[克而瑞]就3招！让公积金新政从“鸡肋”变“鸡腿”

  8月31日，住建部、财 政部、央行联合发布公积金新政：对拥有1套住房且已结清贷款的，为改善再次申请住房公积金贷款的，最低首付由30%降低至20%；一线城市可自主决定比 例。政策一出，市场反响不一：一种观点认为，在央行双降、开放外国人买房之后，央行再度降低公积金二套首付门槛，救市力度超预期。另一种观点认为，纯公积 金贷款二套首付降至二成受益面很小，意义并不大。

  然而，我们用实际数据核实后发现，颇受争议的公积金新政，影响力不容小觑。当然，也有部分城市公积金新政不明显，这些城市可通过3举措，让公积金新政从“鸡肋”变成“鸡腿”。

  预期成效：大部分一、二城市将受益，三四线或受制于公积金资金不足

  目前，全国各线城市的公积金贷款额度，个人普遍在30-60万元之间，家庭普遍在50-120万元之间。如果以家庭为单位，按二成首付计算，纯公积金贷款大概可以购买的房子总价在60-150万元之间。对各线城市而言，这意味着什么？

  一线城市中，公积金新政对广州的影响最大，北京、上海次之，深圳很微弱。根 据CRIC监测数据，如果采用纯公积金贷款，那么按照各一线城市2015年上半年新房成交均价，广州、北京、上海、深圳最大可购面积分别为81平方米、 52平方米、47平方米、38平方米，按成交结构统计，上述城市新政的影响面分别为50.6%、25.3%、18.7%、5.9%。可见：公积金新政对一 线城市的影响力并不少。

  二线城市中，大部分城市受益面超过50%。在22个重点监测的城市中，按成交结构统计，近1成的城市受益人群接近9成；逾半的城市受益人群超过50%。当然，也有个别城市如南京、厦门，新政的影响较小，受益面低于30%。总体上评价，新政对二线城市购房者的影响巨大。

  连大部分二线城市都受益于公积金新政，三四线城市自然不在话下。但三四线城市公积金余额没有二线充足，所以从实际成效看，公积金新政的影响可能没有二线城市来得明显。

  影响不大的城市，3招让新政从“鸡肋”变成“鸡腿”

  哪些影响不大的城市，可以采取3个举措放大新政效果：

  一是将公积金贷款上限提高到与城市房价水平相一致的水平上。一 个城市公积金贷款的合理上限=该城市新房成交均价(元/平米)*100平米/10000*0.8。以上海为例，公积金贷款的合理上限=30765*100 /10000*0.8≈250万元，即公积金贷款上限由目前的120万元提升到250万元，公积金新政才会显现巨大成效。

  二是公积金不足的城市，建议采取公积金贴息政策。对于那些公积金不足的城市，可以借鉴广州的做法，采取公积金贴息贷款政策。这样符合公积金贷款条件的人都可以享受到低息公积金贷款。

  三是建议央行出台政策允许“分割贷”，让改善和中高端需求同时受益。所 谓“分割贷”，是指将公积金贷款和商业贷款分开，公积金贷款的首付和贷款与商业贷款的首付和贷款独立运作。以上海为例，阐释一下“分割贷”的运作：有人买 300万元的首套住房，那么其中150万元可以用公积金贷款(30万元首付+120万元公积金贷款)，剩下的150万元可以用商业贷款(45万元+105 万元商业贷款)，合计下来首付合计75万元，较原来的纯商业贷款或组合贷要少交首付15万元，降低了购房门槛。