导语

  “金融16条”部分政策延期，落地成效要看商业银行参与意愿。

  ◎  文 / 房玲、陈家凤

  近期上海票交所公布的《截至2023年6月30日承兑人逾期名单》显示，截至2023年6月末发生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1608个，环比增速回落至3.7%，占全部商票逾期企业的比重环比微降0.6pct至63.8%。

  从商票逾期增量看，6月末环比净增加57个商票逾期的项目公司，其中5月发生逾期但6月实现逾期余额清零的项目公司42个，6月新增逾期项目公司99个，环比减少27.2%，新增逾期放缓。

  01 持续逾期名单中7成来源房地产
须防范行业金融风险蔓延

  截至2023年6月末商票逾期名单中房地产项目公司数量1608个，而项目公司对应的存在商票逾期现象的房企主体数量环比减少4.3%至200家（5月末：209家），逾期主体数量相对稳定。

  从商票逾期的房企集团的规模梯队来看，本月TOP10梯队中碧桂园旗下1家供应链公司发生商票逾期规模2191万元，月末已清零；TOP11-200梯队商票逾期的房企数量环比净增加1家至47家，其中TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200中分别有6家、6家、15家、20家房企出现商票逾期现象。TOP11-30发生逾期房企数量环比净减少1家，其中金茂上月发生逾期但已清偿，TOP31-100发生逾期房企数量与上月持平，TOP101-200逾期房企数量环比净增加2家。

  值得注意的是，本月万达旗下有4家项目公司登上《承兑人逾期名单》，但未披露具体的逾期规模。从公开资料来看，目前万达资金压力主要来源于万达商管IPO对赌回购股权压力、即将到期的境内债务等两个方面。今年6月底，万达商管第4次向港交所提交IPO申请，倘若2023年底前还是未能成功上市，万达商管需向Pre-IPO投资者支付约300亿股权回购款，对其资金和偿债压力会造成严重影响。此外，根据债券年报显示，2022年末大连万达短期有息负债735.68亿，而货币现金仅217.11亿，年内债务集中到期使其流动性承压。因此，今年5月以来万达已经与债权人展开谈判，希望延长境内借款的本金偿付时间，以缓解其当前的流动性压力。

  此外，根据票交所的《截至2023年6月30日持续逾期名单》，2023年1月1日至6月30日发生3次以上承兑人逾期，2051个持续逾期的承兑人中有1443个属于房地产行业，占比高达70.4%，环比增长7.4%。当前虽然房企商票逾期增速有所放缓，但持续逾期数量在全行业中占到7成、增速偏高，信用风险须重点警惕，后续需防范相关金融风险的大范围破裂和传染。

  持续逾期的承兑人梯队看，6月末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+逾期的房地产项目公司1、465、246、260、176和295个。TOP10中碧桂园旗下供应链公司发生持续逾期行为，TOP31-50、TOP200+持续逾期数量环比增速较快。

  此外，除碧桂园外持续逾期的百强房企基本已出险，商票信用风险持续释放，各方主体对其信心跌至“冰点”，加速出清进程。具体来看，融创、中南、绿地、海伦堡和弘阳持续逾期的项目公司数量维持高位，其中中南、海伦堡、绿地持续逾期数量增长最多，6月环比分别增加14个、10个和6个。

  02 “金融16条”部分政策延期
落地成效要看商业银行参与意愿

  当前虽然房企商票逾期增速有所放缓，6月发生逾期的房企主体数量环比减少4.3%，旗下逾期的项目公司数量环比增速回落至3.7%，但持续逾期名单中7成来源房地产且数量增长较快，说明当前行业信用风险是长期持续且系统性的。

  从当前市场表现看，尽管地方政府释放诸多刺激需求端的利好政策，可能缘于购房者对期房交付或自身未来收入预期的担忧，居民资产负债表衰退、“多存少贷”趋势明显，央行显示上半年人民币存款增加20.1万亿，同比多增1.3万亿，同期中长贷延续负增长，6月新房成交持续低位徘徊。

  从房企角度来看，市场表现冷淡的情况下分化还十分严重。央国企供需两端均获益，在股权和债券市场上获大笔融资后，在土地市场大手笔拿地，据监测前半年央国企拿金额占60%；而绝大多数民营都已经出险，极个别还在流动性边缘支撑。据监测，80家典型房企前6月境内外债券净融资持续为负值，累计净流出规模超2200亿，即使有“三支箭”政策支持但金融机构对民营融资投放谨慎。而到期方面，2023Q3到2024年底典型房企境内外债券到期7749亿，如果算上开发贷和信托贷款，房企偿债压力和资金缺口更大，信用风险可能会进一步蔓延。

  为确保房地产风险的“软着陆”，7月10日央行、金融监管总局联合发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，对“金融16条”中存量贷款展期、配套融资等两项政策的适用期限延长至2024年底。两项内容如下：1）开发贷、信托贷款等存量融资，2024年底前到期的（原政策到2023年5月前），可以允许超出原规定多展期1年，展期后不用降级不用纳入不良；2）2024年底前发放的保交楼配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，新发放形成不良的，相关机构和人员予以免责。除上述以外，“金融16条”中其他没有适用期限的政策长期有效。

  一方面，本次中央政策延续了前期“托而不举”，不搞强刺激和大水漫灌，市场前期预测的630需求端强利好政策并未出台，中央选择房地产风险向“软着陆”方向努力。比如，对出险房企注入流动性或进行债务展期，延长适用期限，保住主体信用的同时，维持其正常经营确保期房的如期交付。展望未来，后续中央政策的强刺激政策落地可能性不大，局部层面可能会出台调整“四限”、降低房贷利率等，中央默许让房地产行业风险缓慢化解，以此修复居民资产负债表来释放更多消费力，但必须避免日本房地产硬着落的故事再次重演。

  另一方面，“金融16条”鼓励金融机构提供保交楼的配套融资，但落地面临挑战。一方面，多数商业银行作为盈利机构遵循市场化商业原则，没有动力发放配套融资。虽然“金融16条”中规定“新发放形成不良的，相关机构和人员予以免责”，但银行可投的项目这么多，相较于投入资金到不良项目，完全可以将这笔资金投到其他安全边际高、收益率高的项目。另一方面，政策性银行的专项借款最早介入保交楼并持有项目抵押物，投入资金、项目正常运营后，可能会让房企适度降价回款，届时销售回款先还专项借款再还商业银行的配套融资，可能就无法覆盖。

  综上所述，本次政策是去年11月“金融16条”部分政策的延期，并没有更新更强的金融支持，只是给予市场和房企更多的缓冲期，最终落地成效还是要看商业银行的意愿度。期待更多稳房价的政策出台，防范房地产债务风险进一步演变成金融风险。