无锡购房入户放宽 或引来中小城市效仿风潮

  研究员/杨科伟、陶媛 

  4月18日，无锡市政府发布了《关于无锡市户籍准入登记规定的通知》。通知明确，自2014年5月1日起，在无锡市范围内(包括无锡市区和江 阴、宜兴二市)购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

  此番第二次放宽购房落户条件，有托市冲动但受益家庭有限

  无锡市自2003年进行了户籍制度改革，当时即规定外地人购房落户门槛为100平方米，在2012年1月1日起，无锡市将购房落户准入门槛调低 至70平方米。而目前周边其他城市的购房落户政策则为：苏州75平方米，南京60平方米，常州50平方米。此番第二次调整至60平方米，总体力度非常有 限。2012年的政策调整，着实引发了小户型购房热潮，本次调整能否引发新一轮的小户型购房热，尚存疑问。

  无锡当前市场表现和存量决定其有刺激托市的冲动。数据显示，2014年1季度无锡市区新建商品住宅成交约89万平方米，同比下跌25%，即使相 比2012年1季度也下跌10%，供求比同比上升62%，较2012年同期更是上升133%，中长期来看，其土地消化周期达到了4.56年。需求的萎缩和 供应量的无节制增加，势必造成商品住宅的大量囤积，对无锡房地产市场都有极大的消极影响。无锡政府调整户口准入政策可以起到一定的托市作用。 

  这一政策直接与房地产市场相关，到底会对当地产市场能带来多大影响？表面上来看，无锡市外来务工者较多，潜在的有落户意向的购房者也比较多。落 户门槛调至60平方米，对有落户愿望但是资金实力不强的外来务工者而言，降低10平方米似乎有一定的吸引力，会对小户型房源(包括新房、二手房)的成交有 推动作用。但数据显示，从2006年到2014年1季度期间，无锡市区60平方米以下户型新建商品住宅仅成交约1.4万套，占比约4%，60-70平方米 户型仅5794套，占比约2%。而这其中又不可能全部都为外地人员，此番调整给市场带来的推动几乎微乎其微。

  新型城镇化与户籍改革背景下，购房落户或成众多中小城市托市重要手段

  今年3月发布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，重点提出实施差别化落户政策，进行户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户 限制，特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道。提出在未来一段时期内，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实 现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。强调“增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他 城镇疏散转移”。

  无论是近期的天津取消蓝印户口改为积分落户，还是此番无锡降低落户门槛，表面上看，都是新型城镇化规划和户籍改革的落实推进举措，是在其总体框架内的施行举措。正基于此，购房落户这种没有政治风险的举措，很可能成为其他中小城市未来托市的重要手段。

央行定向降准房企受益面窄，整体影响不大

  [事件]：4月22日，中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存款准备金率，其中下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2%，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5%，于4月25日起执行。

  [CRIC点评]：朱一鸣

  此次央行下调农村商业银行的存款准备金目的是加强金融对“三农”发展的支持，引导加大涉农资金投放的结构性调整举措，并不意味稳健货币政策的转向。

  从房地产角度而言，近期银行加大了房企贷款的审核力度，房企融资难度提升。存款准备金率的定向下调将增加农村商业银行的可贷资金，对于服务于三 四线城市的房企和一些与县域农商行有广泛合作的房企来说具有积极意义，这些企业的融资环境将有所改善，可能将大大缓解年初以来的融资压力。但总体而言，定 向降准对整个房地产行业的影响不大。