[申银万国]对北京自住型商品住房政策的点评

  评论：

  政府以“增加供给”调控房价的立场明确，但计划完成难度较大，控房价效果恐有限，对开发商整体弊大于利。1)供地瓶颈难以 突破，完成计划存在较大难度，并可能因挤压了商品房供地而进一步加剧商品房价格上涨的压力。北京政府要求金年内供应2 万套自住型商品住房土地，明年计划供应5 万套。若按此计划，明年供应的自住型商品住房土地相当于12 年北京商品住宅销售面积的35%，相当于北京11-12 年住宅用地供应建面的68%。如此大的住宅供应量，单靠政府增加卖地规模，或在原有卖地指标中腾挪，难度非常大。而若果真实现这一供地规模，则必将对普通 商品房供地形成严重挤压，进一步加剧商品房价格上涨的压力。从而在增加自住型商品住房供地与抑制商品房价格上无法两全。2)分配环节存在巨大寻租空间。

  由于房价比市价低30%，建成后定向出售，且5 年后可转让获得收益(差价30%交政府)，因此对企业或个人购买资格获取的环节，存在巨大的寻租空间，具体推行方法有待观察。3)对开发商而言，整体是弊 大于利。一方面，自住型商品住房的土地供应增加，由于价格非市场化，必然会压缩开发商的利润空间；另一方面，商品住宅供地受到挤压，未来商品住宅的地价和 房价均会上升，开发商利润率可能变化不大，但销量将受到土地供应约束，因此整体对开发商弊大于利。

  亮点在于鼓励企事业单位自有用地用于 自住型商品住房开发建设，一旦成功，则可以切实释放城市存量土地资源、增加商品房供应、放缓房价涨幅，或代表新土改重要方向，后续细则和落实情况值得关注 和期待。1)我们认为，这一政策中更值得关注点的是“鼓励企事业单位和相关机构将自有用地用于自住型商品住房的开发建设”。这种方式一旦成功推行，则意味 着可切实提高土地利用效率、释放城市存量土地资源，有效增加商品房供应、放缓房价涨幅，这也与我们在10 月14 日报告《土地改革：盘活存量 释放增量》中提到的盘活城市存量土地是土改重要方向一致，而这可能反而是这一文件的真正良苦用心。2)目前企事业单位自有用地开发自住型商品住房，主要困 难一方面是要经过规划调整规划，改变原有土地性质；另一方面是按目前规定，土地变性需要经过招拍挂程序，企业无法享受其中差价，缺乏参与意愿。3)由于这 一文件在这方面表述比较笼统，后续政策细则出台和落实情况将决定新政成败，值得密切关注。包括：① “在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下(将自有用地建设自住型商品住房)”的含义，是否意味着北京大量闲置的工业用地，和国企、央企、事业单位的住 宅用地能够在履行一定手续(包括补交地价)的情况下，转化为自住型商品住房供地。②如何设计企业和政府的利益分享机制，保证双方参与的积极性。③分配环节 如何避免造成新的隐形福利和社会不公。

  巨量供地任务与推高商品房价成两难，对开发商整体弊大于利，但鼓励企事业单位自有用地参与或代表 未来“盘活存量”的土改方向，细则及落实情况值得期待，继续关注土改主题。我们认为，自住型商品住房政策表明了政府以“增加供给方式调节房价”的坚定立 场，但计划供地及建设量较大，完成难度高，并可能挤压商品房供地，控房价效果恐有限，对开发商整体弊大于利。但亮点在于鼓励企事业单位自有用地用于自住型 商品住房开发建设，意味着盘活城市存量土地或代表新土改方向，若此，则拥有核心城市闲置工业用地储备的公司将受益，如电子城、中粮地产、深长城、招商地产 等地产公司值得关注。