导语

  四代宅产品的普及、实得面积的提升、大平层的创新设计、主卧的升级、满装样板间的流行、公区工艺精细化以及DFC数字建造技术的应用是主要的住宅产品趋势。

  ◎  文 / 朱一鸣、王映雪

  研究视点

  2024年，房企积极贯彻产品主义精神，力求在各个维度提升居住品质，提供更优质的居住体验，持续的优化迭代中，高品质的住宅产品不断出现。

  经过多轮筛选，克而瑞发布了2024年度的十大标杆作品，而在入围到评选的过程中，脱颖而出的的产品向我们揭示出行业产品创新的方向。

  01
趋势引领看点1：
更多城市开始出现四代宅产品

  随着购房者对于居住品质要求的不断提高，第四代住宅正逐渐成为房地产行业的新宠。在西安和重庆这两个城市，第四代住宅不仅率先实现了产品的落地，而且均有多个项目成功入围最终的评选。其中，西安作为第四代住宅的先行城市之一，龙湖航天·御湖境、能建·长誉府、以及招商揽阅均是第四代住宅产品。重庆也紧随其后，龙湖蓝湖·云河颂和中国电建·重庆之丘（仅部分户型为第四代住宅）也以独特的设计理念和卓越的居住体验，成为市场亮点。

  随着更多城市出台相关的支持政策，第四代住宅已在更多城市的落地，贵阳中铁阅山湖·臻藏、大连东港润府、绿城·义乌凤起潮鸣、江门保利琅悦均是典型的第四代住宅产品。以贵阳中铁阅山湖·臻藏为例，露台采用三层错层设计，每户均享有9米通高的空中庭院，并依据客户调研及贵阳气候特性，预留灌木与地被种植空间，局部配置的实体栏板与花池，既提升了高层露台的安全舒适感，又有效隔绝错层露台间的视线干扰，确保了露台的私密性，优化空间利用。

图：贵阳中铁阅山湖·臻藏效果图

  大多数第四代住宅露台相错的方式仍是双层挑高、奇偶错层。比如中国电建·重庆之丘139㎡户型，奇数层挑高露台围绕客餐厅核心互动空间展开，形成270°转角庭院；偶数层不仅与客厅联通，还可以与两间次卧形成交融场景，由此呈现出多元场景组合，满足不同的居住场景需求。

图：重庆中国电建·重庆之丘139㎡户型图

  北京尚未有第四代住宅的建筑标准出台，但从产品趋势看，房企已经在积极探索这一领域。北京龙湖中关村·观萃具有典型的第四代住宅特征，其阳台采用奇偶错层排布设计，挑高可达6米，部分户型可以形成270°转角空间，为居住者提供了更加丰富和多元的生活场景。

图：北京龙湖中关村·观萃效果图

  可以看出，随着政策层面的不断开放和市场的日益包容，第四代住宅正在逐渐成为众多城市住宅市场的新风向。

  02
趋势引领看点2：
实得面积越来越高，性价比凸显

  随着市场供需关系的转变，行业竞争日趋激烈，房企在越来越多的城市开始卷起了“实得率”，通过减少公摊、增加赠送面积，来提升项目的实得面积，多个优秀项目“实得率”接近甚至超过100%。

  深圳中铁·能建·阅臻府主力户型是95-138㎡的三至四房，各户型均有大量赠送面积。以109㎡横厅户型为例，宽约4米的阳台面积为半赠送，所有卧室、卫生间、玄关、以及厨房都有赠送的飘窗，使得实际使用率接近99%。

图：深圳中铁·能建·阅臻府109㎡横厅户型

  此外，北京保利颐璟和煦和成都邦泰·悦九章通过设计优化和赠送面积，所有户型“实得率”都超过了100%。成都邦泰·悦九章143㎡小高层户型，实得率超过107%；洋房143㎡户型实得率达到108%，为购房者提供了更高的性价比和更多的实际使用空间。

图：成都邦泰·悦九章143㎡小高层户型

  得益于政策利好，第四代住宅产品能够让购房者获得更多的实用面积。江门保利琅悦全户型全房间极限追求飘窗PIUS赠送，提升窗地比；同时，露台设计采用了奇偶层南北错层的布局，有效提升了居住舒适度和空间利用率。比如185㎡奇数层户型，计入赠送面积后，实用率可达到119%。

图：江门保利琅悦185㎡奇数层户型

  重庆龙湖蓝湖·云河颂也是第四代住宅，其赠送面积更大。200㎡户型通过全赠送的飘窗和空中露台，以及半赠送的阳台，使得户型建面实得面积达到265㎡，实得率近133%。龙湖蓝湖·云河颂在提升居住体验的同时，也展现了第四代住宅产品在空间利用上的明显优势。

