[中信建投]政策未完待续 机遇过时不候

  政策如期而至，力度略超预期：今天央行、住建部、银监会联合下发通知下调二套房首付比例至40%，首套房公积金贷款最低首付20%。同时财政部下调 二手房营业税免征年限至2 年。我们此前多份报告强调二套房首付比例和交易税调整的空间，此次政策的落地正一一兑现我们的前瞻性。政策角度，我们认为几点值得关注：1、当前通缩环境 使得管理层在政策层面游刃有余，同时库存结构也很难使得全国房价出现普遍上涨。2、我们并不认同因为本次政策出台而看好地产产业链，继续强调今年投资很难 出现强复苏，路径依赖不可取。3、我们预期在福建“闽七条”之后，将有更多城市出台细则，对改善性需求提供更为详细的背书。市场角度，政策出发点是降低购 房成本，扩大购房人群基数，建议关注一线城市成交弹性，同时我们测算二手房营业税调整将降低买家综合购房成本约4.5%-5%，将有效促进二手房市场活 力。

  政策宽松未完待续：政策宽松并不会就此结束，政策后续仍具备较大的调整空间：1、契税优惠普及，事实上部分城市已经开始在契税优惠 层面作出尝试；2、限购政策继续放松。虽然我们认为一线城市限购全面放开的可能性不大，但作出结构性的让步空间是存在的，如高端住房等对成交量影响有限的 房屋类型。3、部分城市尝试的购房退税有望在更多城市铺开。

  主流城市成交回暖不应再有疑虑：主流城市正如我们预期的进入弱复苏阶 段，16 大重点城市在春节后已经连续五周环比回升，其中一线、二线城市上周环比增速继续维持在双位数，随着推货意愿增强以及政策环境改善，今年的小阳春必将如期而 至。但需要指出的是，我们并不认为在政策大力度宽松阶段，三四线城市的市场格局也会随主流城市得到改善，这些城市的供需结构仍需要较长时间转圜，这也是此 轮周期和上一轮最大的不同。

  机会明确、莫再犹豫：政策如期落地进一步强化管理层稳增长的思路，维持行业“买入”评级。标的继续强调“选 择两极 拒绝中庸”的配置思路，推荐保利、招商、万科、华侨城、阳光城、中天城投、迪康药业以及去年6 月份构建的绝对收益组合，继续强烈推荐北京区域以及地产+金融的投资机会。需要指出的是，我们所推荐的个股是我们精选的成果，但我们并不认为在此轮周期下 所有主流地产股都能享受到充分的溢价，未来市场分化将更加明确，那些处于非主流市场或者竞争力相对较弱的企业只能面临转型的选择，而这些企业中也将幻化出 精彩的机遇。