[克而瑞]9月到位资金环比上升12%，销售端上涨乏力难以形成支撑

  国内贷款同比降幅扩大至25%，民营房企融资现状依旧困难。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  8月16日，增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。继龙湖8月成功发行“中债增”担保中票，9月美的、新城、碧桂园、旭辉等也均实现了境内债的发行。此外有消息称，中南、绿地等也正推进与中债信用增进公司合作。在增信支持升级的新举措下，9月房企到位资金压力是否有所改观？

  9月到位资金缓慢上涨
环比上升12%且同比降幅收窄

  10月24日国家统计局公布2022年1-9月房地产行业数据，单9月商品房销售表现规模不及往年，表现不佳；但同比降幅进一步收窄，整体销售缓慢复苏。具体来看9月商品房面积和金额分别完成13532万平方米和13510亿元，环比分别上升39%和34%，同比分别下降16.1%和14.2%；二者同比降幅较8月分别收窄6.5pcts和5.7pcts。

  在此背景下，9月单月房企到位资金同样呈现缓慢复苏，规模不及去年，但同比降幅略有收窄。9月房地产开发企业到位资金为13481亿元，同比降幅为21.3%，相较于8月同比降幅略收窄了0.4个百分点；环比上升了11.9%。2022年前9月，房地产开发企业到位资金为114298亿元，同比下降24.5%，与前8月的25.0%相比略有收窄，但整体规模依然处于历史较低水平。

  单月销售回款环比上升9%
住户中长期贷款增加2.32万亿

  从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年前9月销售回款为55745亿元，同比下降31.0%，同比略有收窄1.5个百分点。单9月销售回款为6783亿元，环比上升了9.1%，同比下降了18.5%。

  9月份作为传统销售旺季，开发商在推盘和促销力度上均有所提升，叠加前期政策放松效果的逐渐释放，9月商品房销售面积和销售金额环比分别上升39%和34%。但是由于疫情反复和购房者信心不足，整体销售仍呈现弱复苏态势。值得注意的是，近期楼市利好政策密集出台，如9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。预计10月将继续释放刚性住房需求，具体市场表现或继续保持复苏态势。

  9月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别上升了3.9%和11.7%，同比分别下降18.2%和18.7%。另据央行披露，9月住户贷款增加34100亿元，其中短期贷款增加10900亿元，而以按揭房贷为主的中长期贷款增加23200亿元。住户中长期贷款明显增加，侧面说明市场等待观望情绪减弱，居民购房需求得到一定释放，对房地产市场走出低迷状态有积极作用。

  国内贷款同比降幅扩大至25%，
民营房企融资现状依旧困难

  国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，前9月到位资金中国内贷款为13661亿元，同比下降27.2%，降幅较前8月略收窄约0.2pcts。单月来看，9月国内贷款为1381亿元，环比上升了10.5%，同比下降了25.4%，降幅较8月扩大了7.9 pct。9月国内贷款连续两个月环比上升，但规模来看仍处于历史低位。

  2022年5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中，提及要支持房地产企业合理融资需求；不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。2022年6月2日人民银行、外汇局在新闻发布会中称，要及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。就目前来看，7月房企国内贷款明显回落，8月及9月虽有回暖，但表现持续疲软。可见大多数民营房企的融资现状依然较为困难。

  其他到位资金环比增加95%
9月多家优质民企发担保中票

  从自筹资金来看，前9月房地产开发企业到位资金（自筹资金）40568亿元，同比下降14.1%，降幅较前8月扩大1.8 pcts。单月来看，9月房地产开发企业到位资金（自筹资金）4797亿元，同比下降25.5%，降幅较8月扩大7.1 pcts；环比增长12.2%。

  此外，包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前9月同比下降8.0%至4263亿元，降幅较前8月缩小了1.4 pct。其中单9月为518亿元，环比上升74.4%，同比上升3.7%，呈现了明显的上涨趋势。

  从100家重点房企的监测情况来看，9月房企发债达372.1亿元，环比增加95.1%；其中境内发债308.7亿元，环比增加61.9%；主要是由于公司债发行117.9亿元，环比增加210.3%；中期票据发行149.8亿元，环比增加11.2%。虽然境内发债主体仍然基本为央企国企为主，但同样也有部分经营情况良好的民营房企，比如旭辉、碧桂园、新城都在9月完成发行了中债增担保中期票据。

  总体来看，2022年9月房地产行业到位资金缓慢上涨，其中仅其他到位资金单月呈现出同环比上涨，其余各项到位资金来源均呈现单月环比上升但同比下滑的状态。由此来看，优质民营房企融资渠道得到一定程度改善，但国内贷款上涨动力不足，境外融资依旧处于冷冻。此外，销售端虽然同比降幅继续收窄，但整个房地产市场仍处在下行过程中，定金及预收款和个人按揭贷款上涨乏力，难以对房企资金链形成支撑。但值得注意的是，9月住户中长期贷款增加明显且利好政策密集出台，相信随着市场信心的逐步回归，未来房地产市场也有望企稳回升。