图：重庆龙湖蓝湖·云河颂200㎡户型

  可以看出，随着建筑规范的逐渐放宽，住宅产品通过增加赠送面积和优化设计，实现了更高的实得率，为购房者带来了更多的居住空间和更高的性价比。

  03
趋势引领看点3：大平层的多维迭新

  传统的大平层产品，也在引入各种创新的设计理念。南京绿城华发·金陵月华突破了常规的单层客厅设计，让空间得以向高处发展。其400㎡户型开创上下两层的错位结构，让上层紧贴下层，实现奇数层和偶数层的垂直咬合，达到空间上的相叠。

  从客厅效果看，两层通高的客厅被全落地窗环绕，使得客厅的光线更加充裕，同时提供了更加广阔的视野，不仅在视觉上拉伸了空间，也为居住者带来了270°的环幕观景体验。高层产品的别墅级客厅，强化纵向尺度，显著增强了高端产品的居住空间体验。

图：南京绿城华发·金陵月华400㎡户型客厅效果图

  合肥越秀观樾的创新则是将别墅摊开，其户外庭院景观移至大平层的不同分区中，打造平层化别墅。311㎡户型有着多重户外花园，可以组成不同的生活场景。约74㎡的三合一（客厅、餐厅、中厨）巨厅，搭配约15㎡的L型户外客厅，组成户外花园系统，可以容纳各种类型的家庭宴会、派对。

图：合肥越秀·观樾311㎡户型图

  该户型还设有另一个户外花园空间，创造了一个被双花园包围的无界茶室或书房，这种创新设计打破了室内外空间的传统隔阂，使得交流、阅读和休息等活动都可以围绕花园展开。

  第二处户外花园与茶室和长辈套房相邻，一侧直接连接茶室，另一侧则与长辈的房间相通，这样的布局还原了老年人的日常活动场景，如早晨的锻炼、午后的品茶和园艺，为长辈营造了一个充满度假感的生活空间，体现了对长辈的关怀与尊重。

  由此，不同家庭成员的需求都得到了细致的考量和满足，别墅的花园场景与家庭成员的日常生活需求相融合，使得花园不再是建筑的附属，而是成为了居住空间的一部分。

图：合肥越秀·观樾311㎡样板间实景

  04
趋势引领看点4：主卧升级，更多光照与观景视野

  随着居住者对高品质生活的标准不断提升，主卧空间已不再仅仅满足基本的睡眠和洗漱功能，而是逐渐演变为一个能够提供更多场景体验的私密空间。在提升主卧舒适性方面，采用超广角的采光与视野，让更多景观与阳光融入生活已成为主流趋势。

  多个产品主卧配有270°转角窗。佛山龙湖·御湖境112-190㎡所有户型均配有270°主卧转角飘窗，无柱化的设计不仅显著提升了室内的采光效果，还为居住者提供了一个合适的赏景视角。在享受生活、放松身心的时刻，窗外的景观一览无余，无论视觉、感受，均有更好的体验。

图：佛山龙湖·御湖境190㎡户型及样板间实景

北京保利颐璟和煦170㎡户型，也有270°观景效果，侧面飘窗与南向阳台相连，营造出一个连续且开阔的观景角度。

图：北京保利颐璟和煦170㎡户型及样板间实景

  东莞旗峰润府所有户型主卧均有高赠送的大面积环绕式飘窗，提供更多功能性与舒适度。以123㎡户型为例，主卧享有三面采光的优势，北侧的飘窗既可以作为梳妆台，也可以作为书桌，实现双重功能；与此相连的飘窗则巧妙地设计为衣柜功能区，而更靠近南方的区域则形成了270度的观景飘窗区，居住者躺在床上也可以享受到窗外美景。

图：东莞旗峰润府123㎡户型及样板间实景

  创新的观景设计——全景舱也开始被应用于主卧，提供了U型环绕式的视野体验。成都邦泰·悦九章所有户型均为全景舱户型，外墙无明显结构柱及实体墙，主卧均为270°环幕设计，三面环绕着大面积的落地玻璃窗，实现真正的环幕无界视野。

图：成都邦泰·悦九章143㎡高层户型及主卧效果

  成都阅天府252㎡端厅户型更是升级至双全景舱设计。客厅、主卧这两个主要的室内场景中，转角处均巧妙地移除了结构柱，代替以圆弧形转角落地窗，从而实现了三面环形采光。主卧南侧，更是扩展出一个三面无遮挡的全景阳台，可以说，对封闭或半开放空间的观景需求都有着充分的考虑。居住者可以根据个性化需求，将不同的功能区域与观景窗相结合，创造出既实用又舒适的生活空间，在家中也享受到如同空中观景台一般的体验。

图：成都阅天府252㎡端厅户型及外立面

  可以观察到，主卧的居住体验正越来越注重观景效果的提升，融入270°甚至360°的全景视野，已经成为户型迭代的重要趋势。

  05
趋势引领看点5：
满装样板间，全屋解决方案

  房企还在室内精装领域持续革新，升级精装交付标准，打造满装样板间，旨在解决购房者需要二次装修的痛点。北京龙湖中关村·观萃首创【SPACE+】极致收纳理念，为购房者提供定制化精装，除了常规玄关柜、橱柜、卫浴柜之外，还扩展到餐边柜、家政柜、主次卧衣柜、飘窗柜、凹龛柜等，从而构成了一个全方位的收纳系统，最多可提供超18300L的收纳空间。这种设计不仅提升了空间的利用率，而且极大地增强了住宅的功能性和美观性。

