊环外去化压力加剧，认筹率跌至55%，较上月减少17个百分点。

  二、深圳：落户低门槛人才长期涌入，但需求转换制约下楼市利好有限

  ……略……

  1、政策：2021年落户门槛由大专提升至本科，积分年限延长至10年

  ……略……

  2、落户量：近10年共计引才约200万，年均由14万提升至25万

  ……略……

  3、楼市：需求损益及购买力瓶颈制约，引才增减与市场周期弱相关

  ……略……

  三、天津：引才效应脉冲式回落，清理高考移民加剧楼市下行

  ……略……

  1、政策：拓宽海河英才、积分落户引才渠道，重点整治“高考移民”

  ……略……

  2、落户量：4年引才42.8万但趋势逐年下滑，年均积分落户达2万

  ……略……

  3、楼市：人才助力市场短暂回暖，随后效能减弱市场加速下行

  ……略……

  四、武汉：引才先发优势助力楼市上升周期，但边际效应递减

  ……略……

  1、政策：2017年初启动“百万大学生留汉”，落户门槛低至大专

  ……略……

  2、落户量：百万大学生留汉目标提前两年达成，4年落户64.6万

  2017年以来，武汉人才落户政策成效显著，历年新增留汉大学生均超30万人。截至2019年末，累计留汉大学生达到109.5万人，提前两年达成“百万大学生留汉”目标。截至2021年末，累计留汉大学生进一步提升至174.2万人。

  2017-2020年，武汉人才吸附力持续增强，年均新增落户大学生基本保持在15万人附近。尤其是2019年，得益于人才落户门槛降低至大专学历，当年落户大学生高达19万人。截至2020年末，武汉累计落户大学生64.6万人。

  3、楼市：旧改及人才需求引领上升周期，土地超卖主导下降周期

  武汉房地产市场周期两分，2014年下半年至2019年上半年，旧改及人才购房需求轮番引领长达5年的上升周期。得益于武汉较早启动引才，率先收割了一波政策红利，助推武汉市场走出了持续火热的独立行情。但引才边际效果递减，2019年下半年至今，受限于武汉土地超卖，供应过剩主导下降周期。

  2014年下半年至2019年上半年，旧改及人才购房需求轮番引领长达5年的上升周期。具体而言，2014年下半年，武汉房地产市场开始转暖，房价由跌转升。2015年，武汉市场持续升温，成交规模一举突破2000万平方米，高居全国榜首。核心原因在于2010年至2014年持续5年的城中村改造收尾，催生大量改善性换房需求。

  2016年至2019年上半年，尽管调控政策持续加码，但武汉市场异常火热，表现于房价全面上涨，房企捂盘惜售，库存加快出清，致使市场一房难求，甚至滋生私下收取茶水费等市场乱象。核心原因在于武汉较早启动引才，率先收割了一波政策红利，百万大学生留汉目标提前两年达成，带动不菲的增量购房需求。

  2019年下半年至今，武汉引才边际效应递减，尤其是土地超卖，供应过剩主导下降周期。具体而言，2019年下半年至2020年，武汉市场明显降温，表现于渠道分销占比近半，过半项目打折促销，开盘去化率持续下行至40%附近。核心原因在于供地过量远城区显著超标，供需错配致使房地产市场由卖方市场向买方市场转化。

  2021年上半年，武汉市场阶段性转暖，表现于供求皆创2017年以来同期新高，开盘去化率持稳40%，持销仍具韧性，单盘周均到访升至111组，周均成交约10套。核心原因在于武汉经济全面复苏，大量外来人口返汉留汉，此前外流的务工人员逐渐回流。与此同时，众多头部企业落地武汉，产业人口指数级增长，因疫情暂时搁浅的购买需求终在延期一年后集中释放。

  2021年下半年，武汉市场加速下行，表现于房企供货信心不足，成交加速下行，区域及项目分化加剧，需求逐渐回归主城区，原先大热的光谷新区迅速冷却。到访量及转化率持续下滑，开盘去化率跌至20%附近。核心原因在于土地超卖，致使供需严重错配，广义库存现已接近1亿平方米，尤其是大盘显著偏多，销售周期大都超5年甚至10年。

