内容提要

  • 合约销售：百强房企11月业绩环比降低4.1%

  • 企业拿地：五成百强房企未拿地，央国企核心城市积极补仓

  • 企业融资：规模环比有所回升，房企境外发债“破冰”

  • 营销策略：新项目低价入市，以旧换新、保价等措施稳情绪

  • 组织动态：汝海林接棒旭辉林峰行政总裁，世茂成立东南区域公司

  • 战略动态：沈阳铁西万象汇将作类REITs发行，奥园健康拟更名“星悦康旅”

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  01
〖企业分析〗

  合约销售：百强房企11月业绩环比降低4.1%

  核心观点»»

  1、2023年11月，TOP100房企实现销售操盘金额3901.9亿元，环比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持在较高位。累计业绩来看，1-11月百强房企实现销售操盘金额49536.5亿元，同比降低14.4%，年内累计业绩降幅继续扩大。整体来看，当前楼市复苏动能不足，企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍保持低迷。年末企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化，百强房企全年业绩降幅预计将在15%左右。

  2、2023年以来，百强房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-11月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低2%至1499.8亿元，TOP20门槛降低21.7%至561亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低18.8%和19.7%至352.6亿元和217.7亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期降低7.8%至93.4亿元。

  3、从企业表现来看，2023年11月近六成百强房企单月业绩环比降低，超四成百强房企同环比双降。具体来看，11月有25家百强房企的单月业绩环比降幅大于30%，33家的环比降幅在0-30%之间。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如绿城中国、招商蛇口、建发房产、绿地控股、中国铁建、越秀地产、卓越集团等11月均实现了单月业绩环比增长。从业绩同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，前11月累计业绩同比降低的企业数量超过六成。

  02
企业拿地

  五成百强房企未拿地
央国企核心城市积极补仓

  核心观点»»                                                             

  1、11月土地市场整体走势呈现量平价跌，处于筑底阶段。企业谨慎投资情绪尚未好转，克而瑞监测的30家重点房企单月拿地金额、面积均大幅下滑。其中，30家房企11月拿地金额434亿元，环比大幅下降61%，新增拿地面积342万平方米，环比下降51%。土地限价放开之后偶有优质地块溢价率较高，但多数地块依旧是底价成交，因此本月楼板价继续回落，重点监测房企11月平均拿地楼板价为12690元/平方米，环比下降20%。

  2、近五成百强房企至今未拿地，央国企核心城市“全面撒网”。受限于市场销售在低位运行、修复，企业投资意愿尚无起色，谨慎投资、聚焦投资是主旋律。从数据来看，今年以来累计拿地金额TOP100中，有近七成企业本月未有新增土储入账，而在前十月已有拿地的百强房企中，有半数企业11月未有投资。显而易见的是，各城市集中供地节奏的不同，一定程度上影响了企业投资进程，也从侧面证明了当前企业投资仅聚焦在核心城市、核心区域中。此外，截止到11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地。

  整体而言，前十一月房企投资格局以央国企为主，尤其在核心城市几乎采用“全面撒网”策略。百强房企拿地金额超过100亿的企业中，仅三家民企，其余皆为国央企。其中，中海地产、绿城中国、建发房产不仅拿地金额较高，投资金额较2022年同期上涨，同比涨幅为25%、17%、36%。从拿地销售比来看，央国企显著高于行业均值，绿城、建发等超过0.4。

  3、土拍限价松绑加剧市场分化，年末土地成交或迎周期性回升。11月多城市进一步跟进取消土拍限价、容积率限制等调整，合肥、成都、苏州等城市均出现了个别地块刷新单价纪录、TOP2楼板价记录的情况。但整体市场热度并未普遍回温，地市的冷热进一步分化，高溢价拿地的房企也依旧以国央企为主，投资整体格局未发生根本性改变。

  行至年末，土地供应规模的周期性高点来临，预计12月土地市场在规模上将有一定回升，个别优质地块引发激烈竞拍，但整体热度将保持低位运行。

  11月中下旬，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”的硬性指标一定程度上会间接利好房企投资，但具体效果仍要看政策落地情况。房企目前仍受到“销售疲软”和“化债风险”两重压力，投资回暖还需更长时间，预计年底至2024年上半年都将保持谨慎的投资态度。

  因此，未来投资的分化仍将围绕两个维度，一是取消限价后不同的城市、不同的地块热度分化将加剧，二是率先获得融资支撑、销售回稳、现金流更为稳健的房企仍将是拿地主力。

  03
企业融资

  规模环比有所回升
房企境外发债“破冰”