图：北京龙湖中关村·观萃117㎡样板间客餐厅实景

  北京万科东庐的M1.0全屋满装产品更可真正实现拎包入住。项目提供全屋完整收纳，合计10组功能收纳柜，包括玄关柜、中厨柜、餐边柜、冰箱集成柜、客厅飘窗柜、主卧及老人房衣柜、主次卫台盆柜以及家政储物库。

图：北京万科东庐88㎡样板间客餐厅及玄关收纳实景

  在此基础上，北京万科东庐还提供整屋家电，采用嵌入式设计，统一规划安装，蒸烤一体机、嵌入式洗碗机、燃气热水器、零嵌双开门冰箱、洗烘一体机、电动隐藏晾衣杆均是交付标准，甚至配备了智能扫拖机器人、全智能马桶等家居设备，进一步提升了居住的智能化和舒适度。

图：北京万科东庐整屋家电

  这样的一站式家居解决方案，已经非常细致周到了，这意味着购房者可以直接享受到人性化、智能化、完善化的居住环境，极大地简化了入住过程。

  06
趋势引领看点6：公区工艺细节满满
像做室内一样做公区

  随着大规模的实景示范区成为住宅项目展示其特色的关键一环，房企越来越注重公区的品质把控。

  江门保利琅悦注重从材料选择到施工工艺的每一个环节，以确保社区公共区域的质量和美观度。保利发展提出了“100个保式细节”的概念，包括照明设计、墙面装饰、地面铺装、绿化布置等，比如，在设备安装、管道铺设等方面，提前在施工图中进行多专业嵌套，避免设备外露形成的视觉干扰；幕墙和园林、室内交接处，要求多道防水，防止出现大堂浸水的情况，同时交界口使用金属条以实现不同材料的交接精致美观等。对细节的打磨，正是保利琅悦展现其品质的核心所在。

图：江门保利琅悦典型“保式细节”

  沈阳新希望·D10天誉的入口处塑造双曲外立面沈阳新希望·D10天誉的入口处塑造双曲外立面，工艺精密，金属线条作为石材拼接处的衔接材料，顶部更有上万片菱形金属薄片，采用背焊接技术，实现了全空间无焊点，进一步提升了入口的美观度。通过这种精细的工艺处理，D10天誉展现出了高标准的工艺水平和精工匠造的精神。

图：沈阳新希望·D10天誉社区入口实景

  合肥招商玺的精细设计与非遗手工相得益彰，主入口的金属幕墙，由上万朵山茶花符号logo金属片拼成，而紫铜照壁则是采用非遗工艺手工打造。为了塑造出自然的纹理，工匠们需进行数百万次的纯手工锻打，随后需10人同时安装，历经15道复杂工序方可落地。这一复杂的工艺恰恰体现出项目对细节的精雕细琢。

图：合肥招商玺实景

  07
趋势引领看点7:DFC数字建造应用
为住宅产品增值

  住宅产品升级迭代的同时，住宅建筑技术也迎来革新。东莞保利四季和颂采用DFC数字建造技术，其效益较传统技术有显著提升。在设计阶段，DFC数字建造使得同步建模和施工图导出成为可能，同时支持多线协同工作，有效减少了设计中的错漏碰缺。设计完成后，DFC技术能够自动生成加工图和材料清单，极大节省了时间和人力资源。图：东莞保利四季和颂方案阶段线上协同建模。

  在施工阶段，通过使用三维激光扫描仪采集现场数据，DFC技术能够精确处理并完成场景复原建模，确保施工的精准性。在此基础上，东莞保利四季和颂还采用了AR技术，通过移动设备将施工现场实景与集成模型叠加，便于检查和修正施工中的问题，实现现场0拆改。

图：东莞保利四季和颂AR可视化辅助工具

  东莞保利四季和颂项目通过DFC数字建造技术的应用，不仅提高了设计和施工的效率，还确保了建筑质量和设计的完美呈现，展现了住宅建筑技术革新的力量。

  综合上述趋势，从2024年的十大作品评选中可以看到，四代宅产品的普及、实得面积的提升、大平层的创新设计、主卧的升级、满装样板间的流行、公区工艺精细化以及DFC数字建造技术的应用是主要的住宅产品趋势，这些趋势共同推动了住宅产品向更高品质和更优居住体验的方向发展。

  放眼未来，技术革新和社会进步将推动好房子的标准不断进化，但高品质的住宅产品将继续主导房地产市场，围绕如何为居住者营造一个更加舒适、健康、便利的居住空间，房企仍在不断探索和实践，为市场带来持续的创新与迭代。