  五、总结：引才边际增量改变楼市预期，多数城市效用逐级递减

  分析典型城市上海、深圳、天津和武汉人才引进与房地产市场之间的关系，不难发现以下三方面的特征：

  其一，引才要趁早。例如武汉，早在2017年初便启动引才，率先收割了一波政策红利，助力武汉房地产市场在2018年下半年迎来持续火热的独立行情。

  其二，作用于房地产市场，并非人才落户总量，而是引才边际增量。例如上海，2020年以来人才落户放量增长，明显提升市场韧性，2022年在疫情解封后，市场迅速回归正轨。反观深圳，凭借着落户低门槛优势，近10年共计引进人才200万人，在全国层面首屈一指，但由于需求转换等因素制约，其对房地产市场利好程度有限。

  其三，多数城市引才对楼市助推效应逐级递减。例如武汉，引才边际效应递减，2019年下半年至今，受限于土地超卖，供应过剩主导下降周期。又如天津，人才落户量逐年下滑，2020年以来房地产市场持续转冷。尤其是2021年，天津重点整治“高考移民”，进一步加剧市场下行压力。

  04

  短期看政策长期看产业

       预计一线及个别二线存引才红利

  ……略……

  一、人口迁移三大红利：流动时代、流动人口市民化和就近城镇化

  聚焦全国人口流动情况，不难发现以下三方面的人口迁移红利：

  其一，我国已进入流动时代。一般而言，流动人口占比达到10%以上，便认定该国家或地区进入流动时代。2000年至2020年，全国流动人口由1.21亿人大幅提升至3.76亿人，净增长2.1倍，占全国人口的比重由9.6%提升至26.6%，净增加17个百分点。说明我国已进入流动时代，流动人口规模着实不容小觑。

  其二，户籍人口与常住人口城镇化率差距依旧较大。随着我国城镇化进程加速推进，常住人口及户籍人口城镇化率持续提升，但两者之间的差距依旧较大。2021年，全国常住人口城镇化率升至64.7%，户籍人口城镇化率升至46.7%，两者之间相差18个百分点。可以期许的是，随着户籍制度改革不断推进，加快推进流动人口市民化，未来户籍人口增量或将保持较快增长态势。

  其三，以省内流动为主的就近城镇化渐成市场主流。2010年至2020年，全国流动人口中，省内流动人口由1.36亿人提升至2.51亿人，占比则由61.2%提升至66.8%，净增加5.6个百分点。说明就近城镇化已然成为城镇化发展的重要趋势，意味着流动人口规模较高的的省份，下辖一、二线城市更易获取人才发展红利。

  二、一线及部分二线杭苏宁等有望收获高流动人口逐步市民化红利

  基于就近城镇化趋势，深圳、广州、杭州、苏州等一二线城市有望占据抢人先机。据七普数据显示，截至2020年末，浙江、江苏、河南、山东和四川等省份流动人口皆超2000万人，广东省流动人口更是高达5207万人。可以期许的是，随着就近城镇化进程不断推进，上述较高流动人口的省份人才落户量有望保持较高增长态势，深圳、广州、杭州、苏州等一二线城市更有望占据抢人先机。

  值得一提的是，截至2020年末，上海、北京跨省流动人口分别达到1048万人和842万人，在全国31个省（自治区、直辖市）位列前五。长期以来，上海、北京乃是全国高素质人才的聚集地，随着人才落户门槛持续下调，跨省流动人口或将逐渐市民化，未来人才落户量也将持续高位运行。

  三、上海引才提升市场韧性，但多数城市助推效应边际递减

  分析人才引进与房地产市场之间的关系，不乏以下三种关系：

  其一，强烈正相关，人才涌入提升市场韧性。典型如上海，受惠于人才落户政策持续松绑，2020、2021年人才落户放量增长，房地产市场明显受益，成交量连续两年创2017年以来新高。而在人才大量涌入的情况下，市场韧性明显增长，2022年在疫情解封后，房地产市场便迅速回归正轨。

  其二，多数城市引才对楼市助推效应边际递减。例如武汉，得益于较早启动引才，率先收割了一波政策红利，百万大学生留汉目标提前两年达成，助推武汉市场走出了持续火热的独立行情。2018年下半年，全国房地产市场开始转冷，但武汉市场持续火爆，甚至出现“一房难求”的现象。尽管留汉大学生持续高位保持在30万人以上，但由于引才边际效果递减，叠加土地超卖，2019年下半年武汉市场步入下降周期。

  其三，弱相关，引才容易转化难。例如深圳，凭借着落户低门槛优势，近10年共计引进人才200万人，在全国层面首屈一指。但由于需求损益、购买力瓶颈等因素制约，对房地产市场拉动效能有限，人才落户量增减变化与市场周期冷暖变化整体弱相关。2017-2019年，深圳人才落户量连续三年高位保持在26万人以上，但房地产市场陷入调整期，成交持续低位运行。直至2019年下半年，随着粤港澳大湾区、先行示范区规划相继落地，市场才有所回暖，成交逐渐步入上行通道。

