新房价格指数首次转跌，惠州压力最大

  本报告基于国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，对全国70城新房价格指数、城市分类、城市数量、城市排序、结论趋势等进行重点分析，以更好了解一手房价格指数情况。本报告研究表明，6月份新房价格指数首次转跌，说明市场压力较大。鉴于复苏基础并不牢固，我们认为，后续房地产刺激政策会加快出台。

  一、价格指数：环比重新步入下跌区间

  根据简单算术平均计算，2023年6月份，全国70个大中城市新房价格指数环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为-0.4%。此次数据最大的特征在于，在连续4个月持续上涨的基础上，当前房价指数环比涨幅曲线重新步入下跌区间。出现此类现象，和4月份以来新房交易市场持续疲软有关系。除房价倒挂比较明显的新盘外，我们观察到，其他新盘销售状况非常差。一些房企反馈的情况看，6月份售楼处显得非常冷清，房企去库存压力明显增大。交易数据偏弱，带动了房价指数环比涨幅曲线的下跌。

  二、城市分类：三类城市均有降温迹象

  根据简单算术平均计算，6月份70城一二三线城市新房价格指数环比涨幅分别为0.0%、0.0%和-0.2%，同比涨幅分别为1.3%、0.5%和-1.5%。此次数据有两个重要的特点。1）三类城市均出现了房价指数环比涨幅曲线收窄态势，说明目前市场的降温是普遍性的，即便是一线城市也面临此类降温的压力。2）三线城市率先步入下跌区间，说明三线城市的市场压力最大，其拖累了全国70城房价指数环比涨幅曲线。

  三、城市数量：房价上涨城市数量快速减少

  6月份全国70城中，房价指数环比上涨的城市数量为31个，相比5月份46个继续减少。相比2-4月份各城市普涨的情况，当前上涨城市数量快速减少，和新房交易市场持续疲软是有关的。另外需要说明的是，当前类似城市数量指标，和2021年6月份降温潮的走势非常相似。从防范化解房地产风险的角度出发，我们要对此类指标走势有足够的重视，即防范下跌城市数量增多、购房者预期恶化等风险出现。

  四、城市排序：惠州等文旅城市最疲软

  对6月份70城新房价格指数环比涨幅进行城市排序。其中，涨幅排名前10的城市分别为长春、上海、杭州、海口、银川、襄阳、天津、哈尔滨、宁波和西安。而排名后10位的城市分别为包头、无锡、泉州、赣州、常德、昆明、桂林、泸州、大理和惠州。我们认为，包括上海杭州等城市的上涨，和楼市基本面相对健康是有关系的。而对于海口等城市，近期观察到的情况是，房价确实在拉升，或和海南自由港建设等利好因素有关。另外从房价指数下跌的城市名单看，包括惠州和大理等文旅城市表现并不好。此前惠州楼市火爆过一波，但现在成为房价指数下跌最明显的城市，说明各地楼市复苏的基础很不牢固。

  五、结论趋势：购房刺激政策预计会加快出台

  观察今年6月份以及上半年的新房价格指数情况，有几个重要的特点或趋势。1）房价指数走势呈现“先上行后下挫”的态势，说明上半年回暖的基础并不牢固，市场回暖面临诸多干扰和不确定。2）相比传统的“市场分化”总体判断，我们认为，今年二季度各地的楼市表现说明，其实各地楼市普遍不景气。即便是一线城市，当前新房交易市场也面临较多的压力。3）房价指数的疲软，和二季度新房交易疲软有直接关系。同时二手房挂牌量增加，客观上也对新房交易市场带来冲击，进而导致新房价格指数进一步疲软。

  对于房地产市场走弱和下行的压力，相关部门已经注意到了此类问题。鉴于当前房地产市场的基本面出现了本质的变化、方向的变化，所以后续政策方面预计也将会积极做调整。我们认为，后续预计会有一大波刺激性的购房政策出台，以更好稳定住房交易。此类政策出台后，对房价指数的稳定和市场的稳定都将有积极的作用。

  附注：

  1、70个城市包括：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。其中，一线城市4个，二线城市31个，三线城市35个。

  2、70城房价指数环同比数据以简单算术平均的方式计算。比如说，70个大中城市新房价格指数环比涨幅=70个大中城市新房价格指数环比涨幅加总/70。其他指标也是参照类似的计算公式。