  核心观点»»

  1、融资总量：2023年11月80家典型房企的融资总量为302.76亿元，环比增加41.7%，同比减少47.5%，单月融资规模环比有所回升，但仍是2020年以来的次低。在融资结构方面，本月房企境内债权融资272.16亿元，环比增加66.8%，同比减少43.5%；境外债权融资11.73亿元，5月以来第一次有房企发行境外债；资产证券化融资为18.86亿元，同比减少54.5%。

  2、融资成本：2023年1-11月80家典型房企新增债券类融资成本3.6%，较2022年全年下降0.62个百分点，其中境外债券融资成本8.22%，较2022年全年上升1.22个百分点，境内债券融资成本3.45%，较2022年全年降低0.09个百分点。单月来看，11月房企融资成本为3.83%，环比降低0.02pct，同比提升0.22pct。本月境外仅有港龙中国因交换要约而新发行了一笔1.64亿美元的境外优先票据，因此房企境外融资成本达到了9.5%；而由于境内发债的企业仍然主要是华侨城、中海、招商蛇口等国企央企，因此境内融资成本3.51%，环比下降0.34pct，仍然保持在较低的水平。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是华侨城，企业共发行了1笔25亿元的超短融和1笔25亿元的中期票据。从企业梯队来看，2023年1-11月TOP10房企的平均融资额为92.36亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP51+的房企融资规模同比减少了18.96%，是降幅最小的一个梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为3%，较2022年全年下降0.13pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.1pct；不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.8pct，降幅最大。

  04
营销策略

  新项目低价入市
以旧换新、保价等措施稳情绪

  核心观点»»

  1、房企11月房企营销热情不减，多家房企推出集团营销活动备战“双十一”，滨江、仁恒也推出区域营销活动。根据CRIC调研情况看，TOP10房企中9家均推出房企推出区域/集团营销活动，其中万科、招商蛇口、龙湖集团推出集团营销活动，保利发展、华润置地、绿城中国等房企在多区域先后推出营销活动。不仅如此，滨江集团、仁恒置地等鲜有营销活动的房企，继年中促销后再次在深耕区域内推出折扣优惠活动。

  2、从折扣力度上看，本月重点监测房企的营销活动呈现以下三个特点：第一，由于接近年末且市场观望情绪明显，整体折扣力度有所加强，不仅去化压力较大的区域、项目折扣力度持续增强，上海等一线城市的折扣力度也有所下探，根据CRIC监测数据来看，上海部分项目已经开始推出购房95折优惠、送车位或物业费等活动。第二，商铺、车位等业态的折扣优惠力度更大，如万科“2023年橙意季”中，成都区域住宅最高立减50万元，商铺最高立减100万元；从全民营销奖励佣金上看，新疆地区住宅成交最高奖励21万元，而商铺佣金则高达80万元，招商蛇口徐州中心花园商铺甚至推出买一送一活动；为加速车位去化，中海西安地区推出“暖冬车位节”。第三，为加速入市去化，出现首开、加推整盘折扣情况，带动老盘降价销售，如深圳迎玺花园首开最大折扣可达87折，武汉等城市也有多个新盘低价入市，使得在售项目继续以价换量，比如10月底开盘的武汉万科光谷锦曜以1.7万元低价入市，使得周边项目武汉伟星光谷星悦广场于11月下调价格，降幅达到20%以上。

  3、本月房企营销主题以“双十一”为主，营销方式更加多元，主要包含特价房、以旧换新、团购营销、保价营销四种方式，具体来看呈现四个特点：第一，特价房规模不减，保利福建、万科广州、万科惠州等均推出超110套特价房源；第二，“以旧换新”成为吸引购房者买房的另一大举措，本月上海已有项目帮助客户打通置换链条，根据CRIC监测情况看，保利和润、越秀房宝也已开通“以旧换新”服务，保利最快9天完成置换；第三，团购买房折扣力度加码，万科温州团购享88折，世茂福州3人成团折扣更是达77折；第四，保价、无理由退房等权益营销活动再提，缓解购房者对房价下降的顾虑，保利广州、保利中山、万科江西、金茂北京等区域均打出“保价双十一”的口号，武汉城投则参与“30天无理由退房”的活动。

