[克而瑞]上海一刀切的增加小户型真的合适吗？

  21日，上海青浦又一宗商住用地被叫停。不足10天，已经连续有6宗土地相继被叫停，其中杨浦1宗、嘉定2宗、青浦3宗。中止或终止出让土地的目的 不外乎是为了响应韩正书记的讲话，增加中小套型的供应量。上海供地不合理，中小套型供应偏低的问题的确存在，但是这样“一刀切”的调整土地供应结构真的有 利于上海楼市发展吗？

  郊环线内大户型供应已现不足，郊环线外刚需更为旺盛

  CRIC监测数据显示，今年前9个月上海无论哪一类面积段的商品住宅供求比均小于1，大量购房需求未能得到满足在上海已经成为共识。但结合各环线的不同面积段供求比和供应占比细致观察，仍能看出各环线间的鲜明差异：

  1，随着购买力不断提升，居民对生活舒适度要求越来越高，不仅仅是我们通常认为的中环内大户型高端项目供不应求，乃至郊环线以内均呈现144平方米以上的大户型严重供不应求；其中内中环表现尤为明显，内中环有43%供应量集中在180平方米以上，但市场表现仍是供不应求；

  2，虽然郊环内均为大户型更受青睐，但相对而言，中环以内144-180平方米供应更为紧俏，而中环到郊环之间则是180平方米以上的特大户型较为稀缺。并且从数据来看，中环-郊环之间180平方米户型供应占比相对144-180平方米更高，但180平方米户型的供求比反而更低。

  3，与其他环线表现不同，郊环外是刚需置业者的聚集地，90平方米以下的户型更受欢迎，而144平方米以上 的大户型因为性价比偏低，购房者的接受度不高。但是更受欢迎的90平方米以下的小户型供应极低，供应占比仅有6%，反而是不被看好的180平方米以上的大 户型供应量较大。这就导致90平方米以下的小户型供求比不足0.7，大量需求被积压，而144-180平方米的户型供应比高达1.42，部分高端项目被搁 置。

  切勿“一刀切”，分而治之方为合理举措

  从以上各环线特征可以看出，不同的区域需要的产品是不同。土地出让也不能“一刀切”，应该分而治之，我们认为，

  1，在大面积户型比较稀缺的郊环内区域，尤其是内环内，无需刻意增加中小套型的供应量。首先中心城区拥有最 高端的生活、商业、医疗、教育等等配套设施，那么中心城区的住宅也应该是最高端的，我们不能因为中心城区没有中小套型就刻意的去增加。其次，目前中心城区 大户型供应已然不足，增加中小套型势必会导致大户型供应进一步降低，有可能推动大面积户型成交价格非理性快速上涨，与上海楼市发展无益。

  2，在刚需需求较大的郊环外区域，土地供应结构应该更偏向于中小套型，尤其是增加90平方米以下的小户型供应。 首先郊环外商品住宅成交均价偏低，小户型可以更好的控制总价，非常有效的降低购房门槛，因此刚需置业者多数选择郊环外的小户型项目，但目前郊环外90平方 米以下的户型供应量相对偏少，增大这这类住宅供应可以有效缓解刚需需求。其次，郊环外大面积户型供求比已初现供应过剩的局面，及时从土地供应调整未来上市 项目的产品结构对楼市的健康发展十分有利。

  总而言之，与普通市场一样，房地产市场也要满足需求的多样性，否则未能得到满足的那部分需求不会平白消失，而是会转移到其他产品上去，造成需求 挤压加剧供求的矛盾，进而导致对应的产品价格出现非理性上涨，不利于市场的稳定发展。因此按照市场需求调整土地供应结构是最佳的选择，做出适销对路的产品 才是房地产的最佳发展道路。