尽管各类“救市”动作做了不少，且依然在继续，但市场却并不买账，10月份的投资、新开工、新建商品房销售面积等指标继续回落。二手房市场方面，三四线城市早早进入寒冬，一二线城市同样不乐观，以上海为例，10月份成交108万平方米，同比回落两成，实际成交价格也出现较大回落。

  新房和二手房市场的双重低迷，造成开发企业资金愈发紧张，近期开发企业经营遇险的报道又有加剧的趋势，似乎第二轮集中爆雷已经在路上。房地产上市公司的股票表现更加惨烈。不仅大量公司被退市，即便能正常交易的上市公司，其股价也大部分跌去了八九成。

  无论是新房、二手房交易，还是上市房企的股票价格，出现了全盘的回落，这代表了市场对该行业的普遍悲观预期。从央行发布的未来三个月购房支出调查看，居民购房意愿从2018年开始就逐步走低，且依然没有探底。情绪主导意愿，意愿决定行为，但情绪也是时刻变换的。对房地产市场的发展而言，一定会受到消费者情绪的影响，但这种影响是短期的，从中长期而言，市场的走向更多是受到人口、经济、城镇化、更新周期等多方因素的作用。

  中国房地产市场在2021年实现18亿平方米的销售面积规模，创历史新高，也是今后的顶峰，此后两年新建商品房销售面积开始回落。那么回落的底在哪个位置？这是很多人关心的问题，直接决定了地方政府的财政、人口承载规模、相关行业就业等。

  我们认为，房地产依然是国民经济的支柱产业，即便市场规模有下降，且这种调整和下降还要持续几年，但俗话说“瘦死的骆驼比马大”，经过充分情绪的释放和市场调整，房地产的规模有望依然能够维持在十亿平方米这个台阶上下，能够继续带动或影响五六十个相关产业的发展，在国民经济发展中依然有举足轻重的地位。

  房地产业的新增市场规模是由需求决定的。就未来需求构成而言，大致由三部分构成：

  第一是老旧住房的拆除，也就是城市更新部分。据有关机构统计，未来10年住房拆除率在16%-18%，这部分住宅因为房龄久、功能差或规划不合理等，陆续实现更新，从而带来新的房地产建设与购买需求。

  第二是现有城镇居民的住房条件改善，即人均住房面积增加。当前中国城镇居民平均居住建筑面积38.6平方米，换算为使用面积大概是31平方米。而2020年时德国、日本、英国人居住宅使用面积是40.5、34和33平方米，美国则达到惊人的70平米。可见，我国与发达国家相比，在人均住房条件方面依然有一定的改善空间。

  第三是城镇化带来的新增人口住房需求。2021年我国城镇化率为64.7%，2022年在65%左右，美日欧等发达国家相比，依然有10%以上的城镇化空间，也就是说还有1.4亿农村人口转移到城镇生活居住。未来城镇化速度会放缓，周期会拉长，住房需求是一个缓慢释放的过程。

  综合看，未来十年，上述三方面需求是我国住房市场规模的主要构成部分，也是房地产市场能够持续发展的核心动力。房地产市场的调整是可以预期，是行业大周期的必然，但对行业的未来，市场的发展，不能过于悲观，人云亦云，甚至消极躺平。市场不会凭空消失，而是有着真实且坚实的发展基础。只是规模没有以前那么大了，或者不在全社会的聚光灯下了，从某种意义上说，这未尝不是一件好事。行业回归到一个普通行业，有稳定的政策架构，有正常的利润和规模，解决人民群众的正常住房和其他类别的房产需求，拉动相关产业链的发展，褪去过去金融化的浮躁与华丽，一定会迎来历久弥坚、涅槃重生的行业发展新时期。