广州出台新政纾解公积金短缺 主要抑制三类需求

  分析师：朱一鸣 陈开朝

  近日，《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》征求意见稿全文公布。根据文件精神，广州拟全面提高住房公积金贷款门槛。

  对此我们认为，广州公积金新政既是为了纾解公积金缺口，也是为了加码房市调控。

  首先，新政可以一定程度上纾解公积金短缺。无须讳言，目前全国各城市公积金存贷普遍进入“入不敷出”且缺口逐渐加大的恶性循环中。主要原因是公 积金贷款的利率较银行商贷优惠很多，在当前商业银行资金趋紧、贷款利率持续上浮的背景下，越来越多的购房者倾向于用足公积金贷款额度。可以想象，如果每人 都去贷，额度都是自己缴存公积金的几十倍，公积金肯定要入不敷出。为纾解公积金缺口，全国已有多个城市抬高了公积金贷款门槛。如福建省，为控制公积金贷款 总量，多市推出公积金贷款“轮候制”，此外部分市还调高了条件，如将最低缴存期限从6个月上升至1年，夫妻双方最高贷款80万元降至至60万元，部分没有 限购的城市，取消了第三套房公积金贷款。我们看到，广州新政较福建各市更进一步：户籍人口最低缴存期限从6个月上升至2年，外来常住人口低缴存期限从1个 月上升至3年，并停止第二次公积金贷款。

  其次，新政表明广州今年房市调控力度将继续加强。在商贷利率持续上浮的背景下，提高公积金贷款门槛对购房需求会有明显的抑制作用。从政策动向 看，广州加强了对三类需求的抑制力度：一是抑制了新参加工作的户籍人口和刚到本市外来常住人口的购房需求，新政出台后，前者2年内不能公积金贷款，后者是 3年；二是抑制了二套改善购房需求，新政后，二次公积金贷款将不予办理；三是抑制了二手房的购房需求，新政后，二手房贷款期限不得超过20年，贷款年限加 上楼龄不得超过35年。二手房的贷款期限大幅缩短，其每月按揭压力将大幅上升。这将导致：二手房成交急剧下滑，更多需求挤向一手房。