住建部再度发声：要求各地因地制宜推进棚改货币化

  导读：四年前，央行推出PSL（抵押补充贷款），当“去库存”和“棚改三年攻坚计划”撞在一起，棚改货币化被视为同时解决了这两大难题。四年后，伴随棚改货币化安置而来的房地产市场过热、地方债务压力增加等风险，屡屡引发市场担忧。对此，住建部自去年明确控制货币化安置比例后再度发声，要求各地因地制宜推进棚改货币化。那么，对于棚改，住建部的下一步具体怎么走？对楼市又会产生哪些影响？

  棚改货币化安置轻踩刹车

  住建部7月12日召开吹风会，发布了今年上半年棚户区改造进程和下半年相关工作安排。据了解，今年1月至6月，全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%。下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，还将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。

  住建部同时表示，商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

  2017年5月，国务院常务会议提出了新版“三年棚改攻坚计划”。按照计划，2018-2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套。而在2018年政府工作报告中则进一步指出，“启动新的三年棚改攻坚计划，2018年开工580万套”。

  棚户区改造势头不减，而今年6月围绕棚改货币化政策走向的话题却走到风口浪尖。6月25日，市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息；6月26日地产股集体暴跌，当日晚间又有报道称，国开行相关领导在一个电话会议中表示，最近两周国开行才将审批权限收回；但6月27日，国开行新闻办澄清称，从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论。

  尽管经历了几度反转，但棚改货币化政策收紧已经显露迹象。早在2017年8月，住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》指出，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部等再次印发通知明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

  而此次，住建部也再次强调，在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，则可以继续推进棚改货币化安置。

  下一步，棚改怎么走？

  一是，切实抓好棚改项目建设。各地应当及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，严格工程质量监督管理，让更多困难群众早日“出棚进楼”，住得放心、舒心。

  二是，依法依规控制棚改成本。各地要树立精打细算理念，严格依法依规办事，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

  三是，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

  四是，因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

  政策趋严，货币化安置比例或将减少

  中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立表示，“棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力和居住水平，但也要注意到，货币化安置同时刺激了需求，给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用。从当前的形势看，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。”

  北京师范大学经济系主任罗楚亮也表示，“作为一种财产积累形式，房产与收入不平衡之间相互影响，房产价值相对于收入的贡献率快速上升，低收入人口中所占的房产价值份额在下降。”

  思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，“棚改的收紧是未来的趋势，但棚改不可能一刀切而是一个渐进式的过程，特别是棚改货币化安置对三四线城市商品住房库存起到了积极有效的作用。但随着一些区域库存消化进入尾声，继续采用大量的棚改资金进入市场，就会催生整个市场的投资需求。“根据市场商品住房库存量来看，棚改已经进入逐渐踩刹车的节点，此时政府采用渐进式的方式，也是延续因城施策、因地调控的方针，这也是一项合理的调控政策。”

  国海证券研究所固定收益首席分析师 靳毅表示，“未来，长期棚改专项债券将有效替代货币化安置的资金来源。相较于政策性银行专项贷款，专项债券有利于限制地方政府债务水平，防控风险。这对央行和地方政府都将更有益处。”

  对此，从目前来看，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启了库存短缺时代。棚改政策虽然不会一刀切，但货币化安置政策，应该是到了调整并考虑减少的时候了。

  （内容来源：中国经济导报、北京商报等）