2023年一季度房地产市场综述

  一、  政策环境：持续宽松

  1． 中央层面：多次重申房地产支柱产业地位，延续“促需求、防风险”政策主基调

  2023年第一季度， 国务院副总理刘鹤在达沃斯世界经济论坛2023年年会致辞、住建部部长倪虹在“部长通道”接受采访、国家统计局新闻发言人等多次提出房地产是中国国民经济的支柱产业地位，房地产对于经济增长和保障民生有重要意义。政策依然以稳为主，延续“促需求、防风险”主基调，同时支持住房租赁市场发展力度进一步加大。

  大力支持合理住房需求。住建部部长倪虹在1月和3月两次提出要大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升，大力支持购买第一套住房，首付比、首套利率该降的都要降下来，合理支持购买第二套住房。1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。全国住房和城乡建设工作会议、两会政府工作报告先后提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。3月3日，中国人民银行副行长潘功胜表示，将会同相关金融部门抓好已出台各项政策落实落地，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展。3月30日，自然资源部、银保监会发布通知提出，积极做好“带押过户”，要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

  持续做好房地产安全、金融风险防范。住建部部长倪虹表示，防风险，一类是安全生产风险，需要靠更新改造，用现代科技加强人防、物防、技防，保障人民群众生命财产安全；一类是防范化解房地产“灰犀牛”风险，要用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。安全生产方面：一季度住建部联合多个部门发布通知提出提升农房质量安全及加强经营性自建房安全管理。并提出继续深入开展房屋市政工程安全生产治理行动。

  防范金融风险方面：1月10日，人民银行、银保监会提出，实施改善优质房企资产负债表计划，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间。1月17日，全国住房和城乡建设工作会议提出，要推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。2月16日，国家主席习近平发表重要文章指出，要防范房地产业引发系统性风险，要做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展，要消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2月20日，证监会提出启动不动产私募投资基点试点工作，更好地满足不动产领域合理融资需求。3月5日，两会政府工作报告指出，房地产市场风险隐患较多。要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

  支持住房租赁市场发展力度进一步加大。1月13日，金融有关部门发布《改善优质房企资产负债表计划行动方案》提出，在租赁住房方面，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。1月17日，住房和城乡建设工作会议提出，以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题，大力增加保障性租赁住房供给。2月24日，央行、银保监会联合发布住房租赁“金融17条”征求意见稿，内容主要包括加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等。3月24日，证监会发文鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，明确首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

  2．地方层面：调控节奏总体平稳，多以微调或渐进式放松为主

  2023年第一季度，地方累计出台房地产调控政策172条。其中，宽松性政策158条，中性政策9条，紧缩性政策5条。从调控频次来看，与2022年四季度相当，调控节奏总体平稳。从调控内容来看，大部分城市仍是以微调或渐进式放松为主，核心举措主要包括调整限购区域、实施差别化信贷政策、放宽落户或购房门槛、发放购房财税补贴、提高住房公积金贷款最高额度、推行二手房“带押过户”、优化房企资金监管、鼓励支持房企开展让利营销等。

  其中，多个重点城市“四限”政策松绑。如济南对在限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套再购1套；武汉市在限购区域新增一个购房资格，调整购房资格认定套数；扬州、常州住房限售全面取消；长沙、厦门市调整限售政策将“取得不动产权证日期”改为“网签日期”；无锡进一步缩小限购区域范围，沈阳优化限购区域等。

  二、  房地产市场发展特点

  1．供求：主要行业指标走势分化

  2023年一季度全国房地产市场持续调整，各项指标走势分化。其中，开发投资累计跌幅年初收窄，并处低位徘徊；房屋新开工跌幅在1-2月明显收窄后3月再次大幅下探，规模仍处低位；商品房销售面积及金额持续改善，住宅销售市场率先结束负增长局面；国房景气指数有上年末的94.36小幅回升至94.67。

  投资：跌幅收窄。一季度，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，跌速较上年放缓。从物业类别看，住宅投资同比下降4.1%，占总投资比重为76.1%；商业营业用房投资跌幅最大，下降17.1%。从地区来看，东部和东北地区跌幅相对较小，均同比下降3.4%，西部地区跌幅最大，下降12.3%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重为58.6%。

