[第一太平戴维斯]鼓励住宅租赁市场可提高现有住房利用率

  背景：

  5月初，国务院召开会议，提出鼓励发展住房租赁市场，深化住房制度改革，加快改善居民尤其是新市民的住房条件，推动新型城镇化进程。措施包括对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的均纳入公租房保障范围。

  此前，根据新出台的营业税改增值税方案改革方案细则规定，个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。此外，提取公积金支付房租的手续或将简化。而对于个人出租承租住房的租金支出，将结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

  除需求端改革，政府同时鼓励将商业用地调整为居住用地，公共事业费相应变更为民用，但土地年限和容积率不变。此外，《意见》鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

  观点：

  多数世界级大城市住宅租赁市场颇具规模，且兼具多样化和活力，为各类群体提供充足居住选择，包括新就业大学生、困难家庭和流动人群。新就业大学生为许多公司注入新鲜血液，他们受到良好教育，且为相对廉价劳动力，但具备成为公司/城市未来管理人才的潜质。低收入工人无论是看门保安或是厨房下手，在社会上都扮演重要角色。流动人群则通常是那些为工作或项目而临时出差的商务人士，其流动性较高，受到高教育，掌握独特技能。

  鼓励住宅租赁市场也可帮助提高现有住房的利用率，减缓地方市场供应短缺问题。先前受到热议的不动产统一登记和房产税等楼市长效机制将增加房租持有成本，而业主则可通过将房屋出租来冲抵持有费用。在一些海外城市，曾有人建议对不愿意出租其房屋的业主进行罚款。

  由于租房牵涉到寻找租客、管理物业、收缴租金和处理投诉等诸多事宜，因此许多房东宁愿不出租其房屋。因此在国外一些成熟市场，资产管理公司应运而生，房东只需支持一笔服务费用，即可将关于一切琐事交之于管理公司处理。相比之下，中国市场虽发展迅速，但尚不成熟。此外，国外还有公司长期租下独立物业，再在翻新后将其转租。

  租赁市场的强劲发展亦有助于提高整体市场回报率。许多西方国家住房回报率约为4-6%，且不少项目的回报高于贷款成本，而就国内市场而言，回报率仅为1-3%。

  随着城市不断发展，房屋的利用应适应市场需求。如今政府也已意识到这一点，例如允许工业用地存量转型为研发总部类用地，以及此次商业用地可调整为居住用地。政府应给予业主更多灵活空间，只要业主补足相关费用并遵守相关规定，可允许其对现有房屋用途进行变更。若能如此，未来甚至有可能出现闲置商用物业转型成为电商平台的物流设施。最终，业主将根据市场现状选择最优方案利用其资产。