[世邦魏理仕]专家解读19大报告房地产政策

  中国共产党第十九次全国代表大会10月18日在北京召开，习近平总书记发表重要报告。五年一届的党代会是中国最重要的政治会议，会议期间回顾过去五年治理的同时，为未来五年社会经济发展方向做出重要指导。

  在长达32000字的报告中，习近平总书记强调中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。为解决这一矛盾，中国将继续深化供给侧结构性改革，防控金融风险，鼓励创新，深化国有企业改革，继续扩大对外开放及放宽服务市场准入。

  对于房地产市场的影响？

  写字楼：报告强调将激发和保护企业家精神，加快发展现代服务业，鼓励创新。过去五年内资企业逐渐成长为全国写字楼市场的主要需求来源。我们相信这一趋势将在未来继续发展，尤其内资科技类企业的需求将随其高速扩张而大幅增加。

  同时，报告提出将全面实施市场准入前国民待遇及负面清单制度，降低市场准入门槛，扩大服务业对外开放，保护外商投资合法权益。这将继续为外资企业营造良好的营商环境，利好写字楼市场的发展。

  工业地产：报告指出将加快建设制造强国，加快发展先进制造业，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合。

  我们认为制造业升级与一带一路战略的推进将进一步引导制造业企业从沿海向内陆地区转移，为工业及物流地产带来新的需求。同时，对于位于一线城市的研发空间需求也将上升。此外，大数据科技在制造及消费领域的广泛应用将推升对数据中心的需求。

  零售地产：我们在此前报告中已明确指出中国中产阶层消费者开始从关注商品性价比转向服务和体验式消费。到2022年，预计超过四分之三的城市人口将迈过中产阶层门槛* 。我们建议购物中心运营方及零售商运用场景化等手段提升消费者体验来抓住消费升级带来的机遇。不断增长的消费需求以及科技进步将加速一系列新零售业态的发展，如无人便利店等。

  住宅：再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”这一房地产政策制定主导思想，和加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这与之前政府关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场政策基调一致。伴随有关政策及金融工具创新的支持，房屋租赁业务在未来几年将获得实质性发展。

  大宗物业投资市场：报告重申防控系统性金融风险及实施宏观审慎政策。我们认为这表明现阶段实施的去杠杆，防止资本外流的调控政策短期内将不会发生改变。

  因此，依然可以认为未来一段时间内大型国有企业及保险公司的对外投资将保持谨慎，但与一带一路有关的投资项目会成为例外。主权基金和新晋投资机构在海外投资的资本组成中将占据更多的比重。

  关于国内市场，我们认为去杠杆将在2018年继续推进，但必定是一个渐进且可控的过程，这一点从近期央行宣布2018年初定向降准的举措上可以判断。出于防控金融风险这一首要考虑，未来亦不可能出现信贷的急剧收缩，但与此同时市场中兼并与收购案例数量将有所增加。适度宽裕的流动性和对于资本出海的管控将使得一、二线商业地产标的继续受到国内资本关注。

  注释：*引用自麦肯锡《中产阶级重塑中国消费市场》