广东多层次促供应破冰 有利市场平稳良性发展

  研究员/杨科伟

  17日，广东省住房城乡建设工作会议印发了《广东省住房和城乡建设事业深化改革的实施意见(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)。征求意见稿 提出，在完善住房保障和供应体系领域，通过探索公有产权住房模式，建立共有产权住房制度；构建城乡统一建设用地市场；未来广东或将通过房产税促进闲置住房 出租，降低二手房交易成本，允许提取住房公积金支付购房首付款和房租等多层次促进市场供应，鼓励自住型，遏制投资投机型住房消费。

  降低二手房交易成本，平抑新房市场价格

  过往楼市调控重要手段之一就是设置越来越反复的存量房交易环节、增加越来越多的税费，希图减少楼市炒作的频率和收益率进而平抑投资冲动，屡调屡 涨的结果表明，这种措施不但没有遏制楼市投机炒作风潮，反而由于税费转嫁最终居住者而徒增购房支出，推高房价。过高的二手房交易成本，一方面也将众多购房 者推向了一手新房市场，导致供需失衡，另一方面也导致存量房业主“转售为租”或者“撤牌停售”，减少了二手房市场供应。故而，近年来市场对二手房交易成本 过高使得调控屡不奏效的因果关系的诟病越来越多，简化交易环节、降低交易税费成本的呼声越来越高。

  《征求意见稿》在建立多层次住房供应体系中提出的一大亮点即是，“进一步简化存量住房交易手续，降低交易成本”。这项改革一旦确立，不光是对二 手房市场，乃至整个房地产市场平稳发展无疑是一大利好。在当前限购、限贷政策的大环境下，投资需求大幅减少，短期炒作获利的投机需求比例更低，市场以刚需 和改善置业自住需求为主。简化二手房交易环节、削减二手房交易成本，可以有效地吸收自住需求，相对活跃的市场交易又会带动更多存量房源挂牌投放，二手房市 场进入良性循环，另一方面，在需求一定的情况下，二手房市场成交势必减少一手新房需求，有效缓解新房供需矛盾，平抑新房市场价格。

  《征求意见稿》在促进市场供应方面透露出的另一个信号则是房产税的出台。提出“按照国家部署，配合做好房产税等税制改革工作”，“探索通过房地 产税等措施，促进闲置住房出租”。之前一种普遍的观点认为，增加房产持有环节成本可以促使多套房持有人出售、出租多余空置房产，可有效地增加市场供应量， 起到平抑房价和租金的作用。

  探索共有产权住房模式，保障中低收入家庭

  《征求意见稿》明确了广东将根据国家的部署，探索公有产权住房模式，建立共有产权住房制度。2014年全省还将完成新增开工保障性住房50178套，棚户区改造37538套，基本建成保障性住房10.22万套的工作任务。

  所谓共有产权住房，通俗地说即个人与政府“搭伙”买房，将根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府持有住房产权的相应比例产权，分享产权。这既有助于降低中低收入者的购房成本，也能够遏制投资套利的行为。 

  这一产权模式最典型的表现则是近几年上海的经济适用房，根据房源区位、户型不同，个人享有房屋产权的60%-80%不等，其余产权为政府所有， 目前还没有退出机制的规定，但明确不能进行常规市场交易，没有套利空间之后在分配环节也就相对公平、公正，有限的房源真正分配到需要的中低收入家庭。

  公积金破冰先行，细则还需进一步落实

  《征求意见稿》提出，将允许提取住房公积金支付购房首付款和房租。这条公积金新政无疑将给楼市刚需者和租房的低收入者带来福音。住房公积金制度 作为国家主导的住房互助资金，本来是为了方便和帮助更多的人购买自住房，由个人、企业和和国家各出一部分费用，以减轻工薪阶层买房的压力。可是，目前公积 金制度不仅没能起到应有的作用，反而饱受诟病。一方面，数千亿元的公积金在银行里沉睡，使用效率不高；另一方面房价高企的无奈现实，让大量缴纳了公积金的 普通工薪阶层无力买房，无缘享受制度优惠，公积金反而成了“劫贫济贫”、“劫贫济富”。这跟目前必须支付首付款后，才能提取公积金的政策有很大关系。改变 大量缴纳者尽了义务却无法享受权利的制度缺陷，唤醒沉睡的公积金，让公积金政策真正惠民便民，帮更多的人实现“居者有其屋”的梦想，扩大住房公积金的使用 范围，让公积金能够便利地用于包括买房、租房在内的所有住房消费，已是当务之急。

  不过，如何细化相关政策，包括提取条件、额度、比例等等，都需要在考量不同人群需求之后，一一落实，使政策效益最大化。