01 /  调控政策依然有相当大的放松空间

  虽然调控政策与楼市兴衰并不是线性对应关系，但政策对市场的影响也是非常巨大的。当前房地产市场投资、拿地、开工、交易量大幅回落，市场进入衰退期，其核心动因是经济周期使然，但不合理、不合时宜的各类限购政策也起到了推波助澜的作用。有些政策具有是时限性，在出台的时候有必要，但时过境迁，市场已经发生了变化，相关政策的执行应 “与时俱进”，积极的调整政策口径，让政策与市场实际更加匹配。现在楼市正处在困难时期，一些城市开始取消或放松限购、限售、限贷等政策，这是应有之义，但是否做到位了？还有哪些城市应该调整，实际却没有行动？取消各类限制政策，并不一定会出现市场很快止跌回升的态势，但可以优化房地产市场的营商发展环境，让房地产行业回归一个正常的行业序列，也是政府部门逐渐收回有形之手的难得契机。

  02 /  无论是拿地还是出货量，民营房企普遍信心不足

  从上半年的拿地榜和销售榜看，TOP50以内民企占比非常小，尤其是拿地榜上，民企鲜有身影。央企国企在房地产市场上占据了绝对优势地位，核心原因是在新的市场形势下，原先负债率低、资产周转慢，且有一定产品经营特色的央国房企，具有稳定的现金流和抗风险能力，尤其是这类企业融资成本低，且资金来源有保障，这是一般民企所不能比的。央企国企走在聚光灯下，与之对应的另一面就是暂处灯光之外的民企，努力维持企业运作，保持现金流的运转正常，聚焦保交楼，化解债务风险等。民企较少参与土地市场拿地，一方面是信心不足，另一方面更是荷包不足。为了维持基本的公司运作，尤其是团队的稳定，和发展能力的持续，需要参与一定规模的项目开发。代建是一个重要途径，但是代建同样有一定的门槛和规则，“旋转门”“玻璃门”是民企参与代建经常遇到的问题。

  03 /  经济及收入增长前景不明，消费者入市观望情绪重

  房地产市场的运行，离不开消费者的参与。对于楼市而言，消费者“买涨不买跌”的现象历来存在。即便这个屡屡被市场验证的理论，在市场总供需关系发生变化的今天，恐怕也得重新思考和推论。市场没有因为政策变暖而好转，原因并非是企业没有足够的供应量，而是有效需求不足。有效需求是指有支付能力且有支付意愿的需求。从支付能力看，现在我国正处于经济转型的关键期，与西方发达国家的经济联系并不牢靠，对外出口回落；储蓄率上升，消费不振，居民支付能力有所下降。购买意愿方面，经过20多年的房地产市场化改革，我国居民住房条件有了明显改善，人均住房建筑面积达到40平方米左右，户均住房套数超过1，绝对住房困难的人口比例大幅下降。另外，近十年来，政府主导的住房保障工作也取得了重大进展，自2008年大规模实施保障性安居工程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套，2200多万困难群众取得住房补贴，帮助2亿多困难群众实现安居。总体看，居民对住房需求从基本的“安身”层面过渡到“改善”层面。再者，商品房也不再普遍被认为是可靠的投资品，市场有张有落成为常态。这些都影响了居民购房的决策，原有的市场运行经验不再应验，市场规律需要重构。

  04 /  美元升值加息周期，警惕国内资产价格中枢回落

  外部发展环境同样深刻影响国内楼市的运作。美元走势就是典型的影响因素。近期最受关注的是美元升值和人民币贬值，从趋势图看，人民币兑美元6月30日最高达到7.2689元兑1美元。我们相信，人民币兑美元没有大幅贬值的基础，但短期内的汇兑风险还是存在的，这也影响到不少人的决策。尤其是二季度以来，人民币兑美元汇率开始突破7：1这一关键点位。经济预期、地缘政治和战争、美元加息、美国制造业新政等，各种因素叠加，包括中国在内的新兴市场不得不面对资金外流、货币贬值、国内资产价值下跌 ，价值中枢回落的问题。对于房地产而言，一线城市的高端二手房抛盘量上升、报价回落，这也是资金外流的表现。目前二手房抛盘的现象已经从一线城市向其他城市漫延。房地产价格的回落是市场机制选择的结果，而且在某种程度上对首套和改善住房的消费者是好事。但也应防止房地产市场进入价格丛林社会，毕竟有日本、台湾等地房地产市场价格崩盘带来的经济社会大衰退的前车之鉴。