[世邦魏理仕]2018政府工作报告及其对房地产市场的影响

  2018年3月9日，上海– 2018年全国两会于3月5日在北京开幕。今年两会将对于宪法条文进行修改，改革国家治理体系，完成政府换届，因此备受瞩目。2018年作为19大之后的开局之年及改革开放40周年，李克强总理于三月五日所做的政府工作报告，对于经济工作中的重要议题做出总体性部署，传递出积极的政策信号。

  政府工作报告对于过去的工作给予了肯定，确认整体经济在增长达标同时实现了结构转型，消费贡献率与科技进步贡献率持续走高。关于今年的目标，报告预计2018年国内生产总值增长6.5%左右，与去年目标一致，也预示着经济结构改革持续；在供给侧结构性改革取得实质性进展背景下，提出宏观杠杆率保持基本稳定，显示出去杠杆过程已由去年着力降低杠杆率转为今年的保持稳定。2018年总体工作目标可大致分为九个方面，涉及改革、创新、扶贫保障、推动开放、协调区域发展与促进消费等方面。

  政府工作报告中的各项工作目标，将对于房地产行业产生哪些的影响呢？

  投资市场：报告指出延续稳健的货币政策保持中性同时，要松紧适度。而从近期包括银行贷款数据与新颁布的一些金融市场措施皆显示，2018年货币环境将更趋弹性。本次报告未予M2增长以具体指标，世邦魏理仕预计2018年M2增速将从去年的历史新低有所回升至9-9.5%区间，以维持经济稳定运行。

  但同时，自去年开始实施的有关基金，信托及资产管理项目新规将继续对于房地产开发商融资产生影响，表外融资规模将进一步收窄。综合来看，我们认为大宗物业投资市场具备在2018年继续活跃的货币环境基础，房地产行业的收购兼并活动也将进一步增多。

  报告在提及区域协调发展战略时，除再次强调京津冀和长江经济带的协同发展外，特别指出今年要出台实施粤港澳大湾区的发展规划以及制定西部大开发新的指导意见。世邦魏理仕相信这将激发香港、深圳、广州、成都、重庆、西安等相关城市的商业地产投资热情。

  写字楼市场：政府工作报告承诺将继续优化营商环境，减轻企业负担，拓展开放范围和层次。报告特别提出要进一步推进金融领域的对外开放，以及实施境外投资者境内利润再投资递延纳税与简化外资企业设立程序等有利于外商在华投资的举措。对于国内企业，除了双创政策进一步升级激发企业创业热情外， 减轻企业税负与非税负担与落实鼓励民间投资政策措施皆有利于进一步激发办公需求。

  零售物业市场：政府工作报告明确将在年内提高个人所得税起征点，这是2011年来个税起征点再度调整。此外报告中也提及个税中对于子女教育与大病医疗费用的扣减。2017年中国经济的消费贡献率已提高至58.8%，上述政策将进一步刺激消费扩容和升级，推动实体零售继续复苏，并带来更多的优质零售物业需求。

  工业物流市场：报告再次强调了发展壮大新动能。提出要做大做强新兴产业集群，加快制造强国建设，实施“中国制造2025”，推进工业强基、智能制造、绿色制造等重大工程，先进制造业加快发展；并在引进外资中提出全面放开一般制造业。

  工业互联网平台与智能产业首次被纳入报告，未来有望获得政策扶持倾斜。物流产业总体也受到更大重视，包括扩大物流企业仓储用地税收优惠范围等物流减负措施被着重提及。这些产业升级的促进政策与持续高强度的基建投资相结合，将创造大量的高标准工业物流设施需求，对制造业转入的中西部城市尤为利好。

  住宅市场：报告重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。政府将继续支持居民自住购房需求，同时发展租购并举的住房体系。报告在2014政府工作报告后首次提及房地产税立法工作，表示稳妥推进房地产税立法。世邦魏理仕认为此项工作时间节点较此前更为明确，预期未来两三年内有望成熟。