高房价下的财富分配现实造成的影响

  我国住房市场化改革以来，住房的总量、人均住房面积、住房自有率不断提高，人民生活环境不断改善。住房资产增值，也是分享了经济快速发展过程中的红利。与此同时住房带来的财富分配不均等现象也越来越严重，对社会和经济发展造成了一定影响。

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  住房面积分布不均衡程度较为严重

  第七次人口普查数据中，将人均住房建筑面积分布情况分为十份对应不同家庭户数。计算得出在城镇地区，不同面积段对应的家庭户数占比。举例说明：人均建筑面积在8平方米及以下的城市家庭户占比为2.5%，人均建筑面积在70平方米及以上的城市家庭户占比为15.8%。

  再次按户数、平均家庭户规模、人均住房建筑面积测算，粗略得出不同面积段住房建筑总面积及占比情况。举例说明：人均建筑面积在8平方米及以下的城市家庭户总建筑面积为0.8亿平方米，占全国总建筑面积的0.4%；人均建筑面积在70平方米及以上的城市家庭户总建筑面积为54.4亿平方米，占全国总建筑面积的29.0%；

  综合两个表格来看，“8及以下”“9-12”“13-16”三个面积段对应的城市和镇家庭户占比为20.9%，其对应的住房使用面积占比合计6.0%；“60-69”“70及以上”两个面积段对应的城市家庭户占比为22.1%，其对应的住房使用面积占比合计39.4%；“70及以上”对应镇家庭户占比为21.9%，对应的住房使用面积占比35.5%。我们可以认为在城镇区域，住房使用面积上分布不均衡程度比较严重，表现为少数人群拥有大量住房。这些人群相对持有更多财富或者有更高的收入，住房资产增值收益持续高企引发了这类人群持续不断的进入房地产市场，占有大量住房。低收入群体住房困难的现象仍然普遍存在，其实际拥有的住房面积占比可能更低。

  02

  不动产财富快速积累的价值导向下，滋生投机炒房等行为

  上文分析中可以看出，在房价快速上涨的阶段，居民持有住房带来的财富增长是远远高于劳动（工资）收入增长的，在社会上形成了劳动所获不如买房收益的价值导向。房价持续上涨预期，给投资者带来较高的回报，投资房产被认为是积累财富的捷径，也由此滋生了炒房行为和团体。炒房团体囤积房源，通过新闻炒作、散布、传播虚假消息，影响房地产市场价格，再通过房地产交易获取利润。最为熟知的是温州炒房团，在他们的行为影响下，2011年前后，温州房价超过北京、上海。除了在房地产进程中房价上涨带来炒房行为外，还有受“限价”政策影响造成的新房和二手房价格倒挂，进而产生的“打新”行为。这背后涉及房产众筹、代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等违法违规问题。

  03

  对城镇化进程形成阻碍

  2021年末，我国常住人口城镇化率达64.7%。《“十四五”新型城镇化实施方案》提出，到2025年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小。从国际上主要国家看，2019年日本城镇化率超过90%，美国、英国、韩国、法国2019年超过80%。相比之下，我国城市化率离国际上的发达国家还有十多个增长点。在从农业转移到工业、服务业的过程中，需要为大量进城工作的人员提供稳定居所，为商业服务业提供经营场所。

  2021年，我国农村居民人均可支配收入为18931元，全国商品住房销售均价10396元/平米。按乡村平均家庭户规模2.7人/户计算，家庭年度总收入为51114元，全款支付一套100平方米的住房需要20年；如果按揭购房，需要支付三成首付款，31.3万元，按等额本息还款每月需4600元左右，全年还贷额超过家庭年总收入。就当前房价而言，农村人口在城市购房能力不足，保障房对这些人群的覆盖率也很低。住房、就业等得不到保障，农村人口向城市流动动力不足，对城镇化进程产生阻碍。目前我们城镇住房的保障制度发挥的作用有限，政府对廉租房等保障性住房资金投入不足，同时在具体实施过程中不断出现“寻租”问题，住房保障体系的建设仍重道远。

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  中低收入人群、新市民生存压力增加

  对于城市中低收入人群来说，其初始条件或财富持有本来就处于弱势地位，收入水平无力承担住房支出，被直接挤出购房市场，错失房价上涨带来的财富分配浪潮。同时高房租也让这些群体生活压力剧增。新市民在进入城市时，高房价已经客观存在，他们再进入高房价的市场，购买住房的成本全面上升，除了承受较高的首付款，每月还要承担较高的还款额度，也挤压了这些人群其他方面的购买力。受到近年来住房市场各种限制政策影响，房价的财富效应也在减弱。城市发展要吸引人口流入，政策面向中低收入人群和新市民的住房或租赁房供给时，要更多给予税收优惠支持、提升购买力，同时提供相应的教育、医疗、养老等配套资源。

  05

  加剧地区间的发展差距

  第七次全国人口普查结果显示，我国流动人口为37582万人。人口流动主要是由中小城市流向中心城市，由经济欠发达地区流向经济发达地区，由中西部地区流向东部沿海地区。这些城市由于经济发展迅速、公共服务健全、就业机会充足、上升空间大，吸引了中小城市资金、人才的流入和产业转移。伴随着人口的流出，中小城市发展会更加缓慢。但是由于高房价，大部分流动人口并不在工作地定居，他们在大城市工作，为常居地的政府提供财政收入。但享受户籍地的教育、养老、医疗等社会保障资源，这些人口流出的城市自身存在产业不足、政府财政收入有限的问题，这样更加剧了收支矛盾。进步加大了地区间的不均衡发展。

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  社会财富分配不公导致社会不稳定性因素增多

  社会财富分配不公、差距过大导将致社会、经济和政治不稳定性因素增多。首先贫富差距的加大造成不良的社会心理，特别是投机钻营者、食利阶层等不合理、不合法的收入分配现象，打击多劳动低收入者积极性，仇官、仇富现象严重，催生违法犯罪行为，影响社会秩序。如果政策向富人倾斜，将会加剧贫富矛盾，最终为转化为对社会、对国家、对政治经济体制的不满和仇视。其次损害社会经济效率。高素质的劳动者是提高经济效率基本条件，低收入人群缺乏资金用于医疗、养老与子女教育等领域，导致社会人力资本积累降低，低素质劳动者比重偏大制约经济生产、交换等发展过程。当前共同富裕不断被提出，需要正确处理效率和公平的关系，构建三次分配配套的基础性制度安排，提高税收、社保、转移支付等调节力度等。在房地产行业，房地产税被认为是共同富裕中实现“房住不炒” 的重要手段，政策制定同时需要警惕，避免税负转嫁等问题。