高房价下不同收入群体的购房支付能力分析

  01

  五组收入群体收入情况及房价收入比

  房价收入比在分析一个国家或城市的住房具体情况时仍存在多方面缺陷,由于区域经济发展不平衡，居民收入悬殊，用平均可支配收入计算得出的房价收入比，难以准确反映各收入群体的具体购房支付能力。国家统计局《中国统计年鉴》中将所有调查户按人均收入水平从高到低顺序排列，平均分为五个等份，处于最高20%的收入群体为高收入组，依此类推为中间偏上收入组、中间收入组、中间偏下收入组、低收入组。2015至2020年，各组居民人均可支配收入差别呈拉大趋势。五个收入组中，最低收入组和最高收入组的收入是增长最快的，即最贫困的群体与最富裕的群体收入增长最快。20%的最低收入群体得益于最近几年强力推进的扶贫攻坚工作，而20%的最高收入群体的收入增长最快，则是因为投资理财的多样性，资本利得高于劳动所得。除了低收入组人均可支配收入增幅超过高收入组，其他组人均收入增幅均低于高收入组。这实际上意味着，较低收入群体财富积累的速度，赶不上贫富分化的速度，因为最富裕的群体财富增长最快。

  2015至2020年，各收入群体的房价收入比都有所上涨，表明对于不同收入群体，随着房价上涨，安居支付压力均逐渐加大。低收入组房价收入比由44.4上升到48.96，中间偏下收入组由19.49上升到23.43，中间收入组由12.00上升到14.68，中间偏上收入组由7.88上升到9.36，均高于同期的房价收入比平均值，也高于房价收入比合理区间的上限值。高收入组房价收入比由4.25上升到4.8，低于同期平均值，也处于房价收入比合理区间内。说明全国范围内，对包括低收入组、中等偏下收入组、中等收入户、中间偏上收入组在内的80%居民来说，房价收入比远高于房价收入比合理区间，存在购房支付困难。由于各组居民收入增速分化，不同组之间房价收入比的增幅也在分化，高收入组购房支付压力增幅相对较小。例如，2015年至2020年中等偏下收入组、中间收入组、中间偏上收入组的房价收入比分别增长了20.20%、22.3%、18.81%，而高收入群体的房价收入比则仅增长了12.88%。

  02

  不同人均购房面积下，各收入群体的房价收入比

  考虑到不同收入组的购房面积差异，我们根据购房面积计算房价收入比。以2015—2020年人均可支配收入和平均房价，计算出中各收入组人均购房面积分别为10、20、30、40、50平方米的房价收入比。其中低收入组对5档购房面积下的房价收入比均超过合理区间最大值，说明低收入组不具备购房支付能力，安居压力最大；中间偏下收入组人均购房面积为10平方米时，2015年-2020年间房价收入比分别为5.44、5.58、5.50、5.96、5.89、6.07 ，说明中间偏下收入组在最大支付能力下可购买人均10平方米的房产；中等收入组人均购房面积为20平方米时，2015年-2020年间房价收入比分别为6.70、6.88、6.77、7.38 、7.42 、7.60 ，说明中等收入组在最大支付能力下可购买人均20平方米的房产；中等偏上收入组人均购房面积为30平方米时，2015年-2020年间房价收入比分别为6.60、6.75、6.61、7.04、7.10、7.27 ，说明中等偏上收入组在最大支付能力下可购买人均30平方米的房产；高收入组人均购房面积为60平方米时，2015年-2020年间房价收入比分别为7.12、7.29、7.04、7.26、7.29、7.46 ，说明高收入组在最大支付能力下可购买人均60平方米的房产。

  对比不同人均购房面积下的房价收入比，能更准确测出各收入群体的购房支付能力，我们将房价收入比大于合理区间最大值7.5视为缺乏购房支付能力。低收入群体在各档购房面积下均显示缺乏购房支付能力，对于这部分占比为20%的低收入群体，需要政府通过住房保障体系予以帮助。中间偏下收入组和中等收入组在最大支付能力下，能承担的人均购房面积较小，远小于全国城镇居民人均住房建筑面积，这部分人群大多属于是既没有资格享受社会保障房,又不完全具备商品房购买能力的“夹心层”群体。各地城市房价上涨幅度不同，对不同阶层带来的影响不一，当前核心城市与中小城市的房价相差几倍，但工资难有同等的差别，由于近几年大城市房价上涨过快，由此导致大城市的住房夹心层的比例要高于中小城市。因此，北上广深等核心城市，解决“夹心层”的住房问题变得更为迫切，发展共有产权住房、保障性租赁住房是解决“夹心层”住房问题的有效途径。中间偏上收入组在最大支付能力下，能承担的人均购房面积较为接近城镇居民人均住房建筑面积。

  假设购买人均30平方米的商品房，2015-2020年间，中间偏上收入组的房价收入比呈上升趋势，在2020年已接近合理区间上限值7.5，意味着中间偏上收入组具备一定的购房能力，但安居压力逐年增大。高收入组在最大支付能力下，能承担的人均购房面积远远超过城镇居民人均住房建筑面积，购房支付能力强。高收入组对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注，与高收入组相关需求对应的是高档商品房。

  结论：中等偏下收入人群在高房价下实现安居困难较大

  对不同收入群体而言，全国范围内对包括低收入组、中等偏下收入组、中等收入户、中间偏上收入组在内的80%居民来说，房价收入比远高于房价收入比合理区间，购房支付压力存在。考虑不同人均购房面积后的房价收入比，则有占比为20%的中等偏下收入组人群，虽有一定的购房支付能力，但在最大支付能力下，能承担的人均购房面积较小，远小于全国城镇居民人均住房建筑面积，这部分人群大多属于是既没有资格享受社会保障房,又不完全具备商品房购买能力的“夹心层”群体。这个群体的收入增幅恰恰是在五个收入组中是最低的。要实现安居，需要政府住房保障体系，尤其是保障性租赁住房方面，给与此群体帮助。