  四、引才边际增量短期看政策长期看产业，京沪市场红利更值期许

  作用于房地产市场，并非人才落户总量，而是引才边际增量。例如上海，2020年以来人才落户放量增长，明显提升市场韧性，2022年在疫情解封后，市场迅速回归正轨。反观深圳，凭借着落户低门槛优势，近10年共计引进人才200万人，在全国层面首屈一指，但由于需求转换等因素制约，其对房地产市场利好程度有限。

  聚焦引才边际增量，我们认为不乏以下两方面因素：

  其一，短期看落户政策，意即短期内人才落户门槛可以继续下调的空间，将很大程度上决定人才落户边际增量。联系到“抢人”大战渐趋白热化，多数二线城市人才落户门槛调降至大专学历，石家庄、济南等部分二线城市更是“零门槛”落户，预示着人才落户门槛继续下调的空间愈加逼仄。反观上海、北京人才落户门槛依旧偏高，例如北京，积分落户入围分数线逐年提升，申报成功率低至5%，成功落户人才平均在京工作年限多达16.7年。可以期许的是，随着人才落户门槛持续下调，上海、北京人才落户量有望稳步提升，一旦落户门槛大幅放松，引才边际增量或将放量增长。

  劳动力资源充足的城市引才落户量增长更值期许。据七普数据显示，2020年，北京、成都、苏州、武汉等一二线城市劳动力资源相较充足，15-59岁劳动年龄人口占比均达到68%以上，较全国平均水平高出5个百分点，深圳、广州、厦门和杭州等更是超70%。例如深圳，15-59岁劳动年龄人口占比高达79.5%，侧面映证深圳人口吸附力强劲，年轻人口不断涌入。可以期许的是，随着人才落户门槛持续下调，深圳、广州、厦门和杭州等劳动力资源充足的城市人才吸附力有望持续增强，引才落户量增长更为可期。

  其二，长期看产业，留才能力更显重要。2021年，全国共计23个城市GDP突破万亿，深圳、广州、重庆、苏州等GDP均超2万亿，上海、北京更是突破4万亿。直观反映这些城市产业基础坚实，未来有望在愈演愈烈的“抢人”大战中脱颖而出，引才边际增量或将保持较快增长态势。例如上海，乃是我国的经济金融中心，也是全国高素质人才聚集地。又如杭州，互联网产业发展迅猛，汇集了大批科创领域人才。

  结合上述多方面因素，预判一、二线城市未来引才边际增量，及对房地产市场助推效应，可以简单划分为以下三类：

  其一，上海、北京或将持续受益，市场需求不断扩容，楼市成交规模有望稳中有升。一方面，上海、北京这类落户政策相较严苛的城市犹存结构性机会，一旦人才落户门槛大幅放松，引才边际增量或将放量增长。另一方面，上海、北京乃是全国高素质人才聚集地，人才吸附力在全国层面首屈一指。随着引才边际增量快速增长，市场需求或将不断扩容，房地产市场前景值得期许，成交规模或将稳中有升。

  其二，深圳、广州、杭州、成都等或将结构性改善，人才持续净流入将结构性提升市场购买力，继而提升楼市韧性，成交规模有望平稳运行。深圳、广州、杭州、成都等劳动力资源丰富，且产业基础坚实，留才能力更显突出，未来人才落户量有望保持高位。但由于人才落户门槛不断下调，人才落户量早已达到相对较高的水平，引才边际增量进一步提升的空间着实有限。当然，随着高素质人才持续净流入，有望结构性提升市场购买力，进而提升房地产市场韧性，成交规模或将平稳运行。

  其三，天津、青岛、福州、南昌等助推效应或将逐级递减，压力城市房地产市场前景难言乐观，成交规模或将持续低位运行。一方面，引才能力持续减弱，例如天津，人才落户量呈逐年下滑趋势。部分城市产业过度单一化，致使引才不力，例如南昌，2016-2020年，人口迁入量低至36.7万人，在中西部地区排名倒数。另一方面，留才能力不足更是重要制约因素，例如福州，2014-2020年，迁入人口多达105.7万人，但同期迁出人口同样达到92.5万人，净迁入量低至13.2万人。因此，天津、青岛、福州、南昌等引才落户量或将持续下滑，对房地产市场助推效应也将逐级递减。尤其是天津、青岛、福州这类供需明显失衡的压力城市，受限于市场需求增长不济，成交规模或将持续低位运行。