导语

  随着各项政策以及提振经济的举措不断落地，当前经济发展企稳回升，市场信心正在逐渐被修复。

  ◎  作者 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗

  4月18日上午，国家统计局公布了2023年1-3月宏观经济和房地产行业数据，部分数据如GDP、消费等超出市场预期，结合金融数据来看，一季度经济企稳回升，开局良好。

  房地产也延续了2月份复苏态势，商品房销售额累计同比转正，达4.1%，住宅销售面积、金额增速均呈现正增长，保交楼之下竣工同样延续高增长。但新开工意愿仍在谷底，累计同比较1-2月份降幅扩大9.8个百分点。

  01 一季度经济稳步回升同比增4.5%
消费、出口、融资信贷显著回暖

  从已公布的各项指标来看，随着疫情平稳转段以及三稳举措靠前发力，积极因素共同作用下，一季度国民经济企稳回升，市场预期明显改善，部分经济数据、金融数据超出预期。

  经济数据中，一季度GDP同比增长4.5%，高于此前市场4.1%的预期。三驾马车中，社会消费品零售总额同比增长5.8%，与2022年四季度下降2.7%相比大幅好转。其中3月社会消费品零售总额同比增长10.6%，比1-2月份加快7.1个百分点。进出口同比增长4.8%，尤其是3出口同比增长14.8%，前值为下降1.3%。

  金融数据层面，M2同比小幅回落但仍处在阶段性高位，信贷派生、政府“放水”对M2走势形成一定支撑。社融持续高增长，3月社会融资规模5.38万亿元，同比多增7079亿元。而居民、企业贷款也在持续改善，3月居民信贷新增1.24万亿，已经超过2021年同期，企业端贷款整体保持高位。

  从数据层面的向好体现出一季度经济活力的提升以及市场信心的修复。但目前经济回升基础尚不牢固，尤其是现阶段下内需不足与预期向上的可持续性制约了经济复苏的程度。

  当前M2-M1差值在7.6个百分点，较2月份扩大0.5个百分点，一季度整体差值呈现不断上移走势，换而言之，在政策宽松下经济呈现修复态势，但活性偏低，内生动能相对较弱。

  02 3月商品房销售金额同比转正
尤其住宅点状回暖销售面积金额均正增长

  1-3月，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，较2022年全年、2023年1-2月降幅收窄22.6个百分点和1.83个百分点。商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，增速自2022年以来首次转正。

  3月商品房销售面积、金额分别达到14813万平方米、15096亿元，绝对量位于近一年第三高点和次高。增速来看，面积同比降幅收窄14个百分点，金额同比时隔20个月转正，达6.3%。由此可见，3月房地产市场延续了2月以来底部复苏的态势。

  尤其是住宅销售，1-3月面积、金额累计同比均呈现正增长，达到1.4%和7.1%，较1-2月提升2和3.6个百分点。结构性因素影响下金额增速仍大于面积，其中核心城市销售领先，根据CRIC统计，前三月如广州、杭州、苏州、合肥、武汉、天津等城市成交复苏显著。

  综合来看，在疫情积压需求集中释放以及政策暖风频吹之下，一季度房地产市场整体呈现点状回暖、城市分化的特征。根据统计局公布的地区销售数据，东部地区销售额绝对量远大于其他区域，且一季度金额同比为9.3%，相较之下，中部同比下跌6.7%，西部则基本持平。

  03 3月竣工持续发力、同比涨32%
新开工再度跳水、降幅29%

  1-3月，地产开发企业房屋施工面积764577万平方米，同比下降5.2%。房屋新开工面积24121万平方米，下降19.2%。房屋竣工面积19422万平方米，增长14.7%。

  一季度竣工表现亮眼、新开工则未能延续1-2月改善回升趋势，增速再度“跳水”。

  其中竣工累计增速在1-2月份转正回升后继续攀升6.7个百分点，而3月竣工面积6244万平方米，同比增长32%，增速较1-2月份提升24个百分点。

  相较之下，新开工表现低迷，绝对量仍处在低位。一方面累计同比降幅再度回到20%附近，较1-2月份降幅扩大9.8个百分点，另一方面，单月新开工面积同比降29%，与2022年月均开工量相比下跌4%，与2021年相比降幅则达到41%。

  此外，结合到位资金降幅大幅收窄来看，竣工持续向好、新开工再度走弱一定程度反映了在市场点状回暖、分化的大背景下，部分房企销售回款主要用于“保交楼”，促使停工项目被盘活，实现复工和竣工，而非加快新开工项目。实际上，核心城市由于市场相对较热，新开工进度并未受到较大影响，甚至略有提升。但对于大部分市场透支、规模处于低谷的四五线，市场持续走弱极大程度影响企业开工意愿。

  04 3月房地产开发投资同比降7.2%
单月投资规模较2022年月均提升2%

  1-3月，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，降幅较1-2月份略微扩大0.1个百分点。单月而言，受前期基数较高影响，3月全国房地产开发投资额同比下降7.2%，但规模上仍高出2022年月度平均值2%。

  投资规模相对高位以及增速的趋稳，反映出，第一随着资金面改善，开发投资仍有一定支撑，但主要以建安投资为主；第二，相较销售的显著回暖，投资降幅却略微扩大，说明在市场回暖企稳过程中，作为显性指标的土地购置仍表现低迷，当前土地市场的复苏仅集中在高能级城市，其他低能级土地市场依然冷清。

  综上，我们对于后市给出如下判断：

  随着各项政策以及提振经济的举措不断落地，当前经济发展企稳回升，市场信心正在逐渐被修复。边际预期改善之下，我们认为房地产短期也将走出低迷盘整之势，整体保持低位上升的态势。

  但考虑到4月部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈，因此新房销售规模和增速回升的持续性仍有待检验，大概率将延续弱复苏，增长动能衰退之下，成交点状回暖、城市分化加剧。预期本轮需求释放之后，多数城市也将恢复筑底态势，若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。

  在提质缩量的供地策下，土地投资仍聚焦核心22城市优质地块，市场难形成“燎原之势”，房企拿地全面复苏难度颇大，城市选择集中、拿地企业集中是趋势。短期土地投资的规模依旧将保持低位运行，但市场热度在优质地块的带动下惯性保持。

  竣工继续保持回升态势，房地产开发投资企稳 。“保交楼”与销售转暖带来的资金面改善，将持续支撑施工、竣工等指标回升。高能级土地购置将一定程度与建安投资对房地产开发投资形成双支撑，新开工能否复苏取决于三四线城市市场复苏情况。