铜陵政策重在刺激刚需 值得中小城市借鉴

  分析师： 陈开朝、谢夏成

  5月6日，安徽铜陵出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，这被外界解读为"全面救市"。但我们认为，铜陵政策重在刺激刚需，由于契合当下行情需要，值得中小城市借鉴。

  政策仅针对刚需降低门槛，契合行情需要

  铜陵的救市政策仅针对刚需群体降低门槛并加强对开发商的管理，我们认为无论是内容还是度的把控都很合理：首先，合乎区情。目前这一轮行情趋冷主 要是一二线供求失衡引致，而铜陵近几年来严格执行国家政策，不断健全“市场+保障”的住房供应体系，供需基本平衡、房价基本稳定，此时出台政策来提振市场 确有必要。其次，合乎政策法规。今年国家已提出各城市可根据自身情况做双向调控，确保房价稳定，铜陵市是在对国家政策科学解读后，做出的积极响应。

  我们对各政策细节进行逐条解读：

  第1条：其实就是取消首改刚需购房者的交易契税。由于刚需人群对成本很敏感，因此这条政策的刺激作用较大。

  第2条：这条作用较小。如果是从2年降低到1年，或从12个月降低到6个月，效果会明显；而从6个月降低到3个月，对短期刺激有一定作用但十分有限。

  第3、4条：作用较大。单职工家庭最高可申请贷款额度由25万元提高到30万元，比原额度整整提高了 20%，提高最高贷款额度的是对购买自住房的资金的救急，可以大大提高市场的购买力。而将职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为 20%，减轻职工购房首付款资金压力，是进一步释放刚需置业者的购买力，有利于整合房市需求，缓解刚需房库存压力。

  第5条：主要针对开发商加强管理。适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例，有助降低开发商卷款跑路的风险。

  总体来看，铜陵政策无论是针对刚需购房者降低交易门槛和成本，还是加强对开发商的监管，其实都有利于房地产行业的平稳发展，兼具针对性和科学性。

  铜陵政策值得中小城市借鉴，但要把握好度

  在降价持续蔓延下，越来越多的城市加入到“救市”行列。可看到，各地的“救市”政策明显分化：一是针对中高以上收入人群取消限购；二是针对中等 收入刚需人群降低交易成本。与宁波、南宁主要通过宽松限购的方式不同，由于三四线城市本来就没有限购，因此铜陵主要采用降低交易门槛和费用方式，且受益对 象只限首改刚需人群，非常合理。在第一波刚需释放殆尽后，第二波、第三波刚需的刺激需要开发商更大幅度的降价才能刺激，这时政府及时出台降低刚需交易门槛 和成本的举措，可谓是及时雨。

  为此，铜陵的政策对中小城市具有借鉴意义，也具有推广性。但要把握好度，比如针对投资、投机需求的营业税和个人所得税就不宜通过财政形式予以豁免。