预判一：“稳住楼市”的主基调不变，宽松政策“持续用力”

  2024年房地产市场仍处于调整周期中，政策“刺激”不断强化，5.17、9.26两轮关键性政策托底，从信贷支持到购房限制放宽等举措已初见成效。尤其自9.26中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后，重点一二线城市购房信贷政策超预期松绑，市场在四季度取得了阶段性的止跌。在宏观经济稳定增长的需求下，房地产作为支柱产业之一，12月25日全国住房城乡建设工作会议提出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，传递出2025政策持续宽松的信号。预判明年“稳住楼市”仍将是政策核心，供需两侧的宽松政策“持续用力”，重在落实。政策待优化调整的空间如下：

  促进需求方面，1）京沪深以及海南部分地区限购政策有望进一步优化，如缩短社保年限、差异化放松大户型限购等；2）更多城市有望在购房补贴及购房落户方面加大支持力度；3）房贷利率有望继续保持在相对低位，甚至部分城市仍有进一步下调空间；4）加速推进货币化安置政策落地，释放新的购房需求等。

  改善供给方面，1）城市更新作为房地产市场新的增长点，步伐将明显加快，多地扩大老旧小区和城中村改造规模，为“好房子”建设提供广阔的空间；2）住房保障体系持续完善，加大保障性住房供给，通过财政补贴、金融支持等手段鼓励社会资本参与，助力解决新市民、青年人住房问题。此外，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，也是完善市场供给侧的有效一环。

  预判二：基本面边际改善，开竣工继续回落，开发投资降幅收窄

  受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，2024年以来商品房新开工面积持续下滑态势，根据国家统计局数据显示，2024年1-11月，房屋新开工面积67308.44万㎡，同比下降23%。新开工动力不足，叠加2023年大批保交楼交付，短期基数提高，竣工端也在承压下行，2024年1-11月，房屋竣工面积48151.71万㎡，下降26.2%。预计在行业去库存的主基调下，2025年新开工面积将继续回落，降幅在17.5%左右；同时在施工规模继续回落的压力下，2025年竣工面积也有可能维持下行态势，降幅或收窄至9.8%。

  受新开工不足以及销售回款缓慢的影响，房企的资金回笼速度减缓，2024年房地产开发投资方面同样不容乐观，根据国家统计局数据显示，2024年1-11月，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%，预计2024全年同比下降9.1%左右。从企业角度来看，在经历了前期的快速扩张后，当前房企普遍面临债务压力，为控制财务风险，后续开发投资或将持续谨慎，预计2025年房地产开发投资额将跌破10万亿元，但降幅将较2024年有所收窄，约6.8%。

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