[中金公司]政治局表述体现政策定力，下半年政策料延续平稳取态

  事件7月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势并部署下半年经济工作，会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  评论

  政策态度以稳为主，大基调不变。相较以往几次政治局会议，本次会议关于房地产行业的着墨不多，“房住不炒”与“长效机制”均为此前表述的重申。首次提及的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”则很大程度上是预期之内的合理陈述，突出了政策的定力与理性，表明房地产市场管理的着眼点仍在于促进行业长期平稳发展。对于何为“长效管理机制”，市场可能会有所猜测和担心（例如担心是否指向房产税），然而该表述实为今年4 月政治局会议关于落实好“一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”的简介表述，“管理机制”的措辞相较“调控机制”更偏温和。同时，会议关于“保持流动性合理充裕”的表述亦有利于行业的平稳健康发展。

  下半年行业政策料延续当前平稳取态。当前房地产政策在稳房价、稳预期等方面已取得了一定成效，我们认为此次会议对房地产篇幅较少且偏中性的表述，体现出政策对当前调控的效果整体满意。我们认为下半年中央仍将坚持因城施策、因时调整的管理思路，并更多着眼于影响房价预期的核心因素（如地价、按揭）。考虑上半年土地市场升温较快、按揭投放力度偏强，我们预计短期针对这两方面的政策窗口仍将偏紧，但随着预期回稳相关政策也有望出现相应的窗口回调。

    基本面销售下半年整体平稳，龙头房企市占率持续提升。我们判断全年商品房销售面积同比跌幅将由上半年的1.8%收窄至1%（三季度在高基数下仍偏弱，四季度料明显回升），而龙头房企销售表现将整体优于行业。考虑行业土地和资金资源均向头部公司集中，我们认为未来龙头房企市占率有望持续提升。

  政策的连贯性和平稳性有利于地产公司的持续经营和地产股估值修复。以往地产行业的大起大落很大程度上源于政策的大开大合，我们认为伴随政策态度整体平稳未来市场基本面也将更加趋于平稳。建议投资者关注地产板块的配置价值，A股重点推荐保利、金地和中南建设，同时建议关注阳光城（未覆盖）；港股重点推荐融创、龙湖、奥园、旭辉、美的置业、中海宏洋。

  风险地产调控政策超预期收紧，宏观环境不确定性加大。