本月关注

  政府再次强调支持房企合理融资，白名单提振市场信心

  11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，积极服务保障性住房等“三大工程”建设。23日有市场消息称，未来增信发债支持力度有望加大，房企股权融资审批有望提速，同时一份包括约50家房企的“白名单”正被拟定，部分出险房企或将被列入白名单，极大地提振了市场信心。此后多家银行密集召开房企座谈会，积极与房企接洽，但是政策的落地效果仍然有待观察。

  融资规模环比有所回升，境外发债“破冰”

  2023年11月80家典型房企的融资总量为302.76亿元，环比增加41.7%，同比减少47.5%，单月融资规模环比有所回升，但仍是2020年以来的次低。房企债券发行了219.13亿元，环比增加264%，同比减少6.4%。债券类平均融资成本为3.83%，环比降低0.02pct，同比提升0.22pct。本月境内发债的企业仍然主要是华侨城、中海、招商蛇口等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平；境外债方面则仅有港龙中国因交换要约而新发行了一笔境外优先票据，因此境外融资成本高达9.5%。

  福星股份宣布配股融资，保利、中交继续推进定增工作

  本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。而在增发配股方面，本月20日福星股份发布了向特定对象发行A股股票募集说明书（注册稿），宣布拟定增最高2.74亿股，预计募资不超13.4亿元；此外保利和中交地产均在本月表示6月份获批的定增方案仍在有效期内，正在推进定增工作。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注。

  01债券发行 融资规模环比回升，境外发债“破冰”

  2023年11月80家典型房企的融资总量为302.76亿元，环比增加41.7%，同比减少47.5%，单月融资规模环比有所回升，但仍是2020年以来的次低。从全年累计数据来看，1-11月80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元，同比减少34.24%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资272.16亿元，环比增加66.8%，同比减少43.5%；境外债权融资11.73亿元，仅有港龙中国因交换要约而发行了一笔1.64亿美元的境外优先票据，这也是5月以来第一次有房企发行境外债，但是从新增融资方面来看房企的境外发债仍然冻结中；资产证券化融资为18.86亿元，同比减少了54.5%。

  11月房企发债219.13亿元，环比增加264%，同比减少6.4%。在境外债方面，本月仅有港龙中国发行了一笔境外优先票据，规模约为11.73亿元；境内债发债规模为207.4亿元，环比增加244.5%，同比减少11.4%。其中，公司债发行116.4亿元，环比增加2138.5%，同比增加44.4%；中期票据发行66亿元，环比增加20%，同比减少54%，境内发债的企业仍然主要是华侨城、中海、招商蛇口等国企央企。从全年累计数据来看，1-11月的房企发债规模达2879.89亿元，其中境内债券为2786.93亿元，占比为96.77%，相比于1-10月的96.95%略微降低了0.18个百分点。

  2023年11月房企融资成本为3.83%，环比降低0.02pct，同比提升0.22pct。2023年1-11月80家典型房企新增债券类融资成本3.6%，较2022年全年下降0.62个百分点，其中境外债券融资成本8.22%，较2022年全年上升1.22个百分点，境内债券融资成本3.45%，较2022年全年降低0.09个百分点。

  具体企业表现来看，11月债券发行量最大的企业是华侨城，企业共发行了1笔25亿元的超短融和1笔25亿元的中期票据。本月发行债券的企业有11家，环比增加3家。从发债年限来看，华润置地发行的2笔公司债、中海的1笔公司债、华发的1笔中期票据以及金融街的1笔中期票据期限都长达5年，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，中海发行的1笔公司债利率为2.9%，是本月房企发行的所有债券中最低。

  02 债券到期及违约 本月到期409亿元，正商实业宣布违约

  11月共有25笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为409亿元，环比增加33%。提前关注到2023年12月将有22笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为346亿元，环比减少15%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是碧桂园于2018年发行的1笔78.3亿港元的境外债券，经赎回后余额约为29亿元人民币。

  在债务违约方面，本月22日正商实业发布公告称，该公司尚未偿付1000万美元票据的利息，企业首次出现了实质性债务违约。整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

  03 IPO和增发 福星股份宣布配股融资
保利、中交继续推进定增工作

  本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。

  而在增发配股方面，本月20日福星股份发布了向特定对象发行A股股票募集说明书（注册稿），宣布拟定增最高2.74亿股，预计募资不超13.4亿元；此外保利和中交地产均在本月表示6月份获批的定增方案仍在有效期内，正在推进定增工作。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

  04 股价变动 两市地产股整月表现反弹
23日利好消息令股价全线上涨

  本月两市的地产股股价整体出现了一定的反弹，A股整月上涨的地产股占比为39%，H股则达到了40%。在H股方面，本月亿达中国是H股涨幅最大的地产相关股，企业股价在23和24日两天大涨了79.58%，此后到11月底则小幅回调，最终整月涨幅为75%。这波大涨的主要原因是23日有消息称未来增信发债支持力度有望加大，房企股权融资审批有望提速，同时50家房企融资白名单的出台，给了房地产版块一针强心剂，使得地产股全线上涨。

  在A股房企方面，本月万通发展的涨幅较大，企业股价自10月起就进入了上升通道，在进入11月后依然保持着稳步的上涨，在23和24日两天涨停板后至月末股价出现震荡回调，最终整月涨幅达到了28.01%。企业股价长期保持上涨主要是因为其筹划购买索尔思光电不低于51%的股权，进军芯片版块，因此吸引了投资者的注意，与房地产关系不大。