[克而瑞]银监会强调信贷收紧对房地产供需两侧的影响分析

  中共中央政治局委员、中央财经领导小组办公室主任刘鹤于近期在达沃斯论坛发表演讲，面向全球听众介绍中国的经济政策。其中提及了“一个总要求”（中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段）、“一条主线”（以推进供给侧结构性改革为主线）和“三大攻坚战”（防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治）。在防范化解重大风险中强调，中国将争取在未来3年左右的时间，使宏观杠杆率得到有效控制。 

  无独有偶，1月25~26日，中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。事实上，2017年楼市调控层层升级，信贷收紧、去杠杆化、去泡沫化被频频提及，究竟目前的成效如何？未来金融监管的增强又会对供给侧和需求侧产生怎样的影响呢？

  调控效果初显：居民中长期贷款回落7%，短贷超预期增长存“隐患”

  就目前央行公布的数据来看，2017年12月末，M1、M2同比增速持续下行，M2再次刷新历史低值，同比增速仅为8.2%，分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点。这主要源于央行加强了金融监管，实施稳健中性的货币政策已经初具成效，货币的总供给量得以控制。

  而从人民币贷款来看，2017年住户部门贷款增加7.13万亿元，较2016年增长了12%。虽然总量增长显著，但信贷结构进一步优化，以房贷为主的中长期贷款增加了5.3万亿元，较2016年回落了7%。值得注意的是，居民短期贷款增长显著，由2016年的0.65 万亿元增长至1.83万亿元，究其原因，仍有部分居民以消费贷款的名义购房，这部分资金也存在变相流入房地产的可能。

  对需求侧：投机性需求被抑制，差别化信贷保障低收入者居住需求

  从此次银监会工作会议中强调的抑制居民杠杆率，遏制房地产泡沫化，我们不难看出2018年信贷政策持续趋严已成为大概率事件，对于购房者的影响大体分为以下三个方面：

  一是抑制了部分投机性需求，尤其是部分高额举债炒房族，通过上调二套住宅首付比例、贷款利率等方式提升购房成本，也使得其“套利”的可能性变得微乎其微。

  二是各类违规贷款的行为将得到有效控制。针对部分居民以消费贷购房的行为，各类银行已经加强了对信用卡和消费贷款的发放审核，后期“虚增”的短期贷款将被挤出，房地产“去杠杆”效果有望进一步显现。

  三是也容易“误伤”刚性需求和改善性需求，特别是一些需要依靠公积金贷款的低收入群体，增加信贷利率无疑会加重其还款压力，从而使得其基本的购房需求难以得到解决。

  因而政府也需采取差别化的信贷政策，一方面“因城施政”，对于部分房价上涨较快的热点城市，整体控制贷款总量，适当收紧贷款条件；而部分库存较高的三四线，在风险可控的前提下，适当放宽贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面的限制，加速去化。另一方面，单个城市的调控也应“张弛有度”，在打击投机性需求的同时，应兼顾刚需和改善类客群的购房需求，加强中小套型的供应，亦或是大力发展租赁市场，来满足低收入群体基础的住房需求。

  对供给侧：土拍降温将成为大概率事件，中小房企将面临严峻的资金考验

  而本次会议中提及的降低企业负债率，严格控制高负债企业融资等措施对于供给侧的影响无疑也是巨大的。房企的资金层面趋紧，一方面拿地投资将保持谨慎，2017年年末全国土地购置增速为15.8%，较1-11月回落了0.5个百分点，已有放缓趋势；预计2018年的土拍市场很可能会持续降温，范围会由二线逐步向三四线传导，从而使得整体市场热度不断下降。

  另一方面，资金链条的紧张将倒逼企业开拓多元化的融资渠道，对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，考验无疑是艰巨的，若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险；而对品牌房企而言，“大而不倒”，总体抗风险能力较强，尤其是一些“财大气粗”的龙头房企和国有企业，有望借此契机，将竞争优势进一步扩大。

  总体而言，信贷政策收紧的核心便是“去杠杆化”和“去泡沫化”，是对十九大“房住不炒”理念的贯彻和落实，对房地产供给侧和需求侧的影响都是较为显著的，供给侧，土拍市场降温已成为大概率事件，房企的规模增速也将持续放缓；需求侧，投机性需求将被抑制，而在差别化的信贷政策和大力发展租赁市场的背景下，居民基本的居住需求将得到满足。毋庸置疑，短期的“阵痛”在所难免，但在此轮政策“发酵”后，房地产市场也有望实现平稳健康的良性发展。