  开工：仍处低位。一季度，全国房屋新开工面积24121万平方米，同比下降19.2%；其中住宅新开工面积17719万平方米，下降17.8%。房屋竣工面积19422万平方米，增长14.7%；其中住宅竣工面积14396万平方米，增长16.8%。

  销售：明显好转。一季度，全国商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%；商品房销售金额26251亿元，增加4.1%。分物业类型看，商品住宅市场明显回升，销售面积及金额同比均由跌转涨，涨幅分别为1.4%和7.1%；办公楼及商业营业用房两项指标持续下降，跌幅收窄。分区域看，仅中部地区两项指标持续下滑，东部、西部和东北地区指标均有所改善，特别是东北地区表现明显，同比涨幅居首。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为41.5%、59.0%。

  库存：明显增加。一季度末，商品房待售面积64770万平方米，较上年末增加8404万平方米。其中，住宅待售面积31841万平方米，增加4894万平方米；办公楼待售面积4686万平方米，增加613万平方米；商业营业用房待售面积14062万平方米，增加1504万平方米。

  2．价格：新房和二手房环比上涨城市数量逐月大增

  新房：房价环比涨幅扩大，同比跌幅缩小。1-3月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为36座、55座、64座，环比指数算数平均值分别为0%、0.30%和0.44%。1-3月，房价同比为上涨的城市数量分别为15座、14座、18座，同比指数算数平均值分别为-2.26%、-1.86%、-1.35%。

  二手房：房价环比上涨城市数量大幅增加。1-3月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为13座、40座、57座，环比指数算数平均值分别为-0.28%，0.12%，0.26%。1-3月，价格同比上涨城市数量分别为6座、7座、8座，同比指数算数平均值分别为-3.76%，-3.39%，-2.95%。

  3．城市：商品住宅成交量同、环比均上涨

  一季度，监测30[1]个重点城市商品住宅成交总面积5228.35万平方米，高于2022年各个单季，但相比2021年一季度仍减少35%。其中，武汉、杭州、成都、天津成交量领先，在315万—355万平方米之间，成交前十的城市还有青岛、上海、广州、徐州、佛山、南京，在210万—260万平方米之间。

  一季度末，商品住宅库存最大的城市为青岛2047万平方米，其次武汉、成都在1900万平方米上下；合肥库存面积最小，为276万平方米。消化周期上，8座城市低于12个月，合肥、杭州低于6个月；22座城市消化周期在12个月以上，大连达到63.9个月，长春超过30个月。

  土地市场方面，西安土地成交面积相对领先，为238.58公顷，其次杭州119.51公顷，成交前十的城市还有郑州、长春、重庆、徐州、成都、宁波、南京、常州，位于56—100公顷区间。

  4．企业：销售业绩增长 投资依旧谨慎

  业绩：同比转正。一季度，百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。百强房企销售操盘金额门槛同比降低8.7%至25.0亿元，TOP30、TOP50门槛也分别下降13.1%和17.8%，至185.2亿元和104.3亿元；TOP10、TOP20门槛分别为452.7亿元、185.2亿元，同比分别上涨35.9%、2.2%。全口径规模超过千亿的房企有保利发展和万科地产。

  投资：依旧谨慎。一季度，房企新增货值百强总价值5059.9亿元，同比下降16%。新增货值超过100亿的仅有九家房企，较去年一季度减少4家企业。绿城、建发和滨江分别以205亿元、174.2亿元和173.4亿元位列前三，三家房企拿地主要聚焦于长三角。一季度销售百强房企拿地销售比仅有0.07，创下新低。

  融资：成本下降。一季度，克而瑞研究中心监测的80家典型房企融资总额约1620.25亿元，同比减少27.91%。前3月80家典型房企新增债券类融资成本为3.98%，较2022年全年下降0.25个百分点。

  到位资金：降幅缩小。一季度，房地产开发企业到位资金34708亿元，同比减少9.0%。其中，国内贷款4995亿元，减少9.6%；利用外资8亿元，减少22.7%；自筹资金10171亿元，减少17.9%；定金及预收款11909亿元，减少2.8%；个人按揭贷款6188亿元，减少2.9%。

  三、  当前产业存在的问题

  四、  2023年二季度房地产市场走势预判

  附：2023年一季度主要数据