[克而瑞]厦门悄然跟进 “限贷”会成为热点二线标配吗

  近日，福州、厦门相继下发房贷新政，自7月12日起，福州执行住房公积金贷款发放轮候制度，同时开展个人住房公积金贴息贷款业务。厦门商贷新政规定：有1笔房贷记录未结清，或有2笔及以上房贷记录且相应贷款已结清，最低首付比例由40%调整为60%；有2笔房贷记录未结清停贷。公积金贷款亦有所调整：第二次申请公积金贷款，首付比例不低于50%，利率为公积金基准利率的1.1倍；暂停第三次以上公积金贷款。

  热点二线城市房价增速赶超一线，厦门多项目涨幅超50%

  二季度，房地产市场热度由一线城市向热门二线城市扩散，苏州、厦门、南京和合肥等热门二线城市房价环比涨幅超10%。其中，厦门房价由一季度的22999元/平方米提升至二季度的25897元/平方米，环比涨幅多达12.6%。反观，上海、北京房价虽然仍处上升通道，但涨幅有所收窄，环比涨幅分别为2.5%和5.7%，房价增速明显落后于热门二线城市。

  从项目层面来看，热门一、二线城市房价普遍面临较大的上涨压力。尽管深圳、苏州和南京持续加码调控政策，但并未从根本上逆转房价上行趋势，相较于今年3月份，6月份售价涨幅在20%以上的项目明显增多。值得一提的是，厦门房价上涨动力强劲，保利叁仟栋、中海万锦熙岸和建发中央天悦等多个项目售价增长尤为显著，涨幅都在50%以上。

  厦门二套“限贷”更严格，抑制投机但也拖累改善自住需求

  厦门是继合肥之后，第二个收紧房贷的热点二线城市，与合肥“限贷“政策区别不大，仅就个别条款内容有所调整，具体如下：在本市有住房且无购房贷款记录，或有1笔购房贷款记录且相应贷款已结清，最低首付比例合肥为40%、厦门为30%；有1笔购房贷款记录未结清，最低首付比例合肥为50%，厦门为60%；第二次申请住房公积金贷款购房，合肥未有涉及，厦门最低首付比例为50%。

  正如我们6月22日评论文章——《合肥收紧房贷给市场降温，谁最受伤》，厦门限贷政策影响最大的当属投资需求和改善性居住需求。一方面，二套房首付比例由40%升至60%，大幅拉低了投资收益率，投资风险明显抬升；对渐成楼市主流置业群体的改善需求而言，首付比例的调整对其影响也很大。

  热点二线城市应清理不适宜行政干预，可适当“限贷”但不“限购”

  截止目前，热门一、二线城市已在限购、限价、限贷等多个方面持续发力。然政策效果不及预期，甚至引发了一系列乱象。以土地限价令为例，上周五南京土拍高烧不退，8宗限价地块，7宗地遭遇熔断终止出让，说明限价并未减缓房企高价拿地的热情，反而触发了熔断机制，人为制造了土地流拍的窘境。

  我们认为：热门一、二线城市房价过快上涨本质上是供需错位，要解决当前一些热点城市房价、地价过快上涨的问题，一方面亟需增加供应、稳定预期，增加土地供应、盘活存量土地，引导企业加快新开工、施工进度，各地方要及时废止不适宜的行政干预，典型如合肥对项目价格的行政干预，直接影响了企业开发节奏，进一步加剧了市场的供求矛盾；另一方面应当像合肥、厦门及时、适当“限贷”、提高二套及以上投资性购房的首付比例，继续抑制过热的投资需求，从往年的市场经验来看，在需求侧调控上，房贷调整甚至比“限购”更有效。