  4、整体来看，房企营销力度加强，紧抓年末营销节点，一方面，对于前期折扣较大的项目，配合保价、无理由退房等权益营销吸引购房者；另一方面，对于首开/加推项目，采取低价/平价入市进行年末冲刺。

  05
组织动态

  汝海林接棒旭辉林峰担任行政总裁
世茂成立东南区域公司

  核心观点»»

  11月，88家重点监测房企人事变动活跃度相比10月下降。重大人事变动及组织调整变动主要如下：

  1、人事变动方面：11月30日，旭辉有三位高管发生职位变动，林峰因健康原因辞任执行董事、行政总裁及授权代表；葛明获委任为执行董事；汝海林获委任为行政总裁及授权代表。

  汝海林先生，自2011年7月加入旭辉后，于2023年6月被任命为行政总裁。在过去12年中，汝海林在公司总部和区域公司中担任过多个领导职位，包括东南区域集团总裁和旭辉控股执行董事。同时，葛明先生在2012年4月加盟旭辉，现担任旭辉集团副总裁兼综合管理中心总经理，负责人力资源、数字科技、总裁办公室、行政管理以及员工培训等部门。

  这次人员调整后，旭辉执行董事的人数在董事会中维持为五位：董事局主席林中，副主席林伟，行政总裁汝海林、首席财务官杨欣和执行董事葛明。这几位新任命的执行董事都有着超过十二年在旭辉的工作经历，将继续发挥他们在各自职位上的专业能力和经验。

  2、组织调整方面：11月初，世茂集团对内部区域公司架构进行调整，撤销浙西区域公司，并与世茂海峡及浙江公司合并，形成新的东南区域公司。随着合并，曾被称为“我国第一地区公司”的世茂海峡发展公司名称不再使用，标志着其在组织结构上的一次重要变动。同时，原世茂海峡的董事长吕翼因个人发展原因辞去了非执行董事一职，早前他已辞任执行总裁及执行董事职位。后续他将自主创业，转做代建咨询业务。

  06
战略动态

  沈阳铁西万象汇将作类REITs发行
奥园健康拟更名“星悦康旅”

  核心观点»»

  1、本月房企多元化主要集中在存量资产以及战略合作方面，在商业运营、物业管理、产业等领域也有所涉及。在存量资产方面，首批消费基础设施REITs获批，分别是万科、华润置地、中国金茂计划发行的产品；华润置地还将沈阳铁西万象汇股权挂牌，以作类REITs发行。在战略合作方面，旭辉集团与海南农垦达成战略合作，涉地产与物业等领域；越秀集团签约上海临港，在产业园区建设、TOD开发等领域合作。在商业管理领域，新城建管签约新疆兵团十二师落地乌鲁木齐第四个吾悦广场；融创商业完成南宁第二个轻资产项目签约。此外产业方面，路劲基建出售路劲（中国）基建全部股权，作价44.118亿。

  2、华润置地底价39.15亿元转让其沈阳分公司100%股权。11月27日，北京产权交易所披露，华润置地（沈阳）有限公司100%股权被挂牌，转让底价39.15亿元，华润置地持有51%股权。其中，沈阳铁西万象汇为该项目公司的核心资产，华润置地针对本次转让表示：该项目作为华润置地精选的标杆商业项目之一，将作为商业类REITs发行，华润置地（沈阳）100%股权挂牌转让是作为发行商业类REITs的前置举措之一，资产证券化产品发行后，该项目也将继续由华润置地保持稳定运营，商户存续租约继续履行。值得注意的是，同日华润置地青岛万象城商业REIT作为首批消费基础设施REITs之一正式获批。

  3、奥园健康拟更名为“星悦康旅股份有限公司”。11月8日，奥园健康发布公告称，董事会建议将公司的英文名称由“Aoyuan Healthy Life Group Company Limited”更改为“Starjoy Wellness and Travel Company Limited”及将公司的中文双重外文名称由“奥园健康生活集团有限公司”更改为“星悦康旅股份有限公司”。该司目前的第一大股东为南粤星桥，控股29.9%，中国奥园持有公司24.68%股权，为第二大股东。本次更名是控股新股东进一步提升对该公司控制权的表现，也从物理上做到与奥园集团的切割，进一步增强企业独立性。同时也体现出对公司业务探索转型的考量，公告称公司拟以全新企业形象出发，在坚持主营业务的前提下，积极探索大健康业务以及长者旅居与文化旅游等具长期发展机遇和发展潜力的产业。