随着部分城市高实得率产品集中入市，回到同一起跑线之后，房企仍需直面产品竞争

  文/ 克而瑞产品力研究中心

  近年来，房地产市场供需关系发生重大变化，行业产品竞争日趋激烈，各房企主动进行产品迭代升级。卷公区、卷会所、卷精装、卷服务，聚焦市场改善需求提升产品品质。

  同时，2023年下半年以来房企在越来越多的城市开始卷起了“实得率”。同样产权面积下，通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得面积。目前，西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上“实得率”超100%的项目频现。

  一、实得率除了套内面积之外
还包含多项赠送面积

  需要明确的是，区别于传统意义上的“得房率”，目前多数项目宣传中的“实得率”除了套内面积之外，还包含部分“赠送”的阳台、飘窗、花池、四代宅的空中花园，以及设备平台、入户花园甚至独立电梯厅等实际可利用面积。

  二、高实得率与城市土地供应端的政策支持密不可分

  通过CRIC数据及政策梳理，我们发现目前全国市场上的高实得率项目，与城市土地供应端的政策支持密不可分。具体来看，主要可分为以下两类：

  （1）放宽计容标准提高实得率。一方面，在套内空间，广州、珠海、长沙等城市放宽阳台面积和飘窗进深限制，提高实得率。以单套产权建筑面积120平米的户型计算，阳台和飘窗面积计容标准的放宽可以增加实得面积约5-7平方米。另一方面，在公共空间，通过减少公摊面积，将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容，进而提高套内空间的得房率。

  （2）增加赠送面积提高实得率。一方面，部分城市四代宅项目通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，不计容、不计入或部分计入产权面积，可提升实得面积30-50平方米不等。目前，长沙、重庆、郑州、厦门、成都、武汉、合肥、南京等多城市都有第四代住宅相关的政策支持。另一方面，设备平台、入户花园、独立电梯厅等空间作为实际可利用面积，一般也可以达到约10-15平方米。

  此外，目前国内探索商品房按套内面积计价宣传销售的城市正在增多。重庆自2002年以来就规定商品房销售按套内面积计价，至今已实行二十余年。广东肇庆于2024年5月发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》。安徽合肥、湖南湘潭也都在近期公开表示，积极探索商品房销售按套内面积计价。

  以套内面积计价销售从根本上改变商品房的定价规则，降低了公摊面积及得房率的影响。让房企定价更合理、对购房者而言房价更直观透明，进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。

  三、产品性价比和投资积极性提升，
整体仍需理性看待

  在部分城市计容标准放宽，以及部分城市四代宅项目集中入市的背景下，新上市项目的实得率显著提升、引发市场广泛关注。从购房者或房企的角度，我们应如何看待？

  1）对购房者而言，计容规范放宽、四代宅项目入市，产品品质和实得率得到明显提升，新盘项目单位实得面积的性价比会更高。 

  从市场层面来看，在目前弱市下，实得率和产品性价比的提升有利于刺激改善置换需求。但在代际优势下，对上一代产品和存量房市场并不友好，上一代库存产品和存量二手房的去化将面临更大压力，对打通置换链的效果并不十分乐观。

  2）对地方政府而言， 在房地产市场供需关系发生重大变化的行业背景下，楼市成交低迷、土地市场成交规模也持续缩量。 

  且目前多数城市库存去化压力较大，除了在市场端放松限购去化库存，土地供应端能做的相对有限。这样的背景下，“因城施策、一城一策”地放宽计容规范限制、允许开发四代宅项目，提高地块和产品性价比，即顺应了市场的住房改善需求，又能在一定程度上提高房企投资拿地的积极性、进而稳土拍。 

  3）对房企而言，无论是计容规范的放宽，还是部分城市对第四代住宅相关的政策支持，都保证了新入市产品的市场竞争力和去化预期，提升房企拿地积极性。

  但值得注意的是，随着部分城市高实得率项目的集中入市，不可避免地导致产品同质化问题加剧。回到同一起跑线之后，仍需直面产品竞争。未来房企应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫，做出相对差异化且更高品质的产品。