[世邦魏理仕]城镇化建设加速 城市规划急待完善

  8月1日，国务院宣布放开城市落户限制，允许更多农业人口向城市迁移，以提高城镇化水平。政府希望此举能促进农村劳动力向城市转移，扩大就业机会，进而让更多人享受到社会福利。世邦魏理仕认为该举措意义深远，就房地产行业来说，其产生的影响或有如下几点：

  二、三线城市对房地产资产的需求将长期上扬。该政策只放开了人口不足百万的中小城市的进入门槛，但对于人口超百万的大城市和超大城市，进入门槛依然存在。联合国数据表明，中国约有300座人口不足百万的中小城市，而人口超过百万的大城市有86座。

  农村土地市场活跃度提升。政府有可能推出更多土地改革政策，如2013年11月安徽省提出要开放农村土地市场，在增加农民土地所有权权益和土地收入方面迈出了重要的一步，也为房地产开发提供了更多机会。

  一、二线城市仍将吸引众多人口迁入。预计在中国的主要城市，对住房和商业物业的需求依然强劲。

  低附加值和劳动密集型产业将继续从沿海城市向内陆城市转移。沿海城市的政府逐渐向低端产业施压，同时，内陆城市却通过优惠的税收政策、廉价的劳动力以及放开落户限制后更多来自农村的劳动力，吸引这些产业更快的内迁。因此，对工业用地和物业的重新规划和利用将在一、二线城市变得更加频繁。

  政府对社会保障房的投资将不断加大。无城市住房但持有暂住证的人口可申请社会保障房。中国将继续扩大社会保障房建设，满足新增城市人口的需求。

  短期内或可能出现过度开发和建设。尽管长远来看，新政策将为二、三线城市的房地产市场带来增长需求，但要警惕短期内供过于求的风险。

  世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为：“我们预计像武汉、成都、西安和长沙这样的区域中心城市将成为吸引投资和人口迁移的‘磁铁’，这些城市只有在控制生活成本和发展经济两者之间把握好平衡，才能为居民提供良好的生活质量。”

  “一线城市拥有可观的经济实力，城市规模还会继续扩大，因此急需完善城市和基础设施规划。目前，北京和上海的人口已突破2000万，各种城市综合症凸显，而东京有3500万人口却运转良好，可见，完善的城市规划对于城市生活质量至关重要。同时，高昂的住房和生活成本将成为‘天然的屏障’，将部分人排除在大城市之外，从而导致劳动力减少。因此在大城市，像保洁和家政之类的劳动密集型行业的成本将上升更快，这一现象比较接近发达国家，也就是蓝领与白领的工资不相上下。”王广强说。

  王广强强调：“近年来，地方政府并非依靠基本需求，而是通过加强城市建设和房地产开发来拉动当地的GDP增长。然而，工业设施和大量人口迁移都是一个长期的过程，投资者应警惕短期内二、三线城市的开发建设出现过